【呼吸plan】樓價下跌,近5年購入的一手單位,部分最新估值已較當年買入價跌15%至20%,如當年是選用發展商一按貸款的話,現時息率已經步入最高息的階段,即是供款息率有可能已高於銀行最優惠利率(P)的水平,部分發展商一按於3至5年後,息率會升至P+1%或P+2%,以現時P為5.875%,即實際供款息率可能達6.875%。
不過,我們接觸有不少個案,業主即使已步入高息期,仍不轉回銀行低息按揭計劃,原因是甚麼?
最大的主因是物業估值下跌
由我們接觸的個案去看,最大的主因是物業估值下跌,假設當年是借了發展商85%至90%按揭,現在轉按最高只可以做80%按揭,不能如新買賣般申請高達90%按揭,假設物業最新估值跌了逾15%的話,基本上如要「平手」轉按,是不太可能。
樓價跌幅愈多 要填補的差額愈大
例如,5年前買入價700萬元,當年做85%發展商一按,供款5年,現時尚餘未還款額約為538萬元。物業現時最新估值約600萬元,最高做80%按揭,即最高貸款額為480萬元,如要由發展商按揭轉回銀行按揭,業主要補至少58萬元的差額才可以。如期間樓價跌幅更多,要填補的差額便更大,亦是為何明明已步入高息期,仍不轉回銀行較低息按揭計劃的原因。
借發展商呼吸plan息率例子A
假設買入價700萬元新盤單位 |
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買入價 |
最新估值 約600萬元 |
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按揭成數 |
85% |
80% |
供款息率 |
P+1% = 6.875% |
P-1.75%=4.125% |
每月供款 |
36,967元 |
23,263元 |
上述資料僅供參考並設特定條件,一概以銀行/金融機構最終批核作準,或參考金融管理局最新指引作準。
不符合申請按揭保險計劃入息要求
另外,有部分個案,即使估值下調幅度不多,但業主可能是自僱人士,稅單、糧單等入息紀錄不齊全,不符合申請按揭保險計劃的入息要求。亦有部分業主是由於收入轉變,入息追不上息率上升幅度,而未能達至銀行按揭的基本入息要求。
部分情況較特別的個案
我們亦有接觸部分情況較特別的個案,客戶約5年前購入大角嘴新盤,當年買入價為789萬元,借了發展商85%一按貸款,現時息率已升至P+1%(6.875%),每月供款升至約4.2萬元的水平,較首3年息率仍是3%,每月供款約2.8萬元時,供款增加約1.4萬元,增幅達50%。
供款5年後,物業未還貸款約為600萬元。而現時物業估值為647萬元,較當年買入價跌約18%,如要轉回銀行按揭計劃,最多借80%,即最高貸款額約為517.6萬元,即業主要補回約82萬元(600萬元 – 517.6萬元)差額,才可以轉回銀行按揭。
發展商一按較少查核業主是否出租
由於發展商一按較少查核業主是否出租,甚至不限制業主出租,是以客戶一直把單位出租,現時每月有約1.6萬元租金收入,因此,他實際每月供款支出約為2.6萬元(月供4.2萬元 – 1.6萬元收入),這個支出與假設客戶真的補回約80萬元差價,轉回做銀行按揭後每月供款要約2.5萬元,差距不是太大,同時如轉了做按揭保險計劃,單位便不能出租。客戶又不打算自住該單位,是以轉按與否,感覺頗「雞肋」。
借發展商呼吸plan息率例子B
買入價789萬元新盤單位 |
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買入價 |
最新估值 約647萬元 |
|
按揭成數 |
85% |
80% |
供款息率 |
P+1% = 6.875% |
P-1.75%=4.125% |
每月供款 |
42,080元 |
25,086元 |
上述資料僅供參考並設特定條件,一概以銀行/金融機構最終批核作準,或參考金融管理局最新指引作準。
或要求借款人提前還款
不過,正如筆者早前文章提到,選用發展商一按的話,多數是由財務機構借出貸款,而這類財務機構是會不時重新為貸款物業估值,如發現按揭欠款對物業估值比率已超過100%,財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額,又或是大幅上調貸款利率,甚或是要求借款人提前還款,以平衡風險。
以上客戶的個案,如若單位估值再下調,便可能達至「警戒線」的水平。是以我們建議客戶要密切留意樓市及估值變化,如發現估值再有下調情況,可能要提早部署轉按。
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作者簡介:黃詠欣擁有多年按揭市場經驗,並為地產代理監管局持續專業進修計劃課程導師,熟知各銀行及融資機構按揭流程及行情,致力推動按揭轉介行業走向更專業及更優質服務,助置業人士輕鬆完成繁複的按揭流程。
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