【樓市走勢前瞻：專家點評】撤辣後至今已有一個月，樓市交投活躍，近日投資者大舉入市，但市場憂慮後市走勢不明朗。不過，浸會大學會計、經濟及金融系副教授麥萃才接受《香港財經時報》訪問時認為，現時投資者入市，反映他們看好前景，並有3個利好因素支持，故他對後市不會看得太淡。

他又指，正因投資者大舉入市，用家買樓選擇減少，容易買不到樓。

新盤成交暫錄逾3600宗

政府全面撤辣剛逾一個月，購買力爆發，一、二手市場交投大增，單是一手市場，直至3月下旬，已錄得超過3600宗買賣成交個案，超過撤辣前每月整體住宅買賣成交宗數。期間，部分新盤如將軍澳日出康城SEASONS PLACE首輪推售368個單位，更「一Q清袋」，即日售罄。

樓價短期不大升

專家指，現時樓市「旺市不旺價」。麥萃才分析指，現時市況跟預期差不多，樓價短期內不會大幅上升，因發展商想去貨，先求量。而二手盤很長時間未有買賣，現在有買家睇樓，業主未有胡亂反價，成交量較疫情和撤辣前多。他續稱，在撤辣後首一、兩周，累積需求釋放出來後，市場返回正常情況，成交量較撤辣前多一些，符合一般預期。

減息外圍局勢左右樓市

市場關注樓市何時轉勢或見底，麥萃才指，這要視乎基本因素出現變化，如美國開始減息，減至某個水位時，適逢環球局勢平穩，地緣政治不太嚴峻，樓市表現會向好。

樓市仍處下行周期

現時樓市處於下行周期，預期未來仍有可能下跌。麥萃才分析說，對上一次樓市在1997至2004年期間下行，下跌周期差不多7年；今次樓市下調由2019年社會動亂開始，期間疫情爆發，至今地緣政治緊張，由2019年至今只是5年時間，若果從周期來說，還有下行的可能性，但如果基本因素不改變，樓市未必轉勢。他不預測今年樓市走勢。

不少二手盤轉賣為租

撤辣前二手市況偏淡，外界覺得，市場有很多二手樓業主放盤，但麥萃才駁斥這種說法。他強調，這並不是真確，並指很多業主有見先前單位賣不出，於是轉買為租，發覺單位可以順利租出。因此，二手市場並不是有大量單位未賣出，只要捱過新盤去貨七七八八，便會惜售，就不會胡亂劈價放售。

整體物業交投增加 樓價波動

他說，最初新盤減價，先求量，藉此套現，相信這種情況在未來數個月可能出現，但難料持續多久。如果一手樓減價，二手樓如想套現，便要減價賣，但不願意減價，便賣不到。整體物業交投增加，期間樓價波動，在撤辣後，市場除了多了用家，還有投資者、炒家入市。

如果利率下跌，投資者把資金存在銀行收息，低於3厘，買樓收租回報超過3厘，便會買樓。投機者做法更簡單，今日買入價，預期未來賣出價高於買入價，便會入市。

3利好因素令投資者入市

炒家或投資者入市，是看好樓市前景。麥萃才指，樓市升，有下列因素支持，包括經濟好、供應少，以及利率下跌，是投機者入市原因。只要上述任何一個因素出現，樓市會改善；如果3個利好因素呈現，樓市明顯改善。

在撤辣後，市場錄得多宗投資者大手掃貨的個案，皆以一手樓盤為主。如有投資者斥資逾1.66億元，一次過買入長沙灣樓盤Belgravia Place第一期24個單位；亦有投資者斥資9356萬元，買入土瓜灣樓盤城軒10個單位。

炒家投資者需求較用家大

麥萃才指，有買家大手買入多個單位，不會是用家，用家只買一個單位，但一次過買多個單位，不會自用。「他們是看好後市才入市，這類人士較普通用家多十倍需求。單靠用家，每年難吸納1萬至2萬個單位，但在同一情況下，只要有2000個炒家或投資者，可以吸納到同一數量的單位。所以我對後市不會看得太淡。」

他說，坊間對後市看得太淡，其中一個原因是相關分析看不到現時樓市入市不止用家，還有投資者和炒家。目前後兩類人士不入市，因利好因素未呈現。

H按減息機會較高

利率走勢是利好樓市其中一個因素，市場普遍預期美國年中減息，減幅0.75%，本港會跟隨。麥萃才指，減息前，樓市升升跌跌是正常的，但一旦減息開始，其他利好因素出現，樓市會上升。他說，暫難估計美國何時減息。如果美國減息，香港一定跟隨，跟美息相關的同業拆息(H按)會下調，但最優惠利率(P)未必下調。在過去10年，本港處於低息年代，採用H按人士較多。

近5次美議息利率不變

由2022年3月，美國開始加息，直至現在，總共加息11次，累積加幅為5.25%，最後一次加息在去年7月，之後美國聯儲局5次議息，皆維持利率不變，現時聯邦基金利率達至5.25% 至 5.5%。香港先前跟隨美國加息，由2022年9月開始加息，直至去年7月，共加息5次，累積加幅為0.875%，現時實際按揭利率為4.125%，近5次美國議息，香港未有再加息。

市況升跌無礙買樓自用

談到現時應否上車或換樓，麥萃才覺得，買樓自用不太受市況影響。「如果想自用，甚麼時間換樓影響不大，只影響你買入時價格上升或下跌，帳面上升或下跌，但問題是你是否需要住，如需要住10年或20年，短期升跌不影響你的財富實質價值，只影響短期帳面值。」

多了炒家投資者入市

他說，如果買得起，兼且短期工作沒有問題，是可以買樓。若果想買樓，最好在減息前早些考慮，因以前有辣招，市場用家為主，大家同樣沒有很大財力，可揀選物業較多，不會計較，能夠買得到。但現時市場情況不同，只要炒家、投資者見到有機會，即使業主不減價，甚至較市價高少少，也會入市，他們入市目的不是自用，而是炒賣。

用家搵樓難度增加

「今日貴少少買入沒有問題，只要未來貴一些賣出便行了。如果市況屬於他們預期之內，便會搶走你的盤，於是用家一如以往買不到樓，這種情況曾發生過，只不過現時在樓市周期下再次發生而已。」

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