【樓市走勢前瞻：專家點評】政府於2月底撤辣後，樓市交投飊升，市場憧憬樓市轉勢。Orientis首席經濟師徐家健接受《香港財經時報》訪問時指，未來一、兩個月市況才見真章，並分析有3個因素影響後市走勢，包括新盤供應多、息口走勢不似預期，以及經濟未復甦，預計至年底樓價波動2%或以下。他說，現時可以考慮上車、換樓，但不宜買樓投資。

3月住宅成交飊升近68%

據土地註冊處資料，3月份整體住宅樓宇買賣登記錄3971宗及300.62億元，按月分別大幅上升67.2%及57.4%。宗數創去年5月後近10個月高位，而金額創去年6月後近9個月高位。

未來兩月樓市走向見真章

撤辣後市場交投大升，徐家健解釋，在預算案公布前，市場預期政府減辣或撤辣，有些準買家暫不入市，靜待消息公布後才決定入市，即使未有預算案公布相關消息，這些準買家也會買樓。另有部分買家因撤辣而入市，於是交投大增。他續稱，在撤辣後一個多月，市場吸納這些購買力後，未來—、兩個月市況才見真章。

預計年底樓價波動2%

徐家健指，未來市場成交量會較撤辣前好，但會低於政府公布撤辣後一、兩個月成交量，預計年底樓價升跌2%或以內，不會大升大跌。後市走勢受到3個因素影響，包括新盤供應多、利率走勢或不如預期，以及經濟未復甦。

1. 新盤低價開售 一手樓供應多樓價不大升

撤辣後，多個新盤相繼搶先低價開售，最新即將開售的何文田站朗賢峯IIB期，首批115個單位，折實呎價17,750至23,893元，較去年同區瑜一．天海首批單位呎價低逾25%。

徐家健表示，在過去幾年，賣樓生意太差，累積一手盤需要套現。他說，在撤辣後，發展商趁市場成交活躍而積極推盤，令一手供應增多。整體住宅成交量增多，但樓價不會因撤辣後而上升很多，因一手供應增加很多。

2. 經濟未復甦

另一個因素是經濟環境。政府預測，香港經濟在今年增長2.5%至3.5%。在零售業表現方面，跟去年同期比較，今年首兩個月合計的零售業總銷貨價值的臨時估計上升1.4%。不過，失業率上升，經季節性調整的失業率由去年12月至今年2月的2.9%，上升至今年1月至3月的3%。

股市未返回3萬點

儘管相關數據不算太差，但徐家健認為，其實本港復常後經濟復甦不算理想，經濟增長呈現正數，但這只是因先前基數太低。股市、零售表現不算特別好。在股市方面，他指，港股處於16000點水平，但跟以前30000點仍有很大距離。

其次，來港旅客消費數額減少，零售業受到影響。徐家健指，雖然遊客數目增加，但未追上疫情前高位，即使遊客數目追得上這個水平，惟遊客平均消費數額減低。

交投料追不到撤辣後水平

「整體經濟未返回以往水平，市民較先前窮了，需求未必高。而且，本月地緣政治緊張，外界憂慮有戰爭風險，大家投資會審慎一些。未來半年，特別是美國未公布減息前，市場交投維持這近一、兩個月水平，很大機會稍低於剛撤辣後成交量。」

3. 息口走勢或現變數

另一個因素息口走勢或現變數。原先市場普遍預期，美國年中減息，最大可能是6、7月之後開始減息，今年最多減息3次，每次減四分一厘，只是大家有共識，加息週期完結，現時息率維持一段時間，估計最快6月減息。徐家健指，未知5月是否有足夠數據顯示6月減息機會微，如果有，預期改變，對市場有影響，故大家要關注未來一個月動向。

料美減息一次

他說，6月減息與否機會各佔一半，但傾向會減息一次。「我現時估計至少減息一次，在大選前發生，6月至11月期間減息一次，如果不減息，很可能是地緣政治不穩定，令通脹率因油價上升而升穿3.5%，這樣較難開始減息。即使美國減息一次，估計減幅四分一厘。」

港可能跟隨減息1/4厘

徐家健指，即使美國減息一次，香港不即時跟隨減息，但市場預期有一段時間之內會減息，這樣對樓市有幫助。他預期，大選前美國減息一次，香港有機會於年底跟隨減息一次，減幅四分一厘。屆時亦要視乎港元需求、新股上市情況、以及經濟發展。新股上市因素較重要，在過去一段時間，新股上市情況差，如果新股上市表現好，對港元需求會大一些。但他對今年新股上市情況不表樂觀，資金不充裕，未必促使本港減息。

首置可考慮平價新盤

若果有意上車，不妨考慮買一手盤。徐家健建議，發展商累積很多貨，先前市場成交淡靜，現在想套現，故售價不太進取，如果是用家，上車可以考慮。

徐家健說，上車一族買樓前考慮的另一個問題是，自己工作是否穩陣，因要供樓。他覺得，要留意未來就業市場情況，就業市場未必如一、兩年前穩陣，特別是是否引入外勞，最好留意輸入外勞對就業市場衝擊。某些工種會輸入外勞，如以往建造業有機會輸入外勞。

負資產問題不需憂慮

反而，負資產問題不需太憂慮。徐家健認為，過去兩年，樓市下跌，負資產愈來愈多，但失業率低，大家有工作做，銀行不會特別call loan(提早償還未還供款)，只要供得到樓，其實不用太擔心。

換樓至少揀兩房戶

他說，現時換樓問題不大，特別是現時多新盤選擇，可供考慮。另外，可揀選大一些單位，開放式單位、一房單位不選，至少選兩房單位，因通常家裡有子女、家傭。而且，附近有學校、配套設施的物業會有需求。

不宜買樓投資

目前買樓投資不適宜。徐家健指，不看好買樓收租，因樓價和租金回報不算理想。現時買樓收租普遍回報2至3厘，跟其他穩定投資產品仍有息差。除非樓市處於上升軌道，樓價表現好，否則樓價橫行，甚至有機會下跌，還有息差，這樣不值得投資。

他說，近半年如地緣政治處於不確定狀況，長遠投資暫且不做，寧願短線投資或分散投資較好。

長線投資需審慎

即使長遠來說，如未來一、兩年，買樓投資要審慎，因不明朗因素存在。徐家健指，最好留待地緣政治風險明朗一些，如美國總統大選後中美關係會否改善，如沒有改善，中國經濟是否企穩，特別是香港經濟，股市和樓市要視乎內地經濟，惟暫時內地經濟未能給予市場很大信心。

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