【樓市走勢】政府全面撤辣後，樓市回暖，投資者出動，大舉掃貨。不過，資深投資者伍冠流暫未有趁勢入貨。他接受《香港財經時報》訪問時指出，現時市場平盤樓價較市價未有很大折讓，預期下半年樓價再跌3%至5%，故不敢入貨。若果揀選物業，他建議可考慮樓齡20至30年，以及樓價為市價八折的舊物業。他又認為，短期買樓收租回報不算好，惟長期至少10年一定賺。

投資者大手掃一手盤

政府於上月28日公布全面撤辣後，市場隨即起動，更有投資者大手掃貨。撤辣後一日，有投資者隨即斥資4150萬元連買6個西營盤15 Western Street單位。3月中更有同一組買家斥資1.66億元，大手購入長沙灣新盤Beigravia Place第1期24個頂層單位，平均呎價21,233元。

伍冠流：樓價冇大折讓不入貨

雖然有投資者在一手市場大手掃貨，但亦有個別投資者態度審慎，暫未入貨。有「凶宅大王」之稱的伍冠流本身持有多個物業，有雙位數貨量，但未有趁近期樓市回暖而入貨。「地產代理曾致電搵我，聲稱有『筍盤』放售，我立即做功課，覺得算是『筍盤』，但不值得拍板，只是樓價平少少而已，不值得投資，因稍後樓市會再跌幾個百分點。現時最好步步為營，小心為上，否則如沒有大discount(折扣)，我都不敢買。」

如市價85折才入市

他覺得，如果物業樓價較市價低超過13%至15%，才考慮買入。「後市會跌3%至5%，若果物業樓價以95折放售，只是『打和』，因要連同律師費、代理佣金計算在內。若果以85折放售，都有一成利潤。」

撤辣後，伍冠流曾在市場上物色二手盤。如本月中荃灣中心一個銀主盤單位拍賣，單位屬於4座(蘇州樓)低層D室，實用面積324平方呎，屬疑似事故單位，開價190萬元交吉放售，較市價低約41.5%，最終以245萬元賣出，較市價低逾20%。伍冠流在拍賣前曾參觀這個單位，但最終未有在拍賣場上買入單位。

賣收租盤易被壓價 樓價仍未重拾升軌

伍冠流亦沒有趁樓市轉好而放盤，所以沒有出貨。他解釋說：「物業正收租，較難賣，如連租約放售，怕被人壓價。」雖然近月樓市交投熾熱，但伍冠流不認為樓市已真正回升。他表示，政府撤銷辣招稅，現時買樓不用繳付辣招稅，予人有減價感覺，於是吸引不少人入市。原先因辣招稅而不入市的買家，現在有部分人想買樓，因不用繳辣招稅。另有小部分內地人士亦入市。但他續稱，這不致於樓價真正回升，只是不會跌得太多而已。

下半年樓價料跌5%

伍冠流預期，樓市經過3個月回升後，市況會再偏淡，下半年樓價會再跌3%至5%。他分析有3個原因，導致樓價再下跌。首先，物業市道其實不算好；其次，美國息口走勢不明朗，近期美國預期減息機會不高，故未必一定減息；第三，現時市場庫存量仍多，一手新住宅單位約有5萬個，估計需要3年時間才可以消化得到。

供款佔收入30%以下屬穩陣

樓市回升，現階段首置人士應否入市，伍冠流說，要考慮個人背景。他指出，上車與否要視乎自己收入是否穩定，並衡量供款跟自己收入比重是否很高，如所佔比重不高，即使樓價再跌，都可以供得起。但如供款佔收入比重太高，不值得考慮入市。供款佔收入百分比低才好，佔30%以下很穩陣。若果收入高，更是綽綽有餘。否則，不要勉強入市。

不評論新盤是否值得買

近期多個新盤開售，伍冠流不願評論是否值得買。他說，雖然現時買新盤，先繳付首期金額低，並可承造高成數按揭，但不敢評論是否值得買。他續稱，這3、4年買入新盤的人士覺得後悔，不應該買，因樓價跌了很多。

可考慮買市價八折舊樓

若果想揀選物業，樓價折讓大的舊物業值得考慮。他建議，舊物業樓齡介乎20至30年，樓價為市價八成，這類物業值得考慮，並說物色折扣較大的物業需要耐性。雖然買舊樓，內櫳少不免會較殘舊，需要花錢裝修，費用不菲，但伍冠流指，買家只要找到好的裝修師傅負責，裝修費不要高，不做貴裝修，不要太花巧，因買入後做豪華裝修，會抵銷樓價的折扣。

買樓收租有雙重收益

那麼，買樓收租又是否值得？一般認為，買樓收租回報不算高，約3厘左右，低於定期存款利率，後者利率通常達至4厘，故資金用作定期存款回報較好。但伍冠流覺得，買樓收租其實收益不差。他指出，任何時間買樓收租是值得的，因一方面，通脹令銀紙貶值，但另一方面，物業升值，又有租金收入，卻有雙重收益。

10年買樓收租仍賺

即使目前租金回報偏低，惟長遠來說，買樓收租仍有得賺。伍冠流承認，儘管短期樓價下跌，租金回報不算好，但長期一定賺，所謂長期指至少10年，樓價會上升，到時從物業升值可賺取利潤，以及收取每月租金收入。他預期，今年租金穩定，因租務市場始終有需求，租盤按照市價放租不難租出。整體而言，去年樓價處於下行軌道，惟租金則處於上升軌道。

預計租金走勢會回穩

據差餉物業估價署(差估署)資料，去年全年私人住宅租金指數累積上升6%，但私人住宅售價指數卻累跌7%。不過，踏入今年1月，租金稍微回軟。據差估署資料，1月私人住宅租金指數按月微跌0.27%，但按年仍升約6.9%。有分析指，1月份租金指數按月回落，是受季節性因素影響。但隨着政府全面撤辣，部分租客會轉租為買。然而，未來更多內地專才來港發展，他們多傾向租樓，故租務市場仍有需求，預計租金走勢會回穩。

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