【樓市走勢】政府全面撤辣後,樓市起動。胡‧說樓市共同創辦人胡國威接受《香港財經時報》訪問時指,近期樓市步入小陽春,但難以評估是否屬於虛火,後市要視乎息口走勢和經濟因素而定。他說,現時是上車和換樓時機,但大前題是要先考慮5個要點,然後才作出決定。
十大屋苑周末成交量創新高
目前已是政府撤辣後兩個多星期,一、二手市場成交持續活躍。多個新盤準備出籠,另外,據地產代理資料,在撤辣後第二個周末和周日,十大屋苑均錄得超過30宗成交,分別按周升37%和48%,是逾3年新高。
難斷定近期市況屬虛火
有市場分析指,近期樓市交投熾熱,可能是虛火,之後會回軟。不過,胡國威對此未有妄下判斷。「政府全面撤辣後,市況活躍,氣氛轉好,但未知是否虛火,因市場預期後市升跌都是一半一半,大家沒有水晶球知道未來走勢如何。」
市況轉旺,購買力主要來自不同買家。胡國威指,政府全面撤辣,市場上有減價貨求售,釋放了累積購買力,這些購買力來自原先想買樓的準買家、海外和非首置人士。
新盤推售 先求量後求價
撤辣後市場氣氛轉好,近期多個新盤爭相開售。胡國威分析指,發展商把握這個時機清貨,一手單位供應量為10.9萬個,以過去5年,每年平均吸納量1.5萬個單位計算,等於6、7年供應量,再加上2022至2023年發展商已囤積已取預售樓花同意書但未出售的項目,這些項目涉及約2萬個單位,等於超過一年市場吸納量。
因此,今次政府全面撤辣,令發展商加快出貨,在售樓策略上不會大幅加價,因貨源量多,如大幅加價,很難賣得到,於是先求量後求價。如果市場氣氛持續向好,買家繼續買,一手成交量會活躍。
一手樓搶走二手買家
他說,發展商出貨意欲高,先求量後求價,成交量活躍,但二手市場則視乎業主取態,如在劈價盤消化後,業主不肯減價,加上一手樓吸引,買家轉買一手樓,二手樓成交不及一手樓暢旺。
市場氣氛轉好,交投可望回升,惟增幅難料。胡國威指,以前政府未有推出辣招,市場最旺時,一年每月平均成交量超過1萬宗(一、二手成交合計),屬於旺市水平。政府推出辣招後,每月平均成交量約4000宗,屬於正常水平。但現時未知市場氣氛可持續多久,難評估成交量達至多少。
樓市已步入小陽春
他形容,現時是小陽春,但是否持續很久仍需觀望,可能市況暢旺一陣後橫行,之後樓市上升或下跌,目前暫難評估。這要視乎息口走勢和經濟因素而定。
目前市場普遍預期美國會減息,對樓市有利。胡國威說,現時難評估息口走勢,但相信減息對樓市有幫助。雖然金融管理局再放寬按揭成數,並暫時擱置加兩厘的壓力測試,但在高息環境下,對首置人士幫助未必很大。
壓測與否月入要求差距小
他舉例指,以每100萬元貸款額來說,先前做壓力測試,需要月入1萬元,才可以通過審批。如果沒有壓力測試,以供款與收入比率計算,月入約9600元,才可以借到100萬元貸款。這個例子反映在高息環境下,申請按揭人士無論是否需要接受壓力測試,月入要求相差不遠,對貸款能力幫助不大。但當銀行減息,有助增加其貸款能力,可以買樓價稍高的物業。
減息有利投資者買樓
對投資者來說,減息會令他們轉買物業。胡國威指,在高息環境下,如不買樓,可以把資金存入銀行用作定期存款收息。現時中小型住宅平均租金回報達3厘半,惟扣除差餉、物業稅、管理費等費用,真正回報率低於3厘,但定期存款利率4厘,利率仍然吸引,兼且沒有風險。然而,一旦減息,定期利率回落,部分投資者會尋求其他投資產品,物業是其中一項產品。
經濟因素未算負面
後市走勢亦要視乎經濟因素,暫時未算太負面。胡國威指,經濟影響信心,但現時失業率不算高,並出現有工冇人做的情況。從最近市場成交量來說,未看到經濟因素的影響。雖然失業率不高,但不代表人工高。
政府撤辣,是上車和換樓時機。胡國威為這兩類人士提出5個要點。對於換樓人士來說,首先,如先買後賣,現時不需繳付15%從價印花稅,以及先買後賣時,不需預繳印花稅,令他們容易換樓,拆牆鬆綁。但換樓人士許多時透過財富增值去換樓,是否可以把原有物業賣出套現,然後買新物業,這要視乎原有物業是否可以平價售出,因市場正消化平價盤。
非首置按揭受限
其次,要留意自己已持有多一個物業,承造銀行按揭時會減一成。目前金管局放寬至最高七成按揭,但有可能獲批六成按揭,甚至如果收租,只可以獲批五成按揭。如想買多一個物業收租,要考慮供款能力可否通過銀行審批,故政府全面撤辣後,對他們在經濟上有幫助,但他們要面對其他限制,令他們難換樓。
如上車要考慮3點
至於上車人士,胡國威建議,買樓前應考慮3點,只要想通這3點,就可以買樓。這3點包括:
- 第一,要選購自己心儀物業。若果單從樓價去揀樓,將貨就價,最好暫時不買,再睇一睇。但如果物業是千金難買,心頭好,是入市時機。
- 第二,除了考慮自己是否供得起外,還要評估上車後對自己生活的影響,是否要犧牲許多原有生活方式,上車是否委屈。如月入1.8萬元,每月供款9000元,亦要評估生活使費,足以支持你想維持的生活,如做得到,就買樓。
- 第三,要考慮買完樓後心態,會否擔憂每日樓市下跌,如有這種心態,就不適宜置業。但如果不介意樓市升跌,是入市時機。
「摸貨」短炒難度高
若果買樓投資,不少人關注「摸貨」買賣(即買家與原業主簽署正式買賣合約後,但在簽署樓契及支付餘款前,以高出或低於其買入價,把原先簽署的買賣合約權益轉讓給另一位買家,從中達到圖利目的)會否重現,但現時短炒有難度。胡國威分析指,以往物業買賣成交期長,買家趁成交期內樓價上升,便會以確認人身份轉售物業,賺取短期利潤。以前可以在簽署轉讓契時繳付印花稅,於是市場多「摩貨」,以較小成本,賺取較大利潤。
短炒成本不菲
但他續稱,現時「摩貨」短炒有難度,因買家需要在簽署買賣合約30天內繳付從價印花稅,投資者計算成本時,也要計佣金、印花稅等費用。如果購買2000萬元以上物業,需繳付4.25%印花稅,連同買賣代理佣金1%,要樓價短期內上升6%至7%,才可以「打和」,於是短炒較難。同時,近期銀行拒做「摩貨」按揭,如新買家接貨,需要一次過付清樓價,故投資者搵客源會收窄,局限於一次過付清的買家。
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