【樓市走勢2024】自《施政報告》公佈「減辣」至今已近三個月,整體樓市表現雖然略有起色,但是距離復甦仍遠。不過,正如筆者一直強調,只要待「風勢」一起,購買力開始入市,本港樓市即可因為「減辣鬆綁」而好轉,從近來的數據顯示,「減辣」的威力正在慢慢的浮現。
「減辣」威力正在慢慢浮現
「減辣」的效果,最直接體現於「辣稅」的收入之上。綜合稅務局資料,2023年3項住宅辣稅個案(包括新住宅印花稅、SSD及BSD)合共錄2,811宗,按年下跌約5.4%,比起2015年高位20,864宗更大減約86.5%,創有紀錄以來9年最少;與此同時,去年3項住宅辣稅涉及稅款約59.9億元,與2022年約59.4億元相若,即連續2年不足60億元,比起2018年高位約255億元大減約76.5%。
估計2024年新住宅印花稅個案望按年回升
「辣稅」收入減少,固然與成交減少有關,但如果細看近期的數據,已經可見觀察到情況出現轉變。隨著樓價由高位顯著回落,入市成本減少,加上新住宅印花稅減半,以及近期租金回報率持續上升,對投資者入市帶來吸引力。去年11月新住宅印花稅個案已按月大幅回升超過1.9倍,而剛公布的12月更進一步上升至311宗,按月續升約38.8%,並創2年新高。樂觀估計2024年新住宅印花稅個案有望按年回升。
去年第四季內部轉讓住宅個案創新低
另一值得留意的數據是,去年第四季內部轉讓住宅個案創一年新低。美聯物業研究中心綜合土地註冊處資料,去年第四季已知的內部轉讓住宅註冊個案(包括買賣雙方其中一個名字相同,以及部分業權轉讓個案)共錄973宗,比起第三季1,182宗按季減少約17.7%,宗數自2022年第四季後首次跌穿千宗水平,創一年新低;若自2022年第二季開始計算,上季則創近7季次低。
「減辣」正為樓市帶來轉變
相信因去年10月底公布的施政報告落實減辣,當中新住宅印花稅減半,即業主購入多一個單位的成本減少,相信或令內部轉讓的「甩名」個案減少,導致內部轉讓個案按季跌幅顯著。由此亦不難看到,「減辣」正為樓市帶來轉變。
展望今年首季,美國減息的呼聲愈來愈高,相信籠罩本港經濟多時的「高息壓力」將慢慢消散。筆者相信,樓市最快在春節前爆發「小陽春」,無論新盤或二手的成交都有望加快。
近日已見「聰明錢」入市的跡象
事實上,近日已見「聰明錢」入市的跡象。「美聯信心指數」最新報58.7點,按周升1.4%,連升3星期。市場信心上升,除了因為美國今年減息預期升溫,增強業主信心之外,亦因為客戶陸續入市,令減價筍盤加快消化引致。只要外圍經濟環境保持穩定,相信今年首季樓市的表現將遠優於去年第四季。
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作者簡介:布少明為美聯物業住宅部行政總裁。騁馳地產代理行業三十載,憑實績由物業代理逐步晉升至管理層,一直緊貼樓市脈搏,對香港地產市場瞭如指掌,更融會豐富實戰經驗,歷年來為無數的家庭完成置業夢,其專欄及樓市分析遍佈全港各大傳媒,不斷為有意置業的人士,提供獨到觀點。
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