【樓市走勢前瞻：專家點評】撤辣後樓市交投明顯飊升。戴德梁行執行董事及香港研究部主管鄧淑賢接受《香港財經時報》訪問時預計，今年全年住宅成交較去年升30%至40%，達至5萬至6萬宗，如果利好因素如減息、整體經濟改善等呈現，全年樓價升5%至7%。
她認為，現時樓價處於低位，如有自用需要，是上車、換樓時機，買樓投資前景亦不差，如長期持有，可等待下一個樓市升浪。
一手市場暫沽4100伙
在撤辣後，近月市場交投大增，特別是一手市場成交增幅更大。據市場統計，由政府於2月28日公布全面撤辣起計，直至3月27日止，一手市場共售出約4100個單位，創近25年按月新高。
3月新盤成交大反彈
鄧淑賢指，政府全面撤辣後，一手樓盤銷售成績理想，3月交投較1、2月反彈明顯，特別是2月，住宅買賣成交處於低位，一手住宅買賣成交僅367宗，二手成交僅2008宗。
有市場分析指，撤辣後樓市暢旺，只屬短暫反彈而已。鄧淑賢認為，今次反彈會持續一段時間，因有新購買力進入市場，包括先前因辣招而不入市的人士，以及內地買家，並形容現時市場成交量轉勢。
主要屋苑樓價開始反彈
樓市成交量大增，樓價開始有反彈跡象。鄧淑賢表示，據該行受歡迎屋苑成交資料顯示，無論是細價屋苑、中價屋苑和中上價屋苑，其樓價指數在2月見底，到了3月回升反彈，反彈幅度各有不同。
細價盤樓價反彈最多
她續稱，細價盤(指約600萬至700萬元以下)在上次跌市時調整幅度最多，今次反彈最多，因這些上車盤買家是年青家庭，較受市況、經濟、股市、就業市場影響，特別是利率上升，因經濟表現欠佳而影響市場氣氛，其入市意欲變得審慎很多，故細價盤調整幅度會較其他兩類大。但當市況回升，這類細價盤反彈明顯。
一手成交佔比增加
一手住宅樓價走勢足以影響二手樓價，未來二手樓價升幅料溫和。鄧淑賢指，去年本港仍處於加息周期，發展商下半年暫不積極推盤。自從撤辣後，發展商積極推盤，以貼近市價開售，市場購買力聚焦一手市場，甚至有買家大手買樓，預期之後數個月一手住宅買賣成交佔比較去年上升。去年一手成交佔整體住宅成交四分一。
新盤貼市價開盤
其次，她指，一手樓盤開價貼近市價，二手市場業主叫價難積極進取。因一手樓新淨，設施好些，又有裝修，故對二手市場叫價會有壓力，預計樓價升幅不是V形反彈，而是屬於溫和。
本月樓市交投大增，樓價走勢又如何？鄧淑賢指，上半年首兩個月樓價下2.9%，預計3月反彈，之後2、3個月樓價升幅可抵銷年初跌幅，首半年樓價升幅介乎0%至3%。
如有利好因素樓價升7%
至於全年樓價走勢，她分析說，要視乎下半年美國議息政策。若果美國落實減息，兼且整體經濟進一步改善，估計全年樓價升5%至7%。至於全年住宅成交，預計會達至約5萬至6萬宗，較去年4.3萬宗升30%至40%。
目前市場聚焦美國會否減息，原先不少分析預期最大機會在年中減息，但近期聯儲局理事沃勒表示，不急於減息，並指近期經濟數據有理由推遲或減少今年的降息次數。減息之說似乎未明朗。
不評估息口走勢
鄧淑賢指，減息因素是最重要，因入市成本可減輕，但她不評估息口走勢。至於香港會否跟隨美國減息，她說，港元跟美元掛鈎，息口走勢是跟美息看齊，如美國加息或減息，本港會滯後跟隨，港息調整時間和幅度要由政府、銀行決定。但現時市場對減息分析各有不同，故下半年減息與否屬未知之數。
一手樓大手成交多
近月有投資者大手入貨，主要是一手市場。最近新盤SEASONS PLACE次輪銷售，有買家連購6個兩房連開放式廚房單位，涉資4077萬元：另有買家斥資2635萬元買入3個兩房連開放式廚房單位，以及1個兩房連梗廚單位。
難掀起炒風
大手買家重臨地產市場，予人覺得有重新掀起炒賣之嫌。鄧淑賢覺得，當政府撤辣後，已有銀行表示不做「摸貨」按揭，相信炒賣情況不會像以往般熾熱。今趟投資者大手買入單位，主要用作收租，因現時入市價較先前低30%，先前買樓時需繳付辣招稅，不抵買。「只要銀行拒絕做『摸貨』按揭，相信不會助長炒風。」同時，她又指，現時市價較先前回落20%至30%，投資者買入物業，亦是等待樓市下一個升浪。
細價盤價跌宜上車
目前細價樓樓價仍處低位，上車是好時機。鄧淑賢認為，如有需要，現時適宜上車，因正如上述所指，上車盤樓價已調整20%至30%，而且趁減息前入市是好時機。其次，首次置業人士可考慮校網、居住環境是否舒適等因素。換樓情況跟上車類近，如有自用需要，可趁樓價處於低位時換樓。
長期持有或帶來資本增值
買樓投資要視乎買家想短期或長期持有物業。她表示，雖然現時銀行定期利率較住宅租金回報稍高，但若果長期持有，在樓價處於低位下而買入，除了享有長期租金回報率外，亦可以等待下一次樓市升浪帶來的資本增值。
買樓收租有需求
如果有意買樓收租，前景不錯。鄧淑賢指，去年樓價下跌，但租金卻升7%，預計今年租金穩中向好，因現時政府積極搶人才，去年成效明顯，近期預算案已表示，已批出約10萬份專才申請來港，這些人士初來港時，未必隨即買樓，會率先租樓，租務市場有剛性需求。其次，大學宿舍不夠，海外學生租住本港私樓，令租務市場有另一個支持點。
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