【樓市走勢】一般而言,股市表現好,會利好樓市。曾預期今年恒指升至4萬點的獨立股評人沈振盈則唱反調,看淡今年樓市。他接受《香港財經時報》訪問時指,樓市仍受6個利淡因素影響,樂觀估計下半年樓價跌8%至10%,並預期樓市表現遜於股市,這種情況至少在未來一、兩年持續。他建議,若果想上車,最好多等—至兩年,因屆時樓價會跌至合理水平。
撤辣後心急買家入市追貨
政府撤辣後至今已經有兩個多星期,一、二手市場交投活躍。人稱「沈大師」的沈振盈指,近期市場交投活躍屬正常,因投資者、買家覺得撤辣利好,一些心急買家追貨入市,預期未來一、二個月成交上升,屬正常現象。但真正購買力是否無以為繼,抑或長買長有,需要觀察。
但他認為,樓市經過一陣反彈後,有機會返回冰封,購買力不足。他分析有以下6個因素:
1. 經濟表現不理想
首先,這跟本港經濟問題有關。他指出,經濟與樓市有長遠關係,現時香港經濟愈來愈惡劣,因零售業不振,個別人士收入大不如前,加上銀行call loan,負資產「頂不住」,將會陸續浮現,故長遠看淡後市。
中小企面臨倒閉危機
儘管失業率不足3%,屬於偏低水平,惟他指,除非經濟長期欠佳,失業率才提高,但其實現在不少中小企業面臨倒閉危機,老闆力頂而已,故失業率未有升高。「失業率未顯著看到,當然,當你見到時已經死咗!當你看到失業率升至5%、6%,那時已經死咗!」
2. 高槓桿
另一個是槓桿因素。沈振盈指出,近2至3年買樓的人士承受能力不高,容易承受不到樓價波動10%至20%。正因過去10至20年升市,不少買家心紅入市,其實有不少人已經超高槓桿,他們面對當前樓市,承接不到,惟有逐步「斬貨」。因此,這種高槓桿情況幾嚴重。
加按容易增加負債
他舉例指,過去幾年,不少人向銀行申請加按,即加大槓桿,加按原因,可能是替子女支付首期,或因生意而需要資金周轉,這樣申請人有機會成為負資產,而且,負債銀碼會增加,已經有危機,因貸款未必還得到。
3. 本港未必跟足減息
市場普遍預期美國將會減息,有助帶動樓市。不過,沈振盈認為,息口因素是小事,因以往美國加息,香港未有跟足加息,若果美國減息,香港亦未必跟足減息。如果息口加息或減息1厘,在正常供款能力上其實差距不大,故息口不是主要因素。
他相信,美國最終減息,香港未必一定跟隨減息,因先前美國加息,本港加息步伐滯後很多,沒有跟足,故減息機會亦不高。
4. 內地人買港樓意欲減少
以往不少內地資金流入本港樓市,起帶動作用,但今趟情況會有不同。沈振盈指,內地經濟好,不表示內地資金一定流入本港樓市,因內地樓價已下跌,兩地差距更大,不如買內地樓。
儘管政府推出高才通計劃,希望引進內地專才來港發展,但他認為,相比本港人口,來港人數少;其次,高才通來港未必一定買樓,租樓較多。外界指高才通來港後,會觀察一段時間後才決定買樓。
目前樓市未見底
但他說:「如果內地人覺得樓價升,就會買;但如果他們覺得樓價會跌,就不買。如果未來樓價下跌,就不買。」
沈振盈形容,樓市明顯下跌,現在未見底,目前只是前菜,未到主菜。主菜有許多原因,現在表面是基本因素,如經濟狀況,還有其他因素導致樓市急轉直下。
5. 倘匯率波動拖低樓價
首先,匯率波動,是導致資產升跌的其中一個原因。他表示,如果美匯大跌時,香港是變相美元資產,都會引致資金流走,屆時銀行加息,導致樓價下跌。
6. 未來私樓新供應逾10萬伙
另一個因素是未來私人住宅供應增加。他指,政府積極增加土地儲備,以及多建公營房屋單位,預計未來3、4年私人住宅新單位供應達10.9萬個,一定影響未來供求關係,樓價會跌得多。
下半年樓價料跌10%
展望後市,他預期,上半年關鍵是第二季,第二季是轉角位,有機會是反彈浪,反彈浪結束後就一直下插。他又指,短線有小陽春,維持多少難估,但不會很長。小陽春令交投反彈,惟反彈幅度不會太多。樓價不能反彈得高,反而下半年樓價急轉直下,樂觀估計下跌8%至10%,全年不估計。
看好內地經濟帶動港股上升
沈大師早前力排眾議,力挺今年恒指有機會反彈至4萬點。但對於樓市走勢,他的看法不樂觀。他解釋說:「本港股市大部分是中資股,所以本港股市升,是因為內地經濟因素,帶動中資企業股份上升,並不是本港經濟相關股份上升。樓市是與香港經濟相關,這是最大差別。」他重申,他看好內地經濟,才看好股市,但不表示看好本港樓市,因本港樓市是關乎本港經濟,經濟會拖累樓市。
股樓不同步料持續兩年
沈振盈又指,以往股市以香港經濟相關股份為主,所以股市、樓市一齊跌。即使股市升,樓市跌,這種情況只屬短線,維持3個月至半年而已,樓市稍為滯後,惟整體大方向是股市升,有利樓市。但今次股市升,樓市跌,可能是長期現象,至少維持一至兩年,因先前樓市升幅太大,未正式調整過,股樓之間有機會有落差。而且,現時股市很大程度反映內地經濟,跟香港經濟、樓市相關股份相對較少,表現較弱。
租金已回落惟數據滯後
雖然綜合官方和代理數據資料,去年租金上升,但沈振盈卻認為,其實租金已下跌。他指出,租金已於近兩年下跌,現時租金未有顯著回落,因租約年期為兩年,出現滯後情況,而且有些業主不肯減租,租客怕麻煩,不想搬,以同樣租金續租。
今年租金料跌15%
不過,據差餉物業估價署資料,1月租金指數按月微跌0.27%,是近12個月以來首次跌幅。他說,1月租金數據反映愈來愈多租約期滿,多人搵到低租金的租盤,簽署租約,而且,單位空置時間愈長,業主愈不會企硬,因他要靠租金供樓,故寧願減租。他預期,今年下半年租金會下跌,保守估計今年下跌10%至15%。
現時是否適宜換樓?沈振盈說:「現時高樓價,換樓不着數,一定要在樓市低殘時,平價樓換平價樓才着數。」
最好不要先買後賣
他指出,雖然現時撤辣招稅,買賣自在得多,但仍要視乎市況。目前樓市買家主導,最好不要先買後賣,因持有多一個物業,而且隨時因樓價下跌而賣不出原先持有物業。即使大減價,亦未必賣得出。
多等兩年才考慮上車
沈振盈提醒上車人士,若果想上車,最好等多一、二年,因計算樓市周期,由現在至明年,樓價下跌幅度很高,估計介乎20%至30%,屆時樓價未必見底,但跌至合理水平,可以考慮上車。樓市見底仍受很多因素影響,包括call loan情況出現,否則未見底。
買樓流動性不高
買樓投資又如何?沈振盈分析說,現在買樓不是好投資,因其流動性(liquidity)不高,若果要賣樓,需要搵到合適買家,可以傾到價,然後才成交。這跟現時市況有關,在這種經濟環境下,買樓能力弱了很多,成交不易。
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