【樓市走勢前瞻:專家點評】讀者來信:Anthony Sir你好,撤辣之後成交多了很多,但是我的放盤仍然甚少人問津,跟代理們交談過,好像也不太願推我的樓盤,為甚麼呢?他們都集中在新樓嗎?為甚麼代理都喜歡賣新樓?
回覆讀者來信:地產行內術語:射盤
是的,現在代理都忙着做新樓盤!尤其是幾間大行的代理,每天被發展商捽數,即使有多代理跟你說會帶客去睇,效果也不顯著。地產行內術語,射盤!相熟代理說,現在即使有客想睇二手,還是會盡量射去新盤。就是說睇樓的時候,借你的二手樓來比較,說新樓有多好。
有位學員到屯門睇樓,有這樣的經歷…
首先,他在網上找到一間便宜到難以置信的屯門市廣場,睇樓當日學員到了屯門,代理跟也說慢了一步,業主封盤了,然後極力遊說他購買屯門的新盤。學員目標是投資,收租賺現金流,屯門近期的新盤不是兆康就是掃管笏,完全兩碼子。
現在沒有SSD
加上現在沒有SSD,如果價錢合適,隨時可以短線投機走一轉,何必要捱樓花期呢?於是就跟代理說…不用了,就帶我看屯市和時代!然而代理帶他睇的,不是超低層就是超殘的劣質盤。不斷遊稅他…這些都舊了,又多凶宅,難租難賣,不如買新樓!
睇樓期間不斷踩
另外有位學員到將軍澳睇樓,也有類似的經歷…睇樓期間不斷踩,又說樓齡已經舊、又說將來維修貴,又說將軍澳堵車,上班不方便云云,代理不是應該將該區、該盤的優點介紹給買家嗎,為甚麼一邊看一邊踩?
最後推介學員去睇必嘉坊、泰峯、Belgravia Place等新盤,怎能不斷踩自己小區的呢?為甚麼代理都喜歡做新樓盤?
1. 新盤佣金高
首先,新盤佣金高!是的,這是不公平的競爭,一手市場,無論怎麼大熱的新盤,最少都會有2.5%~3%,非主流新盤,甚至高達 8~10%,甚至更高,因為代理是代表賣方的,多收佣金也沒問題。在二手市場,代理的角色是代買賣雙方,因為要公平公開,雙方各1%,你想多給一點佣金,代理也未必懂怎麼處理。
2. 新盤不用議價 不用鑽研
其次,新盤不用議價,不用鑽研!二手經常會還到好淡爭持,買家想平買,賣家想貴賣,經常因為價錢談不攏而告吹。一手則簡單多了,價錢都定好了,買就買。再者二手樓每個樓盤都有獨特之處,要熟悉一個小區都要花不少時間,一手就已經有齊銷售文件,會場也有高級經理協助挾單。
新樓致命傷1:回佣
然而新樓也有致命傷…回佣!因為大家都是入票碰運氣,於是有很多新樓買家,覺得找那個代理買都是一樣,最重要是誰的回佣高,即是將他們收到的佣金,回贈給客人,於是大家就出現惡性競爭,曾經有街邊的代理拉着我,說可以回爆!回8、9成,試想想,如果佣金是3%,回了8成,豈不是得0.6%?很多代理埋怨,實際佣金比做二手還要差很多!
新樓致命傷2:成交才有佣金
另一個致命傷…成交才有佣金。絕大部份新樓都有樓花期,短則半年至一年,長則兩三年,現在利息高,很多買家都會選擇建期,很可能要兩年後才收到佣金,分分鐘已可能經離開了公司,甚至已經轉行、移民了!
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作者簡介:1% Anthony( 第一桶金)、一巴仙(1%)投資培訓學院創辦人,TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問,多年來協助無數年青人成功上車,無數小業主倍增資產,財務自由!除了住宅,亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等,團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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