【海外樓市】京都市中心地帶由於旅遊發展蓬勃，地產開發商普遍會建設酒店多於住宅，以致當區新建住宅項目買少見少。與此同時，該區優秀的教育環境亦吸引不少學生、家長進駐。
新住宅少，但需求不減反增，這情況底下，京都地區由一手至二手、中心地帶至中心圈外地區的物業市場都變得越來越搶手。在土地尤其稀缺的中心地帶，住宅大廈和酒店項目過往多年來不斷開發，至近年開始出現供應斷層的狀況。
京都核心區小型單位十年斷供
據指，京都的那町地區是在大約 1,200 年前的平安京建設過程中建成的，四條烏丸十字路口週邊一帶，則聞說是平安時代宮廷貴族的居住地。田野路地區由禦池通、五條通、堀川通、河原町通包圍，其中的四條通東西走向，烏丸通南北走向，據說因這地理的形成而得名。作為京都的商業中心，其繁榮歷史已十分悠久。
這一帶雖有著得天獨厚的地理和歷史文化優勢，近年來卻開始面臨供應危機，缺乏小型住宅單位。造成這一情況的原因有多方面，以下稍談建築成本的問題，以及相關的稅改政策所帶來的影響。
建屋成本高 開發大型住宅更有利
高昂的建築成本成為制約小型住宅發展的一大因素。由於建造大型住宅，尤其是大廈形式的項目，所花費的成本可以平均化，因此相對之下，建造小型住宅單位的成本較高。再者，小型單位需要在有限的空間內容納更多功能，需要的建材和額外的設施更多。對於開發商來說，由於建造成本高昂，投資回報價值會較低，進一步減少它們開發小型住宅單位的興趣。
日府收緊按揭稅減優惠 買家更急入場
2009 年，日府針對小型住宅業主推行了稅減優惠，日文為「住宅ローン控除」，意指業主若有未償清的按揭貸款，可相應減稅。雖然這優惠原先只有十年後來延長了，但近年的年度稅制改革，已開始收緊相關優惠。
最新改制後，這減稅優惠適用的住宅類型減少，由本來50平方米以下收窄至40平方米以下房屋才獲減免。同時，舊制可扣除比率為1%，新制餘0.7%。業主的收入限制亦有收緊。
新建小型住宅項目越來越少
京都內，基於未來可見的新建小型住宅項目越來越少，加上日本政府的稅改方向似乎亦想逐步收窄對於小型住宅買家的優惠。兩大因素下，不少有意於當區置業，又想要趁仍有空間時盡早入場的買家便特別關注當地新樓，因此吸引力大增，很多時開發商推出新盤不久便遭售清。
東山區時隔八年首現新盤
近年東山區實施樓宇高度限制，以致本來已十分緊絀的住宅供應問題更顯迫切。當區的高度限制因應各個地域有所不同，在同一條五條通之上，鴨川以西地區的高度限制為31米，而以東地區則為20米，這亦意味著東山區內較具代表性的土地之中，能提供的公寓供應量更緊張。
新住宅項目名為「レーベン清水五条」
時隔8年該區終於出現新盤，這難得一遇的新住宅項目名為「レーベン清水五条」，坐立於中心地帶，由京阪本線「清水五條」站前往僅須步行2分鐘，地鐵烏丸線「五條站」到「京都站」亦僅須一站，地理位置極之優越，讓清水五條一帶早就成為了許多投資者和京都居民的首選地帶。
東山區再現新盤造成極大迴響
這項目同時提供了私人停車場、屋頂陽台和私人花園等優質住房單位，以及酒店般的環境和眺望東山的屋頂露台等公共設施，讓住戶享有舒適、便捷和豐富的生活體驗。
京都的旅遊、教育配套製造了大量住屋需求，同時受限於各種土地、稅制及政策以致供應十分緊絀，這供不應求的狀況越發明確的環境底下，東山區再現新盤造成了極大迴響，投資者無不早著先機。
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作者簡介：梁柏基美聯集團助理董事(企業拓展)、美聯環球海外物業專家，熟悉多國樓市行情，定期主講海外物業投資講座。逾10年金融經驗，成功帶領公司團隊為超過3萬名客戶及企業提供專業多元化理財、投資服務。並定期於各大媒體撰寫行業相關的專題文章。
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