樓市走勢前瞻：私人學生住宿成新興投資！租金年均升幅逾10%

樓市走勢前瞻：數據分析｜仲量聯行周二（26日）公布《解鎖私人學生住宿市場增長潛力》報告，估計非本地學生湧入及學生宿舍供應不足將於未來4年為私人住宿市場帶來額外2.23萬張床位的需求，帶動私人學生住宿成為新興投資物業，推高把酒店及住宅改裝作私人學生宿舍的投資價值。

樓市走勢前瞻：數據分析

仲量聯行香港資本市場部主管陳國章表示，香港最大型的私人學生住宿Y83自2022年起平均每年的租金升幅超過10%。過去12個月的私人學生住宿租金升幅更加快，升幅最高可達15%；至於私人住宅租金於2023年初通關後亦上升7%，酒店房租同樣上升。

由於學生住宿供應持續不足及非本地學生數量高速增長，預期租金將進一步上升，造就私人學生住宿成新興投資物業。

在2022/23學年，入讀本港專上院校的學生人數達到25.3萬，而八家教資會資助大學以及香港樹仁大學和香港恒生大學合共只能提供約3.9萬個學生宿位。學生住宿市場（包括大學宿舍及私人學生住宿）僅能容納當中約16%的學生。

仲量聯行香港研究部高級董事鍾楚如表示，估計目前有約3.72萬名非本地專上院校學生只能選擇私人住宿，預期該數目將於未來4年上升至5.95萬名。由於學生宿舍的建築期較長，也難以覓得合適地皮興建宿舍，大學宿舍的供應一直無法滿足不斷增長的學生人口。

預期大學宿舍供應短缺的問題，將於在2027/28學年為私人市場帶來2.23萬個床位的額外住宿需求。

私人學生住宿是香港的新興物業，目前市場僅提供約1,000個可租用的住宿空間。按整體專上院校學生人數計算，香港私人學生住宿供應率僅為0.4%，顯著較歐洲國家的平均供應率約5%為低。因此，香港的私人學生住宿入住率高企於98%至100%之間，每個可租用的住宿空間的月租金介乎5,200至14,800港元。

陳國章指，學生住宿能提供既高且穩定的回報，正吸引投資者的注意。

仲量聯行香港項目發展服務部主管黃天賜表示，由於合適的土地供應有限，大部分私人學生住宿的供應要倚靠改裝酒店、住宅物業及商廈。近年轉多投資者選擇收購酒店改裝為學生住宿，主要原因是酒店的設計與現有配套設施更切合學生住宿的要求，所涉及的改裝成本會相對其他物業類型較低。

仲量聯行分析案例指，投資者若把一間有600間客房的酒店改裝成有1,318張床位的學生住宿，附設共享空間、獨立學習空間、智能出入系統，以及娛樂和健身設施，預計將涉及改裝資本開支約3億港元，相等於每平方呎2,000港元或個可租用的住宿空間23.3萬港元。

陳國章預計，改裝後，淨營業收入收益率可提高87個基點，達到超過5%，反映將酒店轉作學生宿舍的可觀投資潛力。