【樓市走勢】撤辣後的最新市況:財政司司長陳茂波在最新《財政預算案》中宣布住宅物業全面「撤辣」,究竟市場首二十四小時的反應如何,筆者根據市場的初步反應作出以下分享和評估:
二手放盤量必然大增
1. 撤辣後的樓價是升是跌,其實是放盤量增加和增加的成交量對沖!若放盤量增加多於成交量,樓價應該下跌!相反就應該上升!一切應看數據反映!
個人認為今次完全撤辣,因為做得徹底,所以長遠增加的購買力很大機會會多過增加的放盤量!因此撤辣應不會引起樓價下跌,是明顯製造了樓價重新上升的起動機會!
業主現「反價」是正常現象
2. 已開始有一些業主出現「反價」,這是正常現象,因為大家對前景都清楚和樂觀了!
3. 但是我們更加見到仍然不乏減價的業主,因為多次的疫情和市場顛覆已經令到很多人消耗了實力,甚至成為驚弓之鳥!他們的處境相對欠佳並不會趁這段時間出貨!這種短期的亂局是對買家有利的!
一年內的短炒情況出現
4. 相信住宅會有一年內的短炒情況出現,尤其是300萬元內只是100元釐印費的板塊!短炒活動會重啟,但是未來幾年內不會回到過往猖獗的水平!不過隨着獲利的人愈來愈多,炒賣活動是會由少變多去增長的!
5. 會多了人買樓收租!這個就是市場需要的!配合收租回報率不少已經去到3.7%至4%的水平!加上外來人口在港定居的數量增加,多了人收租是會令租盤增加對市場是有利的!普通小市民如果有兩、三個住宅單位收租亦可以舒緩香港面對銀髮一族的退休資助!這個亦是筆者提倡的減辣重點!
成交及價格都會上升
6. 隨着3000萬元內按揭成數的提升,有關板塊的成交及價格都會上升!過去1000萬元至3000萬元物業長期在較保守的按揭成數中,現在放寬3000萬元內的住宅物業甚至非住宅物業(包括寫字樓、商鋪及工廈等)的按揭成數,無疑釋放了中產的購買力出來!對長遠市場是一個正確的選擇!
撤銷樓市辣招令市場暢順運作
總結來說,撤銷「樓市辣招」令市場暢順運作,市場多個板塊已經形成了相互呼應的結構:公屋富戶的嚴格執行和新一期白居二將推出,草根上車板塊將會和3000萬元或以下住宅及已經起動的豪宅單位三翼齊飛!無論樓價上升或下跌的時候都有較健康的調整!
香港的購買力從沒有消失
雖然民間是驚弓之鳥需要一些時間來回復入市的勇氣和膽量,但是香港的購買力從沒有消失,而且是不斷累積且愈來愈多!香港的M3有逾17萬億港元,其中4萬億港元是過去兩年在市場吸納了去做定期存款的,4萬億港元可以將全港住宅的按揭貸款還清兩次,這種後續的購買力隨着定期存款的息口下降及收租回報率的上升,會逐漸流入香港樓市,不容小覷。
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作者簡介:汪敦敬撰寫樓市評論文章20多年,於2009年金融海嘯後認為市場會出現新的秩序及邏輯,主力撰寫有關新常態(new normal)文章,更強調在機會成本的法則下「買不買樓也充滿風險」甚至「不買樓的風險更大」!同時創立的「龍市理論」準確推演到市場的變化,得到廣泛認同及高度評價。
近年汪氏提倡「平民財技」,認為在波譎雲詭的世道中一般市民也應該講究理財的技術,故撰寫普羅大眾也能掌握的財技分享。汪敦敬經營企業的格言是「上善若水」,認為營商要「追求增值不求奪財」,祥益地產高度參與社區公益及慈善活動,融為一體!
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