2023年樓市表現欠佳。據差餉物業估價署最新公布數據,2023年首11月私人住宅售價指數累跌5.6%。但隨着息口見頂、高才通來港等利好因素呈現,市場憧憬2024年樓價可扭轉跌勢,重拾升軌。不過,2024年樓市又是否一如市場期望轉好?綜合學者意見,新一年樓市表現未必一如市場預期轉好,有5大要點要留意。
四大行看好2024年樓市
臨近年尾,多間地產代理行預測2024年樓市走勢,在本港地產市場佔很大比重的四間地產代理行公布對2024年樓市展望:
- 中原地產:隨着美國最新一次議息宣布加息期結束,並表示2024年減息三次共0.75厘,相信可為本港樓市注入一支強心針。若2024年首季再有「減辣」措施出台,二手樓價將於有望於上半年升約5%。
- 美聯物業:美息口已見頂,市場更預期2024年將減息0.75厘,加上2024年2月的財政預算案有望進一步「減辣」甚至「撤辣」刺激經濟與樓市,相信無論交投及樓價均有望回穩,展望2024年樓價將升約5%。
- 香港置業:預料美息即將見頂,甚至有機會回落,將有助帶動經濟和市況好轉,樂觀預計樓價會於2024年年中見底,全年樓價升3%至5%。
- 利嘉閣地產:預計中小型住宅樓價於2024年全年將可錄得約8%的升幅;而豪宅物業價格在高才通、新資本投資者入境計劃及越來越多家族辨公室效應帶動下,料同步有8%的上升空間。
5大因素左右樓市
2024年樓市走勢,是否如四大行估計會回升?綜合學者分析,其實2024年樓市仍受利淡因素左右,共有以下5點:
1. 息口因素:減幅未必很大
地產代理行看好2024年樓市的其中一個原因,是美國加息周期完結,預期2024年會減息。不過,有學者質疑,即使美國減息,減幅未必是0.75%,香港減息幅度亦不會很大。中大商學院亞太工商研究所名譽教研學人李兆波指,美國未必會減息0.75%,估計減0.5%,因通脹不算很低,不致於令經濟受損。他說,香港銀行會減息,但未必跟足美國,估計減0.25%至0.3%,因銀行水浸,減息對銀行不利。他估計,港美息差介乎1%至1.5%。
香港未必跟足美國減息
有學者更指,即使美國減息,不代表美國進入減息周期。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮指,美國最多減息3次,可能會少於3次,之後還有機會再加息,因通脹可能回升,故不會是踏入減息周期。他說,在聯繫滙率制度下,香港會跟美國減息,但未必跟足美國減息步伐,估計不會減0.75%,按揭利率亦不會減得太多。鄒廣榮說,減息對樓市只起短暫刺激作用,未來高息情況仍會維持,預計2024年樓價會下跌5%至10%,未來幾年樓價向下趨勢不變。
2. 股市經濟表現不佳
李兆波指,本港經濟復甦情況不符預期,市民不太願意在港消費,政府不斷下調全年經濟增長預測,而且股市低迷,如果2024年股市升不穿20,000點,創造不了財富,對樓市不利,買家買樓較為審慎。
政府下調GDP增長至3.2%
港府早前公布今年第三季本地生產總值(GDP)按年增長4.1%,低於市場預期,並下修全年經濟增長預測,由8月時覆檢的4%至5%,向下修訂為增長3.2%。私人消費開支在第三季按年實質進一步升6.3%。經季節性調整後按季比較,私人消費開支在上一季上升3.4%後,在第3季微跌0.8%。
執筆當日(28日),恒指升418點,重上17000點,收報17043點,成交1099億元。但其實,港股今年走勢低迷,恒生指數連續第四年下跌,最近重回「九七」16000點水平,日均成交額在1000億元水平上落,其中10月份僅近788億元,成績並不理想。
3. 金融業結業或裁員
李兆波表示,近期金融機構裁員,影響最有購買物業能力的人士。資料顯示,由2023年年初至今(27日),共有32家券商停止營業。在過去3年已有超過100家券商停止營業,持牌經紀行數目減至555家,可見經營困難。
4. 外來專才帶動樓市有限
近年政府推出多項吸納人才計劃,如去年推出的高才通計劃、「非本地畢業生留港/回港就業安排」、「優秀人才入境計劃」等,一批外來專才(以內地人為主)來港。在2023年首10個月已收到逾18萬份輸入人才計劃申請,當中逾11萬已獲批,逾7萬人已抵港,市場預期會帶動本港住屋需求。
專才旺租不旺買
不過,李兆波指,內地專才來港租樓為主,令租金上升,但對專才對樓市起推波助瀾作用則有所保留,因來港的專才本身在內地發展不理想,如果不來香港,其人工會大減。
5. 地緣政治影響投資
近年中國和美國關係欠佳,在經貿、政治、軍事上有爭駁,但自從11月兩國領導人會面後,兩國關係似緩和。李兆波表示,中美兩國暫時緩和,但彼此關係仍然不好,未來會否有推波助瀾的因素令關係惡化難料。在這種情況下,股市低迷,從股市賺不到錢,買樓要審慎。
- 美《國防授權法案》列港澳為敵對勢力:中美兩國關係不好,香港難免不受牽連。早前美國《國防授權法案》在總統拜登簽署後正式生效。法案將中國、香港與澳門列為海外敵對勢力,與俄羅斯、北韓、古巴、伊朗、委內瑞拉這些國家同級。法案多少影響本港投資環境,樓市亦恐受影響。
- 外資不來港拖低商廈租金:鄒廣榮指,在這種情況下,外資更不敢來港,特別是美資,美資不單不來,在港美資更會撤走,對商廈影響大,商廈租金「有排跌」。外資少來港,經濟表現差,影響住宅購買力,對樓市有負面影響。
- 豪宅租盤難租出:他指,外資正撤出,影響就業,工種減少,外籍僱員通常有宿舍居住,現在走得七七八八,豪宅租盤較難租出。
- 內地人暫難填補:他表示,內地人才和資金本來可填補這些租盤,但內地經濟表現不好,內房缺水,要到處「撲水」,來港投資興趣不大。
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