借發展商呼吸plan息率已升至6.875% 兩例子解說為何堅持供下去｜按揭通識

【呼吸plan】樓價下跌，近5年購入的一手單位，部分最新估值已較當年買入價跌15%至20%，如當年是選用發展商一按貸款的話，現時息率已經步入最高息的階段，即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平，部分發展商一按於3至5年後，息率會升至P+1%或P+2%，以現時P為5.875%，即實際供款息率可能達6.875%。

不過，我們接觸有不少個案，業主即使已步入高息期，仍不轉回銀行低息按揭計劃，原因是甚麼？

最大的主因是物業估值下跌

由我們接觸的個案去看，最大的主因是物業估值下跌，假設當年是借了發展商85%至90%按揭，現在轉按最高只可以做80%按揭，不能如新買賣般申請高達90%按揭，假設物業最新估值跌了逾15%的話，基本上如要「平手」轉按，是不太可能。

樓價跌幅愈多 要填補的差額愈大

例如，5年前買入價700萬元，當年做85%發展商一按，供款5年，現時尚餘未還款額約為538萬元。物業現時最新估值約600萬元，最高做80%按揭，即最高貸款額為480萬元，如要由發展商按揭轉回銀行按揭，業主要補至少58萬元的差額才可以。如期間樓價跌幅更多，要填補的差額便更大，亦是為何明明已步入高息期，仍不轉回銀行較低息按揭計劃的原因。

借發展商呼吸plan息率例子A

上述資料僅供參考並設特定條件，一概以銀行/金融機構最終批核作準，或參考金融管理局最新指引作準。

不符合申請按揭保險計劃入息要求

另外，有部分個案，即使估值下調幅度不多，但業主可能是自僱人士，稅單、糧單等入息紀錄不齊全，不符合申請按揭保險計劃的入息要求。亦有部分業主是由於收入轉變，入息追不上息率上升幅度，而未能達至銀行按揭的基本入息要求。

部分情況較特別的個案

我們亦有接觸部分情況較特別的個案，客戶約5年前購入大角嘴新盤，當年買入價為789萬元，借了發展商85%一按貸款，現時息率已升至P+1%(6.875%)，每月供款升至約4.2萬元的水平，較首3年息率仍是3%，每月供款約2.8萬元時，供款增加約1.4萬元，增幅達50%。

供款5年後，物業未還貸款約為600萬元。而現時物業估值為647萬元，較當年買入價跌約18%，如要轉回銀行按揭計劃，最多借80%，即最高貸款額約為517.6萬元，即業主要補回約82萬元(600萬元 – 517.6萬元)差額，才可以轉回銀行按揭。

發展商一按較少查核業主是否出租

由於發展商一按較少查核業主是否出租，甚至不限制業主出租，是以客戶一直把單位出租，現時每月有約1.6萬元租金收入，因此，他實際每月供款支出約為2.6萬元(月供4.2萬元 – 1.6萬元收入)，這個支出與假設客戶真的補回約80萬元差價，轉回做銀行按揭後每月供款要約2.5萬元，差距不是太大，同時如轉了做按揭保險計劃，單位便不能出租。客戶又不打算自住該單位，是以轉按與否，感覺頗「雞肋」。

借發展商呼吸plan息率例子B

上述資料僅供參考並設特定條件，一概以銀行/金融機構最終批核作準，或參考金融管理局最新指引作準。

或要求借款人提前還款

不過，正如筆者早前文章提到，選用發展商一按的話，多數是由財務機構借出貸款，而這類財務機構是會不時重新為貸款物業估值，如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，甚或是要求借款人提前還款，以平衡風險。

以上客戶的個案，如若單位估值再下調，便可能達至「警戒線」的水平。是以我們建議客戶要密切留意樓市及估值變化，如發現估值再有下調情況，可能要提早部署轉按。

更多香港樓市最新走勢及買樓攻略

• 樓市走勢｜經絡按揭︰美國最快下半年減息、實際按息重返4厘或以下｜2024年樓按市場4大預測
• 逆按揭申請｜年齡要夠55歲、樓齡需50年以下！個案計算比較

圖片：作者提供

作者簡介：黃詠欣擁有多年按揭市場經驗，並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師，熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情，致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務，助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。

免責聲明：本網頁刊載的所有投資技巧及分析，僅供參考用途。讀者作出任何投資決定前，要自行判斷及審慎處理，更要自行掌握市場最新變化。若不幸招致任何損失，概與本網頁及相關作者與受訪者無關，本網頁概不負責 。而本網頁所有專欄作者的觀點，不代表本媒體立場。