樓市走勢前瞻：最新成交｜近日樓市一手新盤連環推出，惟發展商定價仍不算進取，樓價反覆，二手樓價自然受壓，甚至有不少業主要蝕讓賣樓，部分「摸頂入貨」的業主更蝕逾200萬元離場。《香港財經時報》搜集二手蝕讓個案，分析二手成交及樓價短期走向。

樓市走勢｜住不夠半年 極速蝕賣東涌東環

業主急放盤，有投資者以低市價約入市。中原地產吳家威表示，東環6B座中層1室成交，實用面積484平方呎，兩房套房間隔，今年3月放盤，叫價590萬元，減價42萬元後，獲同區投資客以548萬元承接，實用呎價11,322元，造價較市價低約4%。

吳家威指，參考同類型單位月租市值約1.65萬元計，料上址租金回報約3.6厘。據了解，原業主於去年12月以579萬元購入單位，但入住後覺得單位不合適，所以極速蝕讓換樓，持貨約4個月，帳蝕31萬元或5.4%。

2019入市 現轉手帳面蝕逾1球

另有業主於樓價上升時入市，現蝕讓離場。美聯物業楊浩然表示，該行最新促成白石角嘉熙495實呎戶700萬元易手，較原業主近5年前買入價低103.8萬元。

楊浩然表示，成交單位為白石角嘉熙9座中層F室，實用面積約495平方呎，屬2房間隔。據悉，單位早前開價722萬元，買家為區內客，議價後以700萬元承接單位，實用呎價約14,141元。資料顯示，原業主2019年以803.8萬元購入單位。

錦田爾巒放盤3日損手15%

虧損超過一百萬元的蝕讓不是個例，新界西亦有類似成交。美聯物業陳鋒表示，錦田爾巒774實呎戶放盤3日，即以845萬元易手。代理指，成交單位為錦田爾巒茵娜大道5座高層A室，實用面積約774平方呎，屬3房套間隔。

據悉，單位早前以850萬放售，獲區內用家議價5萬元以845萬元承接，實用呎價約10,917元。資料顯示，原業主2018年998萬元購入單位，原業主持貨6年，帳面蝕153萬元或15%。

物業跌價2成 業主3年唔見215萬

2021年正值樓價高峰期，部分摸頂入市的業主持貨期雖較短，但「蝕得更甘」。中原地產蔡天賜表示，上水蔚翠花園最新錄得成交，單位為1座中層C室，單位實用面積829平方呎，3房連套房間隔，開價約850萬元，日前議價後連車位以815萬元易手，實用面積平均呎價9,831元。

據了解，原業主則於2021年以1,030萬元購入上址，持貨3年，是次沽出單位蝕讓約215萬元離場，單位貶值21%。

換樓客「串燒成交」 業主13年蝕244萬

美聯物業黃少明表示，將軍澳海悅豪園2座中低層D室，實用面積約432平方呎，屬2房間隔。據瞭解，業主原先開價約595萬元；至於買家則為換樓客，剛賣出1房居屋，心儀單位環境舒適，間隔四正，故即以560萬元承接單位自住，實用呎價約12,963元，較平均呎價約12,381元升約4.7%。

參考成交資料，原業主於2011年10月以316萬元購入上述物業，持貨約13年，是次轉手帳面蝕約244萬元，或約77.2%。

議價空間擴大 持貨6個月蝕24萬移民

美聯物業鍾家豪表示，為加快放售流程，部分放盤業主擴大議價空間。該行最新促成大窩口昇柏山高層LE室成交，單位實用面積約516平方呎，2房間隔，附企理裝修。據悉，業主計劃移民，故於3月底以690萬元放售單位，獲外區上車客即睇即議價，以629.8萬元承接，實用呎價12,205元。

資料顯示，原業主2023年11月以653.8萬元購入單位，原業主僅持貨6個月，帳面蝕24萬元。

二手交投受壓

看完市場蝕讓情況，再觀及藍籌屋苑成交及樓價走勢，二手被一手搶去焦點而導致交投回落的情況明顯。據中原地產資料顯示，該行十大屋苑於過去周末錄得9宗成交，按周無升跌，當中有一半屋苑錄0成交，分別為康怡花園、海怡半島、新都城、映灣園及嘉湖山莊。

二手筍盤被消化

中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑表示，本月一手市場百花齊放，周末一手市場交投暢旺，近期港島大型新盤位置優越，訂價亦吸引，務求先取量再求價，搶去大批客源及市場焦點，週末兩天一手市場共錄約200宗成交，加上撤辣後一個多月市場已消化大量二手筍盤，二手交投難免受壓。

料指標屋苑交投短期反覆上落

至於利嘉閣地產十大屋苑交投則於回落一周過後重拾升軌，綜合利嘉閣地產分行數據所得，全港十大活躍指標屋苑在上周（4月8日至14日）錄49宗買賣個案，較前周增加36%。

利嘉閣地產研究部主管陳海潮指出，一手新盤與二手市場之間角力不斷，兩者的交投熱度會因應發展商推盤進程及業主心態轉變等因素而出現起伏波動。長遠而言，全面撤辣改變了樓市過往十多年來的格局，全方位鬆綁各路買家的入市掣肘，上述措施帶來的利好氛圍將持續為本港樓市注入源源不絕的動力，預料短期內買家會於一手及二手市場之間不斷游走，十大指標屋苑成交量亦會循此趨勢反覆上落。

信心指數收幅收窄 樓價稍回落

反映放盤售價變幅及業主態度的「美聯信心指數」最新報65.6點，按周升1.2%，連升5周。美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，信心指數雖然按周續升，但升幅收窄，由於新盤持續以低價開售，搶佔購買力，料部份急於沽貨業主減價，減價盤將有機會增加，信心指數或會回落。至於樓價方面，「美聯樓價指數」連升3星期後回落，最新報134.49點，按周跌0.97%，而2024年迄今跌2.23%，惟較四星期前仍升0.77%。

樓價或反覆上落

此外，調查前線地產經紀意見的中原地產研究部高級聯席董事楊明儀指出，中原經紀人指數CSI(住宅售價)最新報58.98點，較上周的59.89點下跌0.91點。分析指，上周黃竹坑新盤港島南岸第3B期Blue Coast低價開售搶去市場焦點，CSI回軟，但仍連續5周企穩55點好淡分界區間上限之上，預示二手樓價止跌回穩，短期住宅樓市有望窄幅上落。不過，CSI能否進一步上升，仍需觀察。

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