【樓市走勢前瞻：專家點評】近月樓市交投暢旺，盛滙商舖基金創辦人李根興接受《香港財經時報》訪問時指，政府撤辣後累積購買力釋放，令成交大增，並預期後市旺市不旺價，樓價升5%至10%。
他認為，長遠來說，本港人口料增至逾1000萬人，未來本港住宅市場有大量供應應市，樓價有支持。另外，他說，在撤辣後，買多個物業投資是好時機，但要視乎自己是否有能力持有那麼多物業，並考慮本身資金狀況。
首季住宅成交為近3季新高
政府於2月底全面撤辣後，整體住宅成交大增。據中原地產表示，今年首季整體住宅樓宇買賣錄得9823宗及769.5億元，按季上升29.1%及12.4%，宗數為去年第二季後的3個季度高位。單是3月份，整體住宅樓宇買賣登記錄3971宗及300.62億元，按月分別大幅上升67.2%及57.4%。
累積購買力流入市場
宗數創去年5月後近10個月高位，而金額創去年6月後近9個月高位。3月份住宅成交宗數是全季最多，推高全季成交宗數。
近月成交大增。李根興認為，由2010年辣招稅推出至今，已有14年，先前不可炒賣，但撤辣後，累積購買力一次過爆發出來，不少投資者趁機入市，內地亦有很多投資者來港買樓，內地市場始終較大，故成交量一定上升。
樓市處於旺市不旺價
李根興指，近期香港人買樓，資金一窩峰流入住宅市場，因他們憂慮，一旦在一、兩年後，政府再推出辣招稅，於是趁機買樓。「我覺得，樓價不會大升，因市場供應多，但成交量會大升，因不少人趁機買樓。」「連自己家人也買樓，對於投資者來說，住宅物業銀碼細，可以一次過買10間。」
發展商劈價賣樓
他說，市場供應多，因發展商累積不少貨，並劈價推售這些樓盤，對二手市場有壓力。據中原地產表示，中原城市領先指數CCL最新報144.88點，按周1.5%，是3月21日美國聯儲局連續5次會議維持利率不變當周的市況。但多個九龍大型新盤相繼低價促銷搶去市場焦點，影響二手成交減慢，樓價連升3周後回軟。
息口走勢料影響不大
展望後市走勢，李根興預計，樓價升5%至10%，成交量較去年增加2至3倍。雖然影響樓市的其中一個因素息口走勢或有變數，可能延後減息，或者未必減息，但他指，雖然息口走勢不明朗，但其實先前住宅按揭利率加幅較細，以P(最優惠利率)來說，加幅僅1至2厘，影響不大，反而工商舖按揭利率加幅較大，是按照(Hibor)同業拆息計算，加幅達5厘。他續稱，不少人對本港前景有信心問題，以及先前移民潮帶來影響，但已有新一批專才來港買樓，故已解決到問題。
未來港人口料增至千萬
不過，本港人口正增長，長遠對樓市有支持。李根興指出，香港人口正增長，由2022年中729萬人，增至去年年底750萬人，一年半時間已增長21萬人，等於6個太古城人口，增長來自專才優才，不少內地人透過專才優才計劃來港，未來還有投資移民。香港稅率很低，內地稅率較高，只要在1000名內地人當中，其中一人有見香港稅低而透過專才優才計劃來港，偕同家人來港，每人帶兩位家人，香港人口已增至1200萬人。
新供應迎合數百萬新增人口
「不少人很多時說未來香港是一個1000萬人的城市，所以為何要發展『明日大嶼』、新界北區(即新界北部都會區)。為何香港人口會增加？現時香港正換血，如不喜歡香港可以移民離開，即使移民走了數十萬人，但有幾百萬人來，有基本人口增長，對住宅有需求，大量供應來自『明日大嶼』、新界大西北、啟德等。」
明日大嶼料提供私樓12萬伙
「明日大嶼」和新界北部都會區是未來兩個重點大規模計劃。政府早於2018年提出這項大嶼山發展計劃，項目計劃在交椅洲和喜靈洲附近分階段填海興建人工島。據政府資料，預計這項計劃發展後，區內人口由原先12.4萬，增至約105萬至145萬，提供約26萬至40萬個住宅單位，按照現時政府公私營房屋比例(7比3)計算，私營住宅單位約7.8萬至12萬個。
新界北料提供15萬伙私樓
另一項新界北部都會區計劃，政府於2021年提出，建議發展新界北部成為宜居、宜業、宜遊的都會區，進一步增加房屋、產業和社區設施用地，並完善交通基建。北部都會區的新發展土地可提供超過50萬個新住宅單位，是未來本港房屋供應重鎮。
人口增長對樓市有支持
原先區內人口約98萬，預計全面發展後， 整個北部都會區可容納250萬人口。同樣以公私營房屋比例計算，計劃可提供超過15萬個私營住宅單位。上述兩項計劃，預計共增加人口超過200萬，連同原先700多萬人，即合共約1000萬人。
李根興表示，人口增長對樓價有支持作用，既然專才來到香港，就會買樓，故他對未來樓市走勢不太悲觀。他預期，樓價不會大升，如大升，政府會推出辣招調整樓市。
樓價下跌不少宜上車
談到現時應否上車，李根興認為，如果自己住，現時上車適合。但他又說，上車人士最不受惠，因現時要跟投資者爭，投資者決定較快，上車人士決定較慢。「上車不要等太久，既然樓價已下跌不少，就上車，因如不上車，其他人很快買咗你層樓。」
可買多個物業收租
他說，目前買樓投資是好時機，因政府撤辣，未知道何時會再推出類似辣招。而且，可以買多數個物業收租。他又說，如果現在不買樓投資，不排除一、兩年後政府可能再推出辣招。
若果現時持貨多，未來會否難去貨，李根興指，這要視乎自己是否有能力持有那麼多物業，並考慮本身資金狀況。
投資工商舖回報高
李根興一直專注投資工商舖，他覺得投資工商舖回報勝過投資住宅回報。他指出，從投資層面來說，買工商舖回報達4至5厘，但住宅回報只是2至3厘。一般來說，買商舖投資人士較專業，身家特別多一些，實力強很多。但買住宅人士身家不多。
他說，工商舖市場投資者多，住宅市場用家多，但現時不少人買住宅收租。以前工商鋪和住宅是兩個市場，因住宅不可以投資，但現在住宅可以投資，故不敢說是兩個市場。
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