【樓市走勢前瞻：專家點評】政府全面撤辣後，樓市交投熾熱，有投資者大舉入市，看似返回以往旺市情景。香港測量師學會前會長余錦雄接受《香港財經時報》訪問時指出，現時市場成交量增加，但成交價未有調升，不算是轉勢，預計至年底樓價平穩。

樓市是否回升，要視乎息口和地緣政治兩個因素而定。談到買樓策略，他建議，無論上車或換樓，最好多睇樓，以便全面了解市場情況。

指標屋苑交投倍升

目前撤辣已超過一個月，一、二手市場交投暢旺。據統計，直至3月下旬，一手住宅市場已錄得超過3600宗買賣成交個案，高於前每月整體住宅買賣成交宗數。另外，在二手市場，據利嘉閣地產統計資料，在2月底撤辣後4個星期期間，50大屋苑共錄得659宗買賣成交，較撤辣前約1個月期間上升1.8倍。

3類買家成主要購買力

余錦雄指，暫時市況活躍，發展商因應市況熾熱而未有加價，按照市價推盤，銷情理想。他續稱，現時市場主要購買力包括兩類人士，一類是內地人，他們有見現時買港樓不用繳付辣招稅而入市；另一類是香港人，這些人士有需要買樓自住，有剛性需求。另一批是本地有錢人，想買樓投資，但為數少。至於未來會否吸引更多有能力人士入市，有待觀察。

一個月成交料達7000宗

今趟市場成交量差不多達至旺市水平。余錦雄預期，3月底一手樓買賣成交約4000宗，二手樓買家被一手樓吸納，買賣成交跟一手差不多，約3000宗，一個月住宅買賣成交合共約7000宗，跟以前旺市水平差不多，但這只是因撤辣不久，市場購買力爆發出來而已。

現市況屬合理熱度

有市場分析指，撤辣後樓市交投暢旺，只屬「虛火」而已，余錦雄覺得，這只是市場估計而已，形容目前市況屬於合理熱度。他說，樓市成交量增加，但沒有加價，故不算轉勢。這種情況維持多少較難預測。不過，樓市呈現「旺市不旺價」情況。

至年底樓價料平穩

余錦雄指，現時發展商持貨量多，約有1萬個單位待賣，不加價推盤，亦不減價賣樓，預期到了第四季，樓價企穩。他亦指，3月以後，整體住宅買賣成交量稍為回跌，估計跌至每月平均約5000至5500宗，因先前內地購買力已經釋放出來，惟本港購買力需慢慢釋放。若果一如他的預測，3月後每月住宅買賣成交達至5000宗水平，仍較撤辣前每月約2000至3000宗為高。

去年A類細戶樓價跌幅最高

去年中小型住宅樓價跌幅高於豪宅。據差餉物業估價署資料，A類單位(實用面積431平方呎以下)售價指數累跌8.8%，是5類單位跌幅最高。D類單位(實用面積介乎1076至1721平方呎)和E類單位(實用面積1722平方呎或以上)售價指數分別累跌7.6%和6.4%，跌幅低於A類單位。

中小型住宅價見底

一般相信，未來中小型住宅樓價跌幅仍高於豪宅，但余錦雄卻認為，中小型住宅樓價已「跌定」，甚至見底，預期至年底平穩。他分析指，近期中小型住宅樓價已跌了很多，現水平可接受。目前發展商推市區新盤，呎價約1.5萬至1.6萬元，新界盤呎價約1.2萬元，而部分樓齡高的市區二手樓成交呎價1.2萬至1.5萬元，這些價位已「跌定」。

豪宅樓價料跌5%

相反，豪宅樓價仍會下跌。余錦雄指，市場成交多，惟豪宅所佔的成交量不多，難知道真正市價，市場未有承接，估計這類住宅樓價仍下跌5%。

樓價升建基兩個因素

市場關注樓價會否止跌回升，余錦雄表示，樓價是否上升，視乎息口和地緣政治因素而定。他相信，第四季美國會減息，減幅難估計，香港會跟隨減息，減幅同樣難料。但他指出，若果減息半厘至1厘，可帶動經濟和樓市。

至於地緣政治因素，他指，如果中東衝突、俄烏戰爭結束，以及中國和美國關係緩和，雙方繼續做生意，可起利好作用。按照現時情況，難預計這些因素會否出現變化。

投資者大舉入貨  未必是炒家

近期有投資者大手掃貨，主要是一手樓盤，但余錦雄認為，這類投資者跟以往不同，大手入貨未必用作炒賣。「我覺得不是炒家，現時買多個單位，是有錢投資者，他們不打算買來炒賣，因買樓仍要繳付最高4.25%釐印費，如樓價升5%，也只是「打和」；如升10%，才可賺取數個百分點的利潤，樓價已經不是以往升20%至30%。現在有投資者大手買入單位，因不少人有錢，如平價盤就買，或者也可以買樓收租。」

1. 上車前先查冊

近月樓市轉旺，余錦雄覺得，如有需要，現時是上車時機，因樓價不會跌，還有機會上升，而且利率有機會下調。但他提醒有意上車人士，在香港買樓，優點是法制周全，但凡買賣新舊樓，最好到土地註冊處查閱。

2. 至少睇50個物業

其次，他建議，買樓前最好多睇樓，才可以全面了解市場情況，互相比較，有助揀樓。買家至少睇30至50個物業。單是新盤，數目不少，每個新盤的示範單位有3、4個，睇10個樓盤，已經睇30至40個單位。即使不買新盤，睇樓都是好，因可從中知道樓盤如何設計。

3. 市好換樓較先前易

他亦覺得，現時是換樓時機。他指出，若果要換樓，同樣要多睇樓。另外，現時市況跟撤辣前不同，在3、4個月前較難賣出單位，亦難以大幅減價30%至40%放售，但目前市況好，有機會賣得出。

4. 買樓收租好過做定期

買樓收租值得考慮。他指，若果把資金存放在銀行，只會收息。如果買樓收租，雖然租金回報介乎2至3厘，但樓價可升值，是另一個優點。他不贊成買樓後丟空，因沒有人居住，內櫳設施變舊，水喉變壞，價值會低。

余錦雄指，近幾個月，租金升1%至2%，因市場仍有需求，租客來自內地專才。他預期，全年租金平穩向好，微升1%至2%。

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