【樓市走勢2024】讀者來信：Anthony Sir你好，經常有聽你們的LIVE，想請教，政府首季暫緩賣地，跟去年多幅地皮流標，最近新界補地價不順利有關嗎？代表政府看淡樓市嗎？對社會發展，對經濟復甦，會帶來壞影響嗎？
回覆讀者來信：拖跨舊區重建
日前市建局批出土瓜灣盛德街靚地，勁蝕15億！以中標價19億計算，勁蝕4成多！淡淡網民紛紛叫好！…其實有甚麼好處呢？蝕的是誰的錢？不是政府的錢嗎？不是市民的錢嗎？地皮樓面呎價不到4700元，比市場估值下限6000元低兩成！
市建局行政總監韋志成接受訪問時稱，若不接納標書或有少許負面影響…2023年不是已經有6幅地流標了嗎？正所謂…多一幅唔多，少一幅唔少…如此低價批出，難道沒有負面影響？市建局手上還有很多地要招標，難道又要蝕？有多少個15億？市建局肩負了市區重建重任，這樣蝕錢，還可以維持多久？將來如何去收購？如何推動舊區重建？每次都要市民貼錢嗎？
樓價地價持續下跌
樓價地價持續下跌，業主不願賣，發展商不願買，如何重建？發展局局長甯漢豪表示，過去十年，樓齡達50年的私人樓宇數量由4500幢增加至約9600幢，增幅超過一倍。經過舊區，相信大家都會見到很多舊樓的生活環境甚為惡劣，近年政府亦下調強拍門檻，希望推動市區重建，然而樓價持續下跌，但建築成本、人工、利息沒有同步下跌，換言之地價必須要跌得更多！
市區重建與新區發展不同
市區重建與新區發展不同，新區地皮，送給發展商都可以；市區重建呢？不可以！…要從業主手上買入單位，要你情我願！最基本的考慮，賣了…住那裡？市建局的收購，過往以同區7年樓齡的樓價計算，確保業主賣出物業後，可以在同區買到自住單位，然而隨着樓價持續下跌，已經有很強烈的聲音說，市建局要檢討這個準則，賠不起！
發展商的收購，則要計算成本效益，樓面呎價亦即麵粉價，加上各項成本及合理利潤之後，賣出價是否被市場接受！
舊樓被收購無賺兼倒蝕
簡單來說，就是舊樓收購價將要急跌！以往搏到收購會賺錢，現在被收購要蝕錢！以往可能可以給你呎價1.5萬元收購，舉例地租比率用了7成，折算樓價呎價大約1萬，加上建築成本及合理利潤約1萬，賣出價就要達到2萬，發展商才有動力，所以過往市區樓呎價2萬是常態。
假設樓價持續下跌，現在只能賣1.6萬，扣除建築成本及合理利潤約1萬，樓面呎價就要6000，同樣以比率用了7成計，最多給你呎價8600，你會賣嗎？你在二手市場買入的時候都要1萬，被收購不但沒錢賺，甚至要蝕錢！你會賣嗎？不如等將來在二手市場賣…業主不願賣，發展商不願買，誰重建？
拖跨新區發展
當初展開名日大嶼計劃、北部都會區計劃，很多市民都擔心會耗盡公帑，時任特首林鄭叫大家不要擔心，新發展區會賣地，不但不會耗盡公帑，反而會賺錢！現在呢？樓價持續下跌，新發展區地皮不值錢！2023年鄰近交椅洲的東涌及小蠔灣，已經有3幅大型地皮流標！記得起樓成本怎樣計算嗎？有測量師說，送都冇錢賺！
建材、人工、利息成本高企，建築成本當5、6千元，加上新區發展要負責不少社區設施，又多3、4千元，就算免地價送給你，成本都已經近1萬元了，隨着樓價下跌，新界區樓價若跌穿1萬，會發生甚麼事？…正如測量師說，地皮送給你都冇錢賺！
睇錯市 發展商都要蝕賣
很多網民說，賣樓不是看成本的，若睇錯市…發展商都要蝕賣！是的，如果睇錯市，蝕本都要賣！…下次呢？還會栽頭進去嗎？小市民都說，香港樓市冇錢賺，不如去英國去美國買樓了！難道發展商不會有這個考量？不撤資…留在香港繼續蝕錢？
暫緩推地絕對是明智之舉
北部都會區、交椅洲，都是數以千億計的發展！原本靠賣地取回成本，若樓價持續下跌，送…都冇錢賺！會發生甚麼事？…全部由政府公帑發展？全部起公營房屋？近年連年財赤，財政儲備已經急跌，如何應付這麼龐大的基建？不是說要保樓價不跌，但不可以跌穿成本價！若樓價持續下跌，新區、舊區，發展都會被拖跨！
因此筆者認為，暫緩推地絕對是明智之舉！
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作者簡介：1% Anthony（ 第一桶金）、一巴仙（1%）投資培訓學院創辦人，TVB有樓萬事足、BenSir睇樓團II等顧問，多年來協助無數年青人成功上車，無數小業主倍增資產，財務自由！除了住宅，亦活躍於大陸樓、工商廈活化重建等，團隊是市場上最活躍的新晉發展商之一。
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