【樓市走勢2024】政府撤辣後,樓市交投活躍。不過,中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波接受《香港財經時報》訪問時形容,近期市況只是「乾火」,並指如果本港經濟前景不明朗,以及減息步伐較預期慢,樓價未必很快回升,預計今年樓價上落5%。另外,他提醒,即使租金持續上升,買樓收租回報未必高,真正回報未達4厘。
50屋苑上周交投大升67%
政府撤辣後首個周末和周日,一手市場售出446個單位,是逾半年後最高,當中長沙灣新盤Belgravia Place首輪推售138個單位,即日沽清。在二手市場,十大指標屋苑錄得25宗成交,是近1年以來高位。據利嘉閣地產資料,50個指標屋苑於上周(26/2—3/3)共錄137宗買賣個案,按周大增67%,創自去年三月初以來的五十二周新高。
李兆波:市況活躍屬乾火
不過,李兆波對近期市況活躍提出質疑。他指出,市場銷情好,但成交價一般。不少人以為樓價會上升,便一窩蜂買樓,有些投資者未計清楚數就入市,但現時買樓收租,租金回報仍低,扣除租金雜費,仍較定期存款低,其他投資產品如美債回報率也有4厘,不少人入市只是一廂情願而已。他形容近期市況活躍只是「乾火」而已。
今年樓價料上落5%
兆波認為,未來一、二個月後才真正反映到撤辣的效應,如果本港經濟前景不明朗,以及減息步伐較預期慢,樓價未必很快回升。他預計,今年樓價上落5%。
市場聚焦今年利息走勢,普遍預期美國在6月減息,但李兆波覺得,其實美國減息步伐不明朗,6月未必減息。他指出,近期美股表現好,不需減息,而且愈近總統大選,減息效果才佳,故有機會第四季才減息,預計今年美國減息1/4厘至半厘。
如美減1/4厘 港未必跟隨
最值得關注的是,香港如何跟隨美國減息。他指出,香港銀行「水頭足」,息口通常加快減慢,未必跟足美國減息。若果美國減息1/4厘,香港未必跟隨減息。「如果減幅愈明顯,香港跟隨機會大一些,否則,減息得太少,香港可以不跟隨。」
市場憧憬減息扭轉樓市跌勢,但李兆波預期香港未必一定跟隨減息,並指息口對樓市效應,不是市場預期樓市會轉勢。他又說,美國減息步伐未必很快,即使減息,樓市亦受到經濟表現所影響。
失業率低惟工資增長不高
經濟情況是影響樓市另一個主要因素。李兆波分析指,香港經濟不算好,市民未必買樓,股市表現欠佳,影響樓市,因股市創造不到財富,故不買樓。雖然根據政府統計處資料,去年11月至今年1月經季節性調整的失業率為2.9%,與去年10月至12月的數字相同,失業率不算高,不達至3%,但李兆波指,失業數據只屬「假象」,其實現時金融業已裁員。
先前有不少人移民 拖低失業率
他續稱,現時數據偏低,只因先前有不少人移民,拖低失業率。如果不是有人移民,失業率會高於現水平。而且,目前工資水平一般,增長不高。
近年政府吸引非本地人才,推出多項計劃。據勞工及福利局資料,從高才通計劃於2022年12月28日實施至今一年多,直至目前為止,大約收到7萬宗申請,有5.5萬宗已獲批,來到香港的高才有約4萬人。市場預期來港的內地專才可成為樓市的新力軍,有助帶動本港樓市。
然而,李兆波覺得,專才未清楚了解本港情況,雖然香港已撤辣招稅,但現時買樓也要繳付從價印花稅,涉及金額數十萬元,故寧願「睇定啲」,暫時在港租樓。而且,部分專才未必在港居住,下班後會返回深圳居住。
今年租金料升5%
去年租金表現較樓價好。據差餉物業估價署資料,去年全年私人住宅租金指數累升約6%,但私人住宅售價指數卻累跌約7%。雖然今年1月私人住宅租金指數有少許回落,按月微跌0.27%,但李兆波預期,今年租金持續上升,因仍有來港的內地高才通、學生租樓。他估計,今年全年升幅5%,較去年放緩,因去年中港兩地通關,多人來港租樓,升幅會較多。
買樓必知(1)衡量工作穩定性
現時經濟前景不明朗,如有需要買樓,最好先衡量本身實力和工作穩定性。李兆波指,今年上車與否,取決於本身工作穩定性,如果從事公務員,工作會較其他行業穩定,但若果從事其他行業,應考慮清楚是否上車。當然,在大企業工作,如中電,較難裁員,會較為穩陣。如自己有需要,覺得工作穩陣,可以買樓。
買樓必知(2)借按揭最好不要太盡
其次,儘管金融管理局放寬部分按揭措施,如暫停加2厘的壓力測試、價值3000萬元或以下的自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成,惟置業人士申請按揭時亦要審慎。李兆波提醒,置業人士要自己評估本身情況,因要繳付利息,以及衡量自己工作穩定性。若果借按揭金額太高,容易變負資產,最好不要借得太盡,如借七成已足夠。如果上車,應預留多些「彈藥」會較好。
買樓必知(3)細樓換大樓要留意差額
對於換樓人士來說,撤辣無疑增加換樓的靈活性,但若果細樓換大樓,亦要留意一些要點。李兆波指,現時換樓風險會較低,如果細樓換大樓,要考慮兩類樓樓價差額,以及工作穩定性,如差額大,工作不穩陣,風險較高。兩者樓價差距介乎10%至20%,可以換樓。但若果兩者差距50%至60%,最好不換樓。
買樓必知(4)置業收租需審慎考慮
買樓投資需審慎考慮。李兆波指,現時買樓收租需三思,因利率仍高,惟定期存款利率有4厘,美債利率4厘多,故不需買樓收租。即使租金持續上升,但真正回報率未必達4厘,因要扣除釐印費、差餉、地租等。
買樓難博長遠升值
至於買樓博升值,李兆波覺得,政府不會讓樓價升得太高,因樓價太高會帶來許多社會不穩定因素。近兩年樓價下跌兩成,若果未來樓價回升超過兩成,超過原先2021年8月中原城市領先指數191.34點的歷史高位,這會帶來社會矛盾,屆時政府會推出措施調控樓市。
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