【樓市走勢前瞻：專家點評】撤辣後樓市旺勢持續多久，備受市場關注。經濟學者袁偉基利用近月兩個新盤認購票數，計算實際市場需求。他接受《香港財經時報》訪問時指，按照這個計算方法，現時市場購買力可於3個月消化，下半年樓市受到3個因素影響：包括新需求、息口走勢和本港經濟狀況，預期樓價平穩。
他又建議現時入市要注意兩個要點：首先，不要按照過去20年樓市升勢，作為現時買樓投資基準；其次，買樓齡達30至40年的二手物業適宜長期自用，轉售不易。
新盤認購反映市場需求
自從政府全面撤辣後，近月整體住宅市場交投暢旺，市場關注今趟旺市可持續多久。袁偉基表示，不妨從撤辣後兩個新盤入票認購數據分析，可以反映到市場實質需求。近期將軍澳新盤SEASONS PLACE和港島黃竹坑站新盤BLUE COAST分別開售，前者售價主要低於1000萬元，後者售價主要高於1000萬元。
現有購買力需3個月消化
他說，以Blue Coast來說，不是一人一票認購，如果是一人一票，未必揀到樓，通常每人最少入3張票。這個樓盤首輪開售，認購票數約28,000張，假設每人入3張票計算，即真正需求約有9000人。另一個樓盤SEASONS PLACE首輪開售，認購票數11,536張，同樣假設每人入3張票計算，真正需求約有3845人。
上述兩個新盤真正需求約共12,845人，以3月住宅買賣合約約3900宗成交計算，約3個月可消化。不過，袁偉基指，今年還有新盤開售，政府預期未來單位潛在供應為10萬個，這還未計二手樓供應。先前二手成交為7萬宗，故供應一定充足。純粹從供求來說，要多看幾個月。
預計美累減息四分三厘
若果一如專家預期，撤辣後爆發的購買力在3個月消化，那麼下半年樓市走勢將會見真章。袁偉基提出3個影響樓市走勢的因素。第一個因素是息口走勢，市場對美國減息預測時間表一拖再拖，現時有傳今年年中未必可以減息。他說，雖然減息言之鑿鑿，但未真正減息，適逢今年美國總統大選，相信會減息，營造較好氣氛。他預期，美國減息3次，每次減四分一厘。即是說，累積減息四分三厘。
港今趟或跟足減息
雖然先前美國加息，本港未有完全跟足，但今趟香港會跟足減息。袁偉基分析指，近期大型銀行下調定期利息，P(優惠利率)跟住走，定期利率減四分三厘至1厘，去年利率4厘至5厘，最近6個月定期利率跌至3厘半。香港會否跟足減息，視乎資金流向而定。正因前兩年定期利率達4厘，銀行體系內已存放足夠資金，流動性足夠，香港可以跟足美國減息。而且，如果美國減息，美元跌，港元相應下調，資金會重返香港，屆時資金較充裕。
另一個因素是新需求。袁偉基指，下半年樓市可否見真章，新需求如專才來港，會起帶動作用，因先前一批專才已來港，已計算在目前需求，如果下半年樓市在新需求帶動下，維持到成交量和穩定性，樓市便會見底。
經濟未轉差
第三個因素是本港經濟環境。袁偉基覺得，現時整體經濟增長2.8%，預算案預期未來幾年平均經濟增長2.8%，屬合理水平，不會大幅放緩，屬政府預測之內。他續稱，息口理應下調，而且有高才通、優才通來港，市場有新需求，加上經濟不會轉差，預期樓價平穩。除非下半年經濟環境轉差，不減息，樓價才有可能大跌。
外圍因素存隱憂
不過，樓市存有隱憂。首先是外圍因素。袁偉基指，地緣政治問題是令人擔憂，可說是黑天鵝，因俄烏戰爭久久未完。他續稱，另一個隱憂是巴拿馬運海乾旱，影響供應鍵，一旦供應鍵出現問題，美國通脹上升，因美國產品由亞洲運去，如巴拿馬運河未能運作，利用其他路線前往，距離會遠很多，成本上升，如供應鏈出現混亂情況，美國通脹未必跌得很快，於是影響減息，從而影響股票、財富效應，這方面是隱憂。
如通脹升可再加息
但他補充稱，上述隱憂暫時未見到，因美國仍說會減息，雖然巴拿馬運河乾旱，但目前未到旺季，到了旺季，要視乎供應鏈是否有問題，令美國通脹是否轉變。然而，一旦減息後，但上述供應鏈因素出現，通脹不跌而飊升，有可能再加息。
另一個隱憂是，近期有內地買家買港樓，部分大手買入一手樓單位，但可否持貨上會屬未知之數。
內地人大手買港樓
袁偉基指，近期內地銀根放鬆，惟內地缺乏投資機會，於是部分資金流入香港，如地產投資者在內地難搵投資機會，如有資金，在香港投資地產，因香港市場穩定。
他表示，其實，來港的內地資金會受到限制，但現時未見到這種情況，因買入一手盤屬遠期樓花，目前只過了一個月時間，要留待未來上會時才知道，這些投資者會否持貨至上會，或者短炒轉手，或者最終撻訂，這要留待下半年觀察。
如留港可慢慢揀心頭好
袁偉基說，現時未知他們短炒或「長揸」，亦不知道資金來源，如果資金可以一個月內流入本港，可以「長揸」，將單位收租，對本港樓市有實質承托，但若果短炒，未能轉手，要撻訂，市場氣氛轉差，令樓市波動性大。
若果有意上車，袁偉基認為，應先考慮對自己工作、收入是否有信心，如供樓需數十年，對自己工作是否有信心，如有信心，又打算留港發展，那就慢慢物色心儀的物業。
勿以先前升市為參考指標
至於買樓投資，博升值，袁偉基提醒，最重要是不要以過去10至20多年樓市升幅作為重大參考指標，因世界已變了，未來經濟環境、整個市場情況跟以往不同，國際形勢不同。
「不要以為在20年前樓價升，未來20年一定升，不要以這個概念作為換樓、投資基準。」他舉例說，先前由2008至2022年，利率處於「零利率」，但未來「零利率」不會重臨。
40年樓轉售不易
另一個要點是，若果買樓齡高二手物業，需審慎考慮。袁偉基指出，現時本港有些二手物業樓齡已達30至40年，如果不打算長期自用，未來會轉售，需考慮一些問題，包括承造按揭、升值潛力有多少。
他舉例說，如果買樓齡40年物業，銀行審批按揭時，會以75年減樓齡計算供款年期，還可以做30年按揭，但居住10年後再轉售，未必可以做30年按揭，最多做25年。
不打算轉賣 長期自用可考慮
新買家購買力降低，因他做不到30年按揭，故樓齡愈大的物業，如40至50年，樓價相對折讓性大，轉售愈來愈難。若果買樓齡20年或以下物業，未來轉售較容易，因新買家不需考慮上述按揭問題。
他說，若果用作長期自用，不打算轉賣，無需計算未來物業價值走向，這類舊樓有好處，因始終夠實用，以及樓價平。
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