【樓市走勢前瞻：專家點評】雖然近月樓市交投熾熱，但市場對後市走勢預測紛紜。股評家陳永陸（陸叔）屬於審慎樂觀派。他接受《香港財經時報》訪問時指，現時新盤供應多，樓價不會很快反彈，估計升幅介乎0%至5%。談到買樓投資，陳永陸覺得，買樓投資博升值，未來幾年樓價升值能力不多。若果揀選收租股，其回報不算好，反而買非地產股股票回報會較好。

3月住宅成交升逾67%

自從政府於2月底全面撤辣後，市場交投飊升。據土地註冊處資料，3月住宅樓宇買賣合約為3971宗，按月升67.2%，屬於近10個月新高。市場普遍預期，樓市交投旺勢可持續一段時間，但有分析指這可能是「虛火」。

先前積壓購買力入市

陳永陸不同意這種說法，指目前樓市有實質支持。他分析說，這不算是虛火，因先前有買家等減息，以及撤辣消息而暫不入市。現在部分投資者入市，因在未撤辣前，這些投資者買不到很多個物業，又需要付較多稅，如買來投資，利息高，不太着數。但現在撤辣，成本平很多。

減息必定出現 新盤存貨多礙樓價反彈

他續稱，雖然上周有消息傳未必很快減息，但減息必然會發生，因沒有人覺得現在有機會再加息，息口已到頂位，長遠來說，如果這是供樓頂位的話，息口有機會回落，供樓成本會降低一些，令樓價上升。

「但我覺得，樓價不會很快反彈，因新樓供應很多，這一兩年達到高峰，許多地產商手上有樓，正等出貨，如長實以平價賣樓，營造氣氛，故樓價不會很快上升，但成交額一定大些，市場一直消化，樓市可以托得住。」

一手成交料達3000宗水平

3月一手住宅成交已大增。據土地註冊處資料，在這個月住宅買賣合約宗數當中，一手住宅買賣合約佔1499宗，佔整體住宅買賣合約約37.7%，宗數是近11個月新高。中原地產預期，3月期間多個新盤銷情熾熱，相信4月的一手登記將重上3000宗高水平，料為2019年5月3208宗後的59個月(近5年)新高。

樓市處於旺市不旺價

陳永陸說，現時存貨多，只要賣得到，即使價格不上調，地產商會盡量賣出這些庫存單位，故樓市短暫見底。但他指，若果樓市要回升，需有兩個因素支持。首先，要等待這幾年很多庫存單位被吸納後才可出現。另一個因素是未來地產商會否參與賣地，投地時會否推高地價。他說，許多地產商推盤都沒有加價，有些更減價賣樓，但求去庫存，所以目前是「旺市不旺價」情況。

下半年回升彌補年初跌幅

展望今年樓價走勢，陳永陸認為，樓價回穩而微升。他預期，年底樓價平穩，因今年一、二月樓價曾跌， 下半年樓價回升，升幅彌補首個兩個月跌幅，升幅介乎0%至5%。交投會活躍一、兩個月，之後要視乎息口是否有機會下調，如減息，交投會增加多一些；如不減息，交投會轉靜。另一個因素是內地經濟會否轉好，令多些內地資金流入本港。

美減息時間未明朗

儘管今年美國減息似乎沒有懸念，但減息時間卻未明朗，由原先預期3月，再預期年中，近期看似再有變數。陳永陸指，今年是美國總統大選年，經濟會「谷一谷」，都會減息，但近期中東局勢緊張，油價升得太快，大家不敢預期油價何時回落，通脹何時回落，故減息時間表會拖遲。

港或跟隨減息半厘

他預期，美國年底前減息2至3次，可能在8、9月開始減息，累積減幅半厘至四分三厘，香港在第四季有機會開始減息，減幅半厘。減半厘對供樓人士不會減輕很多，但既然開始減息，未來會繼續減息，人們覺得息口不再上調，供款不會再吃力，這已經很足夠。

倘內地經濟向好利港樓

另一因素是內地經濟表現。陳永陸指，第一季經濟有少許回升，對內地經濟樂觀。「雖然內地樓市困擾大市，但對其他如零售、出口、國企表現感到樂觀，因第三季有明顯改善。內地資金一直流入本港股市，但不算『大堆頭』，其實內地不是沒有錢，而是沒有人肯投資，肯花錢，如市況好些，投資A股好，港股亦會好得多。」他說，如果內地經濟轉好，更多內地資金會流入本港樓市。

在港內地人趁撤辣入市

在政府全面撤辣後，近期多個新盤開售，已經見到內地買家的踪影，如近日開售的黃竹坑站樓盤Blue Coast，據市場消息指，內地買家佔整體買家約30%。對於近期多內地人入市，陳永陸解釋，撤辣後，現時內地人買樓時，無需繳付30%辣招稅，而且，部分內地人已在港居住，資金已在香港，他們可能是專才通才，或者其家人在香港。但他指，其實入市的內地人數目不算太多，不是以往源源不絕來港掃貨，因息口仍高，以及內地經濟不算好。

股票回報勝過買樓

至於現時應否入市，陳永陸覺得，買樓自住沒有問題，現時按揭利息4厘多，如供得起，這幾年都供得到。他說，如果買樓收租，回報太低，未來幾年樓價升得不多。而且，買樓成本較重，需要借錢，支付利息。

若果買股票跟買樓相比，陳永陸覺得，買股票回報較好。他指出，買股票收息勝過買樓投資回報，如買樓收租，回報僅2至3厘，而且現時樓市升值能力不多。但買股票，如揀中表現好的股票，升值能力高一些，即使揀到表現稍差的股票，股價下跌，但回報會較好，如中國移動（0941.HK），股息有7厘，勝過買樓很多。

收租股回報不算吸引

那麼，買收租股又如何呢？陳永陸指，收租股利息高一些，但要按照現時本港收租能力而定。如果買非住宅收租股，如商業物業，回報會差一些，因在供應過剩情況下，有些商業物業租金仍下跌，在目前經濟環境下，不太多人買商業物業，同時近期不少港人北上消費，零售業務表現稍遜。

「商場收租利息回報4、5厘，不算特別吸引，既然買得收租股，那倒不如買滙控（0005.HK）會更好。」他建議，買其他類別股票值得考慮，如滙控、中國移動利息回報高很多，如利息回報有6至8厘，吸引力大，不一定買收租股。

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