【樓市走勢前瞻：專家點評】近月樓市交投大增。據官方數據，3月整體住宅樓宇宗數大升67.2%。第一太平戴維斯董事總經理兼投資及銷售部主管袁志光接受《香港財經時報》訪問時指出，近月樓市轉旺，反映政府全面撤辣後，投資者和外地人進入住宅市場。
現時發展商正推售囤積的單位，預計樓價橫行，最多有數個百分點升幅。他又向有意上車和換樓人士提出兩點：如想上車，最好先考慮自己收入可否負擔得到；如想換樓，最好揀樓齡20年內物業，因質素較佳。
3月住宅成交創10月新高
自從政府於2月底全面撤辣後，3月整體住宅市場交投大增。據土地註冊處資料，3月份整體住宅樓宇買賣登記錄3971宗，涉及金額300.62億元，較2月的2375宗及190.96億元，分別大幅上升67.2%及57.4%。宗數創去年5月後近10個月高位，而金額創去年6月後近9個月高位。
辣招限制投資者買樓
袁志光分析指，近月樓市轉旺，反映投資者進入住宅市場。以前住宅市場沒有投資者，因以公司名持有繳付30%印花稅，後來減至15%，但以住宅租務回報3厘計算，要5至10年才可以抵銷到辣招稅。如果以私人名義持有物業，買第二個物業，需付高釐印費，故以前沒有人買樓投資。
父母為子女多買一個物業
「但現時撤辣後，無論以私人名義、公司名義、本地人名義、海外人名義買樓，基本上沒有受到限制，可買1個物業，甚至買10個物業皆可，亦可以買多一個物業收租，令近期成交量高。以前如要為子女買另一個物業，子女必須要18歲以上，才可以以子女名義買第一個物業，但現時即使子女未成年，父母已經可以為他們買多一個物業。」
撤辣引外地人士來港買樓
他續稱，以前純用家市場，已變為用家兼投資者市場。目前環球大部分地區設有辣招，但香港沒有，故吸引不同地區外地人士來港買樓。撤辣後多個新盤爭相開售，一手住宅成交倍增。據中原地產指，3月份一手住宅買賣登記宗數為1488宗及137.2億元，按月分別飆升3.17倍及1.44倍，並相信4月的一手登記將重上3000宗高水平。
一手庫存單位需一年消化
袁志光指，許多發展商囤積不少貨，需長時間消化，消化期可達至年底至一年。現時沒有人肯低價賣，個別銀主盤屬於例外，預期樓價橫行，最多有數個百分點升幅。他說，發展商不肯低價賣樓，大家想賣去手頭貨。首批單位沒有加價，推出第二批單位加少少價，最多加數個百分點，第三批又加價數個百分點。當新盤貨尾單位售清後，樓市返回上升軌道。
港息料減半厘
外界預期美國年中開始減息，本港未必跟足減息。袁志光預期，美國7月開始減息，累減半厘至3/4厘，香港未必跟足減息，因先前美國加息，本港沒有跟足加息。他預計，香港會減息，最初減H按(同業拆息)，但不減P按(最優惠利率)，稍後P按可能累減半厘。
不過，袁志光不認為息口是左右樓市的重要因素。他指出，息口對非住宅物業影響較大，因非住宅按揭利率達6厘，住宅按揭利率3厘，是以最低者為準。以往按揭利率1厘，現在達至3厘，仍屬可負擔水平，達至5、6厘則較辛苦，1厘則太低。
近期再開放自遊行效用有限
香港是外向型城市，靠外來人士支持，旅遊業是關鍵，但現行政策所產生作用不大。袁志光指，現時盛事經濟吸引旅客人數不多，一個城市多了數萬人來不夠。他希望內地開放更多城市，以及開放更多名額來港。近期內地開放兩個城市，讓更多內地人來港旅遊，只是先導計劃，作用不大，因每周由這兩個城市來港航機只增加千多位而已，效用不大。專家所指的兩個城市，包括青島和西安。
「如果有惠港政策推出，本港信心恢復，經濟大幅反彈，並會率先在股市反映出來。如果股市有大成交，升上去，樓市亦會跟隨向上。」
惠港政策帶動樓市上升
袁志光預期，今年股市上升機會高，因未來內地推出多些惠港政策。「如放寬入境免稅額，或者取消一周一行，帶來的影響會很大。在放寬入境免稅額上，目前內地人前往海南島消費，一年有10萬元免稅額，但香港免稅額只有5000元，應該可以放寬，有傳可放寬至3萬或5萬元。海南島免稅額以一年計算，但香港以來港次數計算，如放寬效用會很大，其次，取消一周一行，效用亦很大，現時香港人可以一日往內地3次，無限制，但內地人只可以每周來港一次。如果內地推行上述兩項政策，股市會大升，樓市亦受惠。」
上車前考慮收入可否供到樓
若果現時有意上車，應該注意甚麼要點？袁志光覺得，若果自用，只要負擔得起，任何時候都可以上車。他提醒首次置業人士，上車前，應考慮收入可否負擔得到，如月入10萬元，供樓5萬元，問題不大，但如月入3萬元，供樓需要1.5萬元，餘下1.5萬元用作支付日常所需會較為困難。其次，要留意供樓佔每月收入比重。最好是供樓而不影響日常生活費用。
可揀選20年或以下物業
若果有意換樓，最好揀選樓齡20年或以下物業。袁志光指，目前值得換樓，因新樓和舊樓質素相差很遠。舊樓齡屋苑如太古城，外型用料以石屎為主，但現在較新的屋苑在採光、大堂、設施皆勝一籌，如負擔得起，寧願換新樓齡物業。他說，樓齡30年或以上物業質素跟現時物業相差很遠，如麗港城、海怡半島採用鑽石廳，以及窗口較細，但樓齡20年物業質素跟現時物業相差不大，設施會好一些，可考慮換這類較新的物業。
買樓收租防守性高
如果物業樓價平，不妨買入放租。現時不少人把資金用作定期存款，但袁志光指，做定期不是長遠投資，如減息，定期不會着數。今時今日做定期，相反，買樓收租穩定，雖然住宅租金回報一直不特別高，但勝在防守性高。
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