【理財個案】老師你好，想請教你對現時樓市的睇法. 我想買樓自住 因為租了多年樓已交超過200萬租金了。我預算500萬內，我在今年1月已約經紀睇樓，由於租約尚在死約，目標死約9月滿就搬，當時樓價悲衰，可慢慢睇等跌，但政府2月撤辣托市後，現在2手已反價封盤，經紀也不太理我了，因為我一般都壓價1成多...
請問：
- 樓市真的已見底嗎？
- 美國已確定下半年減息？所有樓市負面因素已消除？
- 追價購買還是再等下再看？
- 如果退咗休冇入息証明 是否很難租到樓住？
希望買了供得滿可住到死
我年紀大，希望買了供得滿可住到死，又冇子女，將來層樓逆按揭養番自己同太太，唔會再賣番出去了，只想住番現在區內，但現住將軍澳區樓價其實調整比大市少，還未達我預算之內。我明白我的問題其實沒有實際答案，只想看看你的意見作參考，感謝！！
龔成老師分析︰香港樓市相信短期會穩定
1) 香港樓市，因應政府取消重稅，相信短期會穩定翻，之前持續的跌勢，會停一停，不過，之後會上翻還是下跌，始要睇基本面。中國及香港經濟未完全回勇，相信樓市難以大升，但未必會大跌，相信會平穩。另外是高息因素，高息對樓市會不利，這就近1、2年樓價回落較多的原因，不過，這個因素基本上已反映，加上香港買樓需求仍大，相信不會大跌。
港減息的力度不及美國
而當美國正式開始減息，會對香港樓市有穩定作用，不過，香港減息的力度不及美國，所以難以令樓市大升。至於內地資金買香港樓，相信香港樓的吸引力，未必及過往，因此內地人買香港樓雖然會存有一些需求，但不會因此而大幅推高樓價。
在投資價值方面，租金回報率不高，以及按揭利率不低，加上長遠樓價難以倍升，令香港樓的投資價值，並不高。相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
潛在需求令樓市不能大跌
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計樓價會平穩
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未見好吸引的水平，自住則合理，可以考慮。
長線樓價點走有好多變數
2) 首先，美國係預期今年減次息。唔係保證，都無話100%要下半年做。至於負面因素(大環境經濟、息口、樓供應、市場需求等)，依然存在。中短期，好多業主會因為取消重稅，覺得市場變好，而變得叫價企硬。但長線樓價點走，仲有好多變數。
3) 我唔建議追價，除非你好有迫切性，或者真係好擔心樓價長升不跌(雖然基本面未見到有明顯向這個方向走的情況)。
4) 會較困難，但又唔一定租唔倒。可能貴D、比存款證明，或者一次過比多D。
至於你最後講，置業同逆按揭架想法，我係認同。始終租金有波動，令你退休生活不確定性大左，所以有自住物業始終會較好。
更多理財方法及股票投資入門內容
作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。
