樓市走勢前瞻：數據分析｜美國聯儲局已暫停加息多月，市場普遍預期年內開始調頭減息，然而，最近美國通脹仍高企，業界對原先最快下半年起減息的預測亦紛紛延後，聯儲局預計減息次數較預期少，或減至1次。港息走勢與美國利率息息相關，最近本港亦有大型銀行上調納米樓封頂息率，或為樓市帶來一定衝擊。《香港財經時報》一文分析息口上調可能對香港樓市造成的影響。
市傳大行收緊納米樓按揭息率
先前據市場消息指，個別銀行進一步收緊按揭，針對納米樓等個別按揭個案加息，封頂利率上調至P+1%，有業界人士擔心加息之勢蔓延。星之谷按揭轉介行政總裁莊錦輝表示，有大型銀行為了加強風險管理，採取極保守態度，如果其他銀行跟隨，納米樓物業的價格料會進一步受壓。他解釋，銀行是「揀客」加息，他又指銀行收緊按揭早有端倪，繼早前工商舖加息、收緊轉按、重按及非住宅物業按揭等，相關措施已漫延至新造按揭。
準買家應留意負擔能力
銀行面對資金成本仍高，美國遲遲未減息，港銀加息壓力增加，莊錦輝預計，銀行針對較高風險物業按揭的加息潮會進一步擴大，樓齡較高的舊樓或成下一個目標，對大額按揭物業審批亦會再進一步收緊，同時會視乎客戶質素及物業情況去審批；故建議準買家在選購物業時，要謹慎評估自身的承受能力，並關注物業質素。
對納米樓按揭審慎或屬個別情況
至於中原按揭董事總經理王美鳳則回應指，據悉有關銀行並非一律提高「納米樓」的按揭息率，僅屬少部份及按個別情況評估之按揭申請。由於而樓市撤辣後基於買家類別較為多樣化，銀行或會對於投資性質的買家、多重按揭在身的買家有更多信貸風險上的審批考量。礙於「納米樓」曾出現呎價較高因而估價不足的情況，估價的波動性亦相對較大，有銀行對於「納米樓」的按揭取態較保守，但由於市場上「納米樓」的質素及估值狀況有所不同，相信不會形成風潮，令銀行一刀切收緊「納米樓」按揭及上調按息。
雖然有關情況或屬個別情況，但若然銀行加息，對買樓供樓人士又會造成什麼影響？以下逐一分析。
（1）供樓負擔增加
加息最直接的影響體現在供樓利息及整體支出。若香港銀行跟隨加息，買家置業按揭利率上升，意味著利息支出及每月還款增加，供樓能力隨之下降。絕大部分業主選擇利率浮動的H按上會，而計算H按的一個月拆息（HIBOR）會根據息率走勢、銀行資金等各項因素而調整，當拆息上升，業主的利息支出就會上升；至於最優惠利率（P）的調升亦會影響鎖息上限。
（2）業主無奈賣樓 最終或致樓價下調
事實上，自從2022年底美國進入加息周期，本港鎖息上限就曾經調升，去年底亦曾由P-2.25%調整至P-1.75%。以P=5.875%計算，假設物業價值為500萬元、還款年期為30年，利率調整前的每月供款為13,682元，而利率調升0.5%後，業主每月供款則會上升至14,540元，每月實際支出相差近1,000元，大大提供業主負擔。當業主無法負擔樓價而賣樓，放盤增加令市場供應上升，也會導致銀主盤出現，市場的整體樓價亦有很大機會受影響而下調。
（3）壓力測試重臨？
政府早於今年2月底公佈的《財政預算案》中撤銷所有樓市辣招，金管局同時宣佈放寬按揭政策限制，其中一項是取消壓力測試。壓測的存在，原本是為了確保業主在息口向上的情況下仍有能力供樓，其時對業主收入條件有要求，如自住按揭供款不能超過入息的一半，而投資用的物業限制更是低至40%。取消壓測正是由於它會令一部份入息要求不達標的準業主無法上會，阻礙樓市成交。年初美國暫停加息步伐，市場對息口下調的預測，意味著壓測不再合時，故而有理由將其暫停，但若然市場重新展開加息，壓力測試就有必要繼續進行，到時準業主將面臨因無法通過壓測而買不到樓的風險。
（4）銀行資金成本高 收窄按揭
現時美國加息暫停，但仍未調頭減息，港息仍然徘徊在高水平。銀行同業拆息高企，按揭業務資金成本亦高。早前已有大型銀行宣佈大幅削減按揭貸款回贈，包括貸款金額及現金回贈。中原按揭董事總經理王美鳳指出，這是由於最近美國通脹率未有回落進展，聯儲局已預期需要維持現時息率水平多一點時間，意味減息時間將延後，而本港拆息亦將會於年內較長時間維持現有水平。
銀行進一步削減按揭現金回贈，相信是考慮到資金成本在年內較長時間持續偏高，遂削減按揭回贈降低成本負擔；調整至今大型銀行按揭已邁向零回贈水平，只對按保客戶保留提供一點回贈，介乎貸款額之0.1%至0.65%。
（5）港元定期回報好過買樓收租
利息調整直接影響定期存款的收益。去年加息周期期間，大型銀行定存利息亦上調，一年期息率高至4.3至4.7厘不等，以每年每100萬元存款計，一年就可取得43,000至47,000元的利息收益。與此同時，買樓放租的回報率下滑，計及利息、差餉及稅項支出後普遍僅約2.5厘至不足3厘，對投資者而言，吸引力自然不比定期存款。再加上樓價水平自2021年來至今下跌約2成，撤辣後樓價雖短暫回穩，但市場供應量仍充足、加上發展商新盤開價未見進取，樓價缺乏長遠上升動力，租金及物業升幅未明朗，倘若銀行加息，資金料進一步撤離樓市。
（6）利淡股市 樓市隨後跟跌
資金流收窄，股票市場亦受挫，根據市場歷史走勢，股樓走勢有連動效果，當股市下跌，樓市雖然會出現滯後，但終會迎來跌幅，例如1997年金融風暴、2008年金融海嘯後，樓價亦隨即見頂回落。原因是，股市反映市場人士對上市公司的預期，經濟變差時，市場需求下降，商品價格自然下跌，樓價亦不例外；而股市下跌時，沽樓套現「救股」是其中一個常見做法，市場出現急沽求售的劈價放盤，造成樓價普遍下跌的現象。
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