2024年二手樓價走勢分析｜10大跌得最甘＋10大抗跌最強屋苑！5個屋苑料升3%至5%

【2024年二手樓價走勢分析】2023年二手市場表現不理想，首11月買賣合約僅約3萬宗，按年同比跌6.8%。據地產代理資料，呎價跌幅最大屋苑跌幅近15%，跌幅最小0.5%，差不多平手離場。隨着市場所指的息口見頂等利好因素呈現，代理預計2024年二手市場成交可望回升至約4萬宗，並看好5個屋苑走勢。

首11月二手成交逾3萬宗

據土地註冊處資料，2023年首11月二手住宅買賣合約為30,280宗，按年下跌6.8%。至於12月，據中原地產指，截至12月20日，12月份二手暫錄1340宗及102.6億元。預計全月約1,800宗及135億元，按月分別下跌3.1%及上升6.6%。若果連同代理預計的12月宗數在內，估計2023年全年二手住宅買賣合約為32,080宗，按年跌7.6%。

2024年又如何呢？中原地產指，受惠息口因素及剛性需求持續高企下，部分買家或會於樓價低位偷步入市，料二手成交可達40,000宗。另一間地產代理行香港置業預測更樂觀，預計2024年二手成交宗數可達48,000宗。

黃竹坑啟德多二手成交

香港置業行政總裁馬泰陽分析指，新一年較多利好因素呈現，市場預期美國減息，而且政府縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年，令市場二手盤增加，準買家較多選擇，於是業主肯減價，故預計交投大升。他說，特別是將軍澳、油塘、啟德、黃竹坑、新界西北，兩年前多新盤開售，兩年後較多二手盤放售，二手成交增加。

2023年整體樓市下行，二手屋苑樓價皆跌。不過，屋苑抗跌力各有差異，那些屋苑抗跌力弱？那些屋苑抗跌力強？據地產代理資料，兩類屋苑名單如下：

2023年跌幅最大屋苑

*首18日臨時數字   資料來源：土地註冊處及香港置業

2023年跌幅最少屋苑

*首18日臨時數字   資料來源：土地註冊處及香港置業

樓齡高屋苑呎價跌幅大

跌幅最大的10個屋苑，大部分是樓齡較高的屋苑，如嘉湖山莊、美孚新邨、沙田第一城，樓齡25至55年，其中以美孚新邨樓齡最高，介乎45至55年。馬泰陽指，現時入市的是年青買家居多，他們通常買樓自用，不是放租，希望買入的屋苑設有住客會所，交通方便，故較少揀選樓齡高的屋苑。以美孚新邨為例，單位多，樓齡高，故呎價跌得多。他說，對於年青買家來說，屋苑沒有會所，樓底不高，外牆易剝落，故吸引力不大。

尚悅超買跌幅大

不過，樓齡較新屋苑如天晉、尚悅也上榜。天晉樓齡6至12年，尚悅10年。馬泰陽指，先前發展商推售尚悅時，售價較二手高，現時二手放售，適逢樓價下跌，跟二手看齊。至於天晉跌幅較高，因天晉位置好，二手價先前急升，但現時跌得多，而且將軍澳貨多。

至於跌幅最小的屋苑，馬泰陽指，這些屋苑買賣成交和租務成交活躍，特別是租金有支持，因租務成交活躍，以及租值跑贏大市。

5個屋苑走勢被看俏

另一個因素，是這些屋苑所屬的地區較少新盤開售，樓價不會太受新盤影響而波動，較為「硬淨」。在新一年，隨着市場氣氛向好，二手屋苑走勢被看俏。那些屋苑走勢會較好？地產代理挑選5個屋苑，以供參考。這些屋苑包括啟德新發展區啟德一號、荃灣萬景峯、九龍站擎天半島、將軍澳中心和跑馬地禮頓山。馬泰陽估計，新一年這些屋苑樓價升3%至5%。

1. 啟德一號：唯一「港人港地」屋苑

啟德1號位於啟德發展區沐安街與沐寧街交界，屬「港人港地」住宅項目，是現時唯一的「港人港地」私人屋苑。屋苑項目共分2期發展，共有17座，合共提供1169個單位，實用面積由367至2414平方呎。入伙日期為2017年6月至2017年7月，發展商為中國海外。近月成交實用呎價為19,205元。

代理意見：啟德一號樓齡新，入伙僅數年，而且在區內呎價最低，二手成交穩定。

2. 萬景峯：市建局大型私人屋苑

萬景峯位於荃灣楊屋道1號，由信和置業及市區重建局合作發展，基座是荃新天地。屋苑共有5座，提供1461個單位，單位實用面積由505至2690平方呎。入伙日期為2007年3月，樓齡16年。近月成交實用呎價為17,751元。

代理意見：屋苑基座設有大型商場，購物消費方便，而且樓價較鄰近屋苑御凱低一些。

3. 擎天半島：九龍站上蓋屋苑  

擎天半島位於九龍站柯士甸道西1號，發展商為九倉、新亞置業、會德豐、海港企業、港鐵和聯邦。屋苑共有2期，由5座組成，提供2126個單位，單位實用面積由620至2010平方呎。入伙日期由2002年10月至2003年10月，樓齡介乎20至21年。近月成交實用嘿價為24,822元。

代理意見：相比其他九龍站屋苑一如天璽，擎天半島放盤量多，而且鄰近高鐵站，有內地效應，加上附近西九文化區發展成熟，值得參考。

4. 將軍澳中心：將軍澳站上蓋屋苑

將軍澳中心位於將軍澳唐德街，發展商為新鴻基、恒基、南豐、華懋和港鐵，屬港鐵上蓋項目。將軍澳中心共有3期，共有12座，提供4542個單位，單位實用面積由384至1516平方呎。入伙日期2002年8月至2005年2月，樓齡介乎18至21年。近月成交實用呎價為15,216元。

代理意見：屋苑交投活躍，樓價較平，貼近日出康城水平。

5. 禮頓山：名牌屋苑多人追捧

禮頓山位於跑馬地樂活道2B號，發展商為新鴻基。禮頓山共有8座，提供543個單位，實用面積由921至3485呎。入伙日期為2002年3月，樓齡21年。近月成交實用呎價為40,0043元。(2023年7月)

代理意見：近一、兩年屋苑樓價已下跌不少，現時放盤量多，禮頓山是名牌屋苑，預期會多人追捧。

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