【理財個案】48歲讀有兩層收租港島樓，一層蝕13%、另一層蝕10%，由於已變負資產，想知應繼續keep層樓，定等樓價回升賣咗樓？股票投資又應點部署退休？
理財個案｜48歲兩層收租港島樓變負資產
龔成老師，你好，我正在進行portfolio review， 有一些難題決定唔到，想問你意見，非常感謝 。唔好意思，可能會比較長，因為我想清楚啲。
有兩層樓喺港島區：
- 第一層，仲有2百萬8年共款期，2015年買，匯豐銀行估價比買價低一百萬(蝕13%）
- 第二層，仲有72萬4年供款期 ，2016 年買，滙豐銀行估價比買價低五十萬（蝕10%）
最近有聽老師對樓市分析video，認同老師樓市唔會大升大跌，但其實有冇機會3年內升返10%？等我唔使負資產。老師成日講嘅長期、短期、升、跌其實數字上即係幾多呢？短期是否講一兩年？長期五年後？
變負資產想賣樓
因為負資產嘅關係，令到我想賣樓。當年買兩層樓，諗住一層自住，一層出租退休後有被動收入，同時到退休時候有需要可以逆按揭有被動收入，但到時唔知可唔可以行。但因為媽媽長期病患，我要住近佢放便照顧，所以兩層樓都出租有多過6年。
老師，可唔可以俾啲意見，我應該繼續keep層樓，定等升返嘅時候賣咗佢呢？但都唔知會唔會升返？錢要來投資股票收股息？同時，我覺得出租都好麻煩，因為驚有租霸。
每月收入支出：
兩層樓嘅mortgage expense and rental income及我租樓expense (14.5k monthly)每年儲蓄(55k monthly include the 14.5k rent)，幫助分析。分析沒有計算買樓嘅transaction cost.
我每個月收入扣除MPF供款$95,000，Credit卡數大概兩萬但希望可以減到15,000。除咗自己日常消費、供樓、租金、月供股、醫療保險每年8000、每月年金6000，每年去兩次旅行遠足行山，沒有其他嘅負擔。
不過唔排除過多兩年要負擔媽媽嘅醫療費。每月95000 現時有40000 cash 儲起到年尾交稅交保險、季度差餉、每月年金，15000 交租，20000 月供股，20000生活費。我係想再儲多啲cash可以盡快還mortgage，唔想交貴息，不過又想用啲錢要來投資股票。我好矛盾。
好多股票都蝕緊錢
幾年前，開始跟老師學投資月供港股票。喺恒生指數20,000至23000 點嘅時候開始買股票，所以好多股票都蝕緊錢，但我明白投資股票等於投資企業，相信呢啲企業依然有質素，平時都有睇開老師嘅分析，明白長期持有都有好嘅回報
今年已經48歲，希望做多10年就可以退休，唔知老師講嘅長期係指五年以上定10年以上呢？退休之後，如果可以，我都希望繼續做part-time， keep住自己係個社會度，唔好脫節。總之有足夠嘅被動收入我就可以選擇退休做咩工作。希望到時有4-5 萬被動收入。
望做多10年就可以退休
股票portfolio, 只有港股，現時每個月供兩萬蚊，其實想親值博率高想供多啲，喺圖上我寫咗prop但現時港股咁波動，美股又貴所以有啲驚，明白老師提過要開始投資美股balance portfolio. 但美股而家唔平，我驚好似之前買港股-喺恆指20,000點以上買，而家恆指15,000點，唔知幾時先會升返20000，好驚買美股又會好似咁。年紀都唔細。
希望繼續投資港股
但係我見到港股跌咗咁多，老師都有講過港股值博率高，所以都希望繼續投資港股。我希望portfolio 有一兩隻高風險如小米，其他可以平穩增值，同埋開始買dividend Stock 幫我供樓, 老師你點睇啊.
如果我每月供$25000，我可以點分配港股同美股呢？我而家會唔會買得太多唔同種類嘅港股呢。可唔可以俾啲意見。之前因為利息低我都有prepay mortgage. 我一路都想用五年嘅時間還晒所有嘅債款。最近因為高息我放定期500,000、6月@4.3%。
唔好意思，講咗好多，有啲凌亂，有啲迷惘，希望老師可以俾啲意見點樣可以分配資金投資。
Million thanks for your time.
龔成老師分析︰物業部份
物業部份：短中長期，一般係講1,2年 / 3-5年 / 5年以上。未來3年物業會否上翻10%倒，我覺得係有而個可能性。但點解只係"可能性"，因為好睇政策方面，同理大圍環境。而D因素係而一刻，係好難預測。至於是否沽出物業，我建議你睇翻佢質素。如果係有，建議你保留。
雖然未來唔會再大升，但如果物業係有質素，相信長線都可以平穏向上。而且，香港買賣物業成本高，你都要考慮而點。總括而言，除非你有生活需要、物業質素弱、或者你對自己投資股票好有信心，否則一動不如一靜。畢竟你到退休只有10年時間，資產配置要開始保守少少。
投資方面
現時按息高左，但其實依然係一個唔算太高架水平，建議你用來投資平穏增長股，長線效益應該會較大。現時有中國經濟轉弱及內房負值問題、全球衰退風險、通漲問題、地緣政治和戰爭危機等等架負面因素存在。表面上，經濟好似復常，但另一邊大型企業正不斷裁員，難言經濟理想。
你要明白，現時面對係過去20-30年以來最複雜架環境，好多問題都一次過發生。所以，你預中短期一定會好波動，但我會邊穏陣投資之餘，都會同時找尋市場機會。
可以用平穏增長股為主
記住，成功架投資者，除了要掌握好價值投資技巧外，仲需要好強架心理素質，才可以令自己長線投資回報，比坊間散戶更優勝。你尚有10年才退休，投資目標依然可以用平穏增長股為主。但建議唔好集中晒港股，要分D去美股，平衡地區性風險。(唔熟美股，可以月供VOO，佢係指數ETF，類似2800)
美股儲貨只宜小小注
但正如你所講，美股而家唔平，係合理區頂，儲貨只宜小小注咁去做。你現時月供依然可以以港股為主，因為港股在合理區底，可以大比重D。到時你可以視乎2地股市平貴度，去調整比重。
其實你尚有10年才退休，我相信有足夠時間比大市調整至較合理水平。當然，如果你真係好擔心，可以加入一些收息股，甚至係定期，去減低組合風險。
應該用平穏增長股會較好
"portfolio 有一兩隻高風險如小米"，而一點係可以，但最多加埋只能佔組合2成。
"開始買dividend Stock 幫我供樓"，而一點不太同意，用長線角度，你應該用平穏增長股會較好。如果供樓現金流有壓力，儲多少少現金儲用，會比直接咁快用收息股供樓為有利。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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