樓市走勢2024｜撤辣後樓市市道復甦，一手新盤更是旺場，惟市場仍錄得撻訂個案，個別早前熱售的新盤項目也出現有關情況。撻訂意味著放棄買樓上會，究意是否意味市況轉差，準買家看淡後市？撻訂潮會否長遠持續，還有什麼原因可能導致買家撻訂？《香港財經時報》一文詳細解釋買樓撻訂的定義、成因及對買家的影響。

甚麼是買樓撻訂？

買樓要簽兩份合約，分別為臨時買賣合約及正式買賣合約，撻訂即是指在簽約後反悔不買樓、終止交易。買家在簽訂兩份合約的同時，須向發展商交付訂金，若撻訂則代表訂金遭沒收之餘，更要支付雙方代理佣金。至於訂金又分兩部分，簡單分為以下兩種︰

  • 「撻細訂」︰指買家在簽訂臨時買賣合約後放棄交易，一般會被發展商沒收樓價訂金。視乎個別情況，訂金可能由3％至5％不等。
  • 「撻大訂」︰指買家在簽訂正式買賣合約後終止交易，此時買家通常已交付樓價10％金額，這筆訂金同樣會遭到沒收。

撻大訂個案︰維港1號「9連撻」

最近錄得撻訂個案的新盤項目包括由中國海外（0688.HK）發展的啟德維港1號，項目成交紀錄冊顯示，9個於2021年7月簽訂買賣合約的單位，已分別於今年4月3日至12日期間終止買賣合約，即買家「撻大訂」離場。該批單位成交價由1,025.9萬至2,098.2萬元不等，終止買買合約後，料買家遭沒收樓價10%訂金，其中蝕最多的買家料損手約209.8萬元，整批撻訂單位涉及金額合計逾1,300萬元。

維港1號撻訂例子

成交紀錄冊顯示，維港1號第1A座11樓G室於今年4月12日終止交易。該單位於2021年7月售出時，成交金額為20,982,000元，買家選用建築期付款方法，已交付樓價共10%之首期。

撻細訂個案︰九龍灣泰峯現3宗撻訂

另外，於今年3月開售的王新興集團旗下九龍灣泰峯，亦錄零星撻訂。據成交紀錄冊資料，泰峯其中三個於3月17日售出的單位，包括第1B座16及17樓B室，以及第2B座7樓G室，三個單位成交價介乎456.4萬至854.4萬元，單位最新顯示為「簽訂臨時買賣合約後交易再未有進展」，意味著買家撻訂離場，料發展商沒收樓價5%訂金，損失介乎22.82萬至42.72萬元，三個單位合共遭殺訂約108萬元訂金。

撻訂的後果及風險

買樓宜慎重考慮，買家若在簽約後反悔，幾乎必定會面臨一定損失及風險。撻訂的常見後果包括以下幾個︰

  1. 損失佣金及手續費等款項，賠訂、蝕訂離場
  2. 有機會被發展商追回單位差價
  3. 若樓價回升，或錯過升值

（1）撻訂賠償例子

買樓入市，除樓價本身之外，還涉及不同款項。若以一個售價500萬元的單位作例子，撻訂賠償的基本金額如下︰

樓價 500萬元
撻訂情況 撻細訂（5%訂金） 撻大訂（10%訂金）
殺訂金額 25萬元 50萬元
代理佣金 買方1%+賣方1%，共10萬元
損失金額 35萬元 60萬元

撻訂可能蝕更多

要注意，新盤撻訂可能牽涉到其他費用，而臨時買賣合約訂金亦不盡然一樣，通常介乎樓價的3%至5%；上表僅提供基本項目及假設訂金成數，以供參考。

一手買家在簽訂臨時買賣合約後，會有5個工作天的「冷靜期」，5天後才簽正式買賣合約。如果在冷靜期內反悔，則只須支付「細訂」，不用作其他賠償；但若在簽訂正式買賣合約後終止交易，除訂金外，買家還有可能要賠償發展商重售單位的差價。不過早前樓市較旺，不少發展商都會將撻訂單位提價出售。

（2）發展商或業主有權追討差價

「撻細訂」只需向發展商賠償訂金，一般為樓價5％；但買家若「撻大訂」，即於簽署正式買賣合約後，才決定放棄交易，則可能要賠償發展商重售單位後的差價與損失。這是因為當樓市下行，單位的樓價在簽定正式買賣合約後與買家撻訂時，可能存在較大的落差，發展商或需要將被撻訂的單位降價售出，導致損失其成交時所值得樓價。假設單位成交價為500萬元，但遭買家撻訂，日後發展商將單位重售時遇上樓價跌浪，單位成交價下降至480萬元，此時發展商便有權向已撻訂的買家追討20萬元差價。

（3）樓價回升時買家錯過升值

另一邊廂，如果買家決定撻訂放棄單位後，卻遇上樓市好轉，樓價回升。那麼該買家除了損失訂金之外，更錯過了單位升值帶來的利潤。現時政府撤銷樓市辣招，業主要出售單位，不用等2年額外印花稅（SSD）禁售期，部分人也會以短炒甚至「摸貨」等方法賺取樓價升幅。若買家因為擔心「接火棒」而放棄單位，等同於錯過潛在的樓價升幅。

為甚麼撻訂？

撻訂牽涉的金額動輒上數十萬甚至百萬元，虧損不可謂不多，為甚麼仍有人選擇撻訂？除了確實有人「計錯數」在落訂後才發現無法負擔買樓支出，有些情況下，撻訂也是買家止損的手段，代表若按正常程序買樓，買家可能損失更多。以下整理4個可能導致買家撻訂的原因︰

撻訂原因（1）借不足按揭成數

通常，撻訂的準買家在買樓前沒有做足功課，以為能夠借到高成數或足夠成數的按揭貸款，到簽完臨約才發現不獲銀行批出貸款。例如在金管局暫停壓力測試前，不少業主就因為入息不達標而無法獲得足夠貸款；現時雖然已無壓力測試入息要求，惟銀行仍會評估借貸人的信用紀錄等資料，並非所有人買樓都一定能夠「借足按揭」。此時，準買家就要另外自備足夠現金去完成交易，如果無法湊足錢，就只能選擇終止交易，蝕訂離場。

撻訂原因（2）市況突變

如果買家在簽訂臨約後市況突然出現劇變，樓市吹淡風，個個都認為樓價會大跌，多數人自然不想入市變負資產、蝕錢。諸如政府「加辣」、加息、疫情、股市變動、國際地緣政治等多個因素，都有機會引致經濟急劇轉差，連鎖效應下，樓市亦出現撻訂潮。

撻訂原因（3）樓換樓「串燒」失敗

不少人買新樓是為了「升級」住更好，此前都會先將原有物業賣出，中間可能會有一段空窗期，需要找其他住所居住（如租樓）。一些準買家可能因為不想浪費租金等原因「計到盡」，意圖無縫換樓，先沽後買，「串燒成交」一賣舊樓即住新；但如果失算，簽臨約買新樓後，才發現賣樓計劃有阻濟或臨時賣不出，導致資金不夠，最終失算不能換樓，只得撻訂，放棄新居。

撻訂原因（4）轉買更平單位

相反，也有準買家會因為另有選擇而主動放棄交易。樓市旺時，發展商往往多盤齊發，一時之間市場上百花齊放，無論是自用或投資買家都想買到更平更好的單位；二手市場就更常見，如在落訂後發現相鄰屋苑、甚至同屋苑有更平價的選擇，撻訂「揀過間新」仍不致於蝕錢，於是轉而購買更平的單位入住。

買樓前宜做足評估

無論是哪一個情況，撻訂都會損失大量資金。想避免發生這種情況，最簡單是在買樓前做好功課，向銀行或按揭公司查詢，評估自己的收入能否負擔供樓支出、會否買到供唔到，增加保障；以及做好風險評估，了解跌市時的承受力，以免在簽訂臨約後因過大的心理壓力而撻訂，同時亦省去很多不必要的麻煩和處理時間。

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