樓市走勢前瞻：數據分析｜撤辣效應已過？劈價、撻訂、無減息...6個再轉淡訊號著燈

樓市走勢前瞻：數據分析｜政府於2月下旬發表《財政預算案》宣佈撤銷所有樓市辣招，其後樓市交投有顯著回升，惟新盤供應量大量釋出、發展商開價未見進取之下，樓價未有明顯幅，及至最近，連交投量亦似乎見瓶頸。「撤辣效應」時效是 否已過？市場又有否釋出轉淡訊號？《香港財經時報》收集近期樓市現象及業界對後市預期逐一分析。

大摩︰發展商蝕本賣樓

由長實（1113.HK）及港鐵（0066.HK）合作發展的黃竹坑站港島南岸Blue Coast以「撈底價」推出，長實執行董事趙國雄早前提及，項目售價是考慮到市況而定，更稱是次推出項目屬「蝕少當賺」。摩根士丹利發表報告指，Blue Coast「蝕本」賣樓，或導致住宅物業庫存較多的發展商利潤顯著下降；不過，近期樓價上升以及強勁的資產負債表等因素仍為地產商保持可觀利潤。

利潤率見頂回落

大摩分析指，地產商利潤已在2022年見頂，稅前利潤率約為4成，並將在2025年降至10%。按照已出售及未出售物業的價值計算，大摩認為，於新界西擁有大量住宅項目的新地（0016.HK）受惠北部都會區等發展，利潤較為穏健，可達25%；至於長實等發展商，由於黃竹坑站項目的土地成本較高，而發展商又需與港鐵分成利潤，故出售項目所得利潤彈性亦偏低。

細摩︰香港樓市失去動力

另一大行摩根大通亦預期，香港樓市在撤辣後出現短暫刺激，現已失去銷售動力。長實Blue Coast上周末進行次輪銷售，僅售出70%至75%單位，交投量回落，相信是於一手氣氛轉淡、發展商加價加推，以及減息預期轉弱有關；至於二手樓價亦見回茖，上周數據跌1.5%，錄得近8個月以來最大的按周跌幅。摩根大通表示，一手供應陸續推出，加上發展商積極提供優惠，料樓價繼續受壓。

減息時間未明 或延後至年底

市場不明朗因素續現，除供應增加及發展商開價保守外，息口亦成重點。市場原預期美國有望於下半年起調頭減息，但近日減息預期有回落趨勢，預料減息幅度更微、時間或延後。據美銀證券報告，其美國經濟研究團隊改變美國聯儲局減息預期，由原本預料今年6月份首次減息，改為故計今年12月才首次減息。

美國通脹升幅超出預期 或影響減息步伐

美銀證券最新預測，由於3月份美國通脹升幅出乎意料，將聯儲局2026年底最終美國聯邦基金利率修訂為3.5%至3.75%，較原預測上調50點子，至於首次減息預測則由今年6月份推遲至12月份。此外，該行上調美國通脹預測，料美國核心個人消費支出平減指數(PCE)年底約為2.8%，較原來預測2.6%為高。對於3月份不包括汽車的零售銷售預測，料錄約0.6%強勁增長。

新盤現撻訂 買家蝕訂金損手離場

事實上，一手新盤於3月曾現旺場，惟市場仍錄得撻訂個案，如王新興集團旗下九龍灣泰峯，據成交紀錄冊資料，項目其中三個於今年3月17日售出的單位，包括第1B座16及17樓B室，以及第2B座7樓G室，三個單位成交價介乎456.4萬至854.4萬元，單位最新顯示為「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」，意味著買家撻訂離場，料發展商沒收樓價5%訂金，損失介乎22.82萬至42.72萬元，三個單位合共遭殺訂約108萬元訂金。

一手續成焦點 二手交投受壓

雖然個別撻訂個案不能反映整體市況，但最近一手新盤去貨速度減緩、發展商劈價賣樓導致樓價受壓，始終為市場帶來一定的不穩定因素。二手交投方面亦見影響，據中原地產數據，上周末樓市焦點落於一手新盤，二手交投持續受壓，十大屋苑周末錄9宗成交，當中有一半屋苑錄0成交，分別為康怡花園、海怡半島、新都城、映灣園及嘉湖山莊。

二手成交按周無升跌

中原地產住宅部總裁陳永傑表示，本月一手市場百花齊放，周末一手市場交投暢旺，近期港島大型新盤位置優越，訂價亦吸引，務求先取量再求價，搶去大批客源及市場焦點，週末兩天一手市場共錄約200宗成交，加上撤辣後一個多月市場已消化大量二手筍盤，二手交投難免受壓。

中原十大屋苑周六、日成交量（港島區）

中原十大屋苑周六、日成交量（九龍區）

中原十大屋苑周六、日成交量（新界區）

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6個再轉淡訊號著燈

1. 發展商蝕本賣樓
2. 減息時間未明或延後至年底
3. 新盤現撻訂
4. 二手交投受壓
5. 大行睇淡
6. 經濟未完成復元

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