龍年樓市走勢2024樓市暫未有起色,市場交投淡靜。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國接受《香港財經時報》訪問時指,現時影響樓市的4個不利因素未消除,預期今年樓市仍下調,估計樓價跌幅5%至10%。他又說,今年樓市下跌機會較大,如不急於需要,適宜先租後買。

年假後周末屋苑單位數成交

農曆年假期指標屋苑錄得「零」成交,假期後的首個周末和周日,屋苑交投續淡靜。綜合本港四間主要地產代理行資料,這兩日十大屋苑處於單位數成交,僅錄得3至7宗成交。有分析指,市場觀望政府將於月底公布財政預算案,故二手市場交投暫時偏淡。

利淡因素主導  料樓價跌10%

不過,現時利淡因素仍然存在,預期龍年樓市未必有起色。陳超國指,香港樓市有少許向下調整,因現時對樓市不利因素未消除,這些因素包括息口高企、地緣政治關係、內地經濟走向、以及未來土地供應增加。這些因素要消除得七七八八,才令樓市止跌回升。他預期,樓市會慢慢回落,因先前已跌了一定幅度,估計全年樓價跌5%至10%。

陳超國:相信政府會全面撤辣

市場熱切觀望財政預算案出籠,主要希望政府全面撤銷辣招稅,辣招稅包括買家印花稅(BSD)、新住宅印花稅(NRSD)和額外印花稅(SSD)。陳超國表示,既然先前政府已減辣一半,今次倒不如完全撤辣,並相信政府會因應外界訴求,全面撤辣。

然而,陳超國分析指,樓市下行,入市意欲弱,即使撤辣,準買家覺得買樓未必會有錢賺,未必入市。即使完全撤辣,樓市只會呈現小陽春。只要大部分不利因素扭轉,如減息幅度明顯,內地經濟復甦,加上政府調整未來造地計劃,包括新界北部都會區和交椅洲人工島,縮細規模甚至公布停止發展計劃,樓市可望真正回升。

預期最多減息半厘

息口是影響樓市走勢的其中一個主要因素,近期美國議息3次,皆維持利率不變。市場預期息口已見頂,並憧憬將會減息。陳超國對減息消息持審慎態度,指雖然市場傳美國將會減息,一時說3月減息,但機會不高,未知道減息何時真正落實。

他續稱。減息未落實,減幅多少,會否返回以往低息水平,大家覺得返回低息水平需要很長時間才達到。即使減息1/4厘,或者半厘,對整體樓市幫助不大。他預期,美國最多減息半厘,因現時通脹率維持5%以上,未返回以往3%以下水平。

港息會否調低視乎銀根而定

最重要是香港會否跟隨美國減息。陳超國指,這要視乎本港銀根情況而定,本港銀根是受到內地經濟表現所影響。如內地經濟轉好一些,香港銀根鬆動,便會減息。他舉例說,在2007及2008年,美國加息,但內地銀根鬆動,當時香港未有跟美國加息。

陳超國預期,今年內地經濟未必很快轉好,內地已推出不少措施,藉此搞好經濟,但要經過一段時間觀察才知道其成效。他說,若果內地經濟表現未改善,持續放緩,香港所受影響較大。

港減息1厘半才可刺激樓市

那麼,香港減息多少,才可對樓市起刺激作用呢?陳超國認為,在樓宇按揭方面,香港至少減息1.5厘至3厘以下,才有刺激作用。雖然現時實際按揭利率為4.125厘,但許多銀行不願意積極提供較多貸款,因同業拆息利率5厘以上,惟按揭利率只是4厘以上,銀行隨時蝕本。他重申,香港會否以上述幅度減息,要視乎銀根情況而定。

樓市屬結構性問題

另一個要點,是今趟樓市究竟屬於結構性問題,抑或周期性問題?陳超國指出,如果是周期性上落,樓市回落後供應減少,但現時情況是,涉及因素如地緣政治,不是周期性問題;其次,未來有兩個大規模的造地計劃發展,令土地供應屬於剛性,故這是結構性問題。

兩個造地計劃分別是新界北部都會區和交椅洲人工島。資料顯示,北部都會區預計可提供約50萬個新住宅單位。一般估計,按照政府公私營房屋比例分布,公營房屋佔七成,餘下三成是私人住宅,按此計算,即是北部都會區可提供私人住宅單位約15萬個。政府早於2021年10月提出北部都會區,預料會於20至30年內分階段實施。

兩大造地計劃增私宅供應

另一項計劃是交椅洲人工島,提供的住宅用地合共可興建19萬至21萬個住宅單位,當中七成為公營房屋,容納50萬至55萬人口。按此推算,私人住宅單位佔約5.7萬至6.3萬個。第一階段填海暫定於2029/2030年度完成,目標是讓首批人口於2033/2034年度入伙,預計填海工程將會分數個階段進行,並會於首批人口入伙後繼續進行。

陳超國說,只要政府公布放棄這兩項計劃,就可以解決,最重要是政府會否這樣做。但難以評估政府會否放棄這些計劃。

市續跌上車不是時機

另一個問題是地緣政治。他指,這涉及中國和美國之間衝突,令不少人憂慮有戰爭風險,於是投資者不敢投資本港樓市。

既然龍年樓市很大機會持續下跌,陳超國覺得,上車未必是時機,惟何時適宜上車,連他也說不準。「樓市繼續下調機會大過上調,如不急於上車,最好等一等,但難說要等多久。只要不利因素消除,就可以上車。但難評估何時消除。」他建議,在龍年,若果不急於上車,不妨先租後買。

先賣後買較着數

其次,他認為,若果要在市道下跌時換樓,先賣後買會較着數。他這種看法不難理解,如想換樓,適逢樓價下跌,應趁早賣出自己原先物業,否則愈遲賣樓,成交價會愈低。然後買入新物業,買入價會較低。

買樓投資不划算

陳超國不贊成現時買樓投資。他分析指,買樓投資不值得,因利息高於租金回報率,資產增值機會不大,不划算。他續稱,如果息口大幅下調,樓價又跌了很多,租金持續上升,當然有着數,但現時看不到息口跌低於租金回報率。「要利率跌低於租金回報率,可能經過漫長時間,相信今年不會出現這種情況。」

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