2024年息口對樓市影響｜分析：起碼減息1厘對樓市才有正面效應

最近美國三次議息，未有再加息，市場相信加息告一段落，並憧憬明年開始減息。最重要是本港會否隨即跟隨減息，以及即使跟隨減息，對疲弱的樓市會否有正面作用。有學者指，如果明年美國開始減息，本港會即時跟隨，但本港要減息1厘，對樓市才會有正面效應，惟明年本港減息1厘的機會不高，預計樓價微跌2%至3%。

美近3次議息未有加息

今年12月美國最後一次議息，仍然維持利率不變。不過，美國聯儲局主席鮑威爾強調，決策者不想排除加息的可能性。他又說，雖然通脹降溫，但仍然過高，會致力將通脹率恢復至2%的目標。

鮑維爾說，今次會議有討論減息議題，但指出不會等到通脹降至2%才減息。聯儲局點陣圖暗示，明年將會減息減3次，幅度合共0.75%。正因如此，市場預期加息完結，並憧憬明年美國開始減息。未評估美國息口對本港樓市影響前，先回顧過去兩年港美兩地加息情況和對樓市影響：

2022年美國加息時間表

時間	加息基點	加息後聯邦基金利率
2022年1月26日	0	0.25%
2022年3月17日	0.25%	0.25%-0.5%
2022年4月5日	0.5%	0.75%-1%
2022年6月15日	0.75%	1.5%-1.75%
2022年7月28日	0.75%	2.25%-2.5%
2022年9月22日	0.75%	3%-3.25%
2022年11月2日	0.75%	3.75%至4%
2022年12月14日	0.5%	4.25%至4.5%

2023年美國加息時間表

時間	加息基點	加息後聯邦基金利率
2023年1月2日	0.25%	4.50%至4.75%
2023年3月2日	0.25%	4.75%至5%
2023年3月5日	0.25%	5%至5.25%
2023年6月14日	不變	5%至5.25%
2023年7月26日	0.25%	5.25%至5.5%
2023年9月20日	不變	5.25%至5.5%
2023年11月1日	不變	5.25%至5.5%
2023年12月13日	不變	5.25%至5.5%

加息次數：11次
累積加幅：5.25%

近兩年香港銀行加息時間表

時間		加息幅度
2022年	9月	0.125%
	11月	0.25%
	12月	0.25%
2023年	5月	0.125%
2023年	7月	0.125%

加息次數：5次
累積加幅：0.875%

近兩年香港樓價指數走勢

時間	樓價指數
2021年12月	393.9
2022年12月	334.7
累積跌幅15%
2022年12月	334.7
2023年10月	321.4
累積跌幅： 4%

本港迄今加息幅度不逾1%

自從美國在去年3月開始加息至今，一共加息11次，累積加幅5.25%，聯邦基金利率由加息前0.25%，增至目前5.25%至5.5%。在今次加息周期，香港未有完全跟隨美國加息步伐，由去年9月首次調高最優惠利率0.125%至今，一共加息5次，累積加幅0.875%，現時新造按揭利率達至4.125%。正因如此，加重了置業人士的供樓負擔。

去年至今港樓價續跌

在本港未進入加息周期前，即使新冠疫情肆虐，惟樓價續升。在2021年，更有第五波新冠疫情爆發，但據差餉物業估價署資料，全年私人住宅售價指數卻累升3.7%。然而，踏入2022年，美國在3月開始加息，本港正式步入加息周期。在這段期間，儘管本港加息幅度較美息温和，惟樓價卻累積下跌不少。

正如上述表3顯示，據差餉物業估價署資料，去年全年樓價指數累跌15%，今年首10個月亦累跌3.97%。即使今年首季中港兩地復關後，樓價曾回升，首4個月樓價指數累升5.8%，但在加息周期下，到了第二季卻後勁不斷，4月之後至10月，樓價指數卻累跌9.3%，首季升幅已被蒸發。

息口或橫行一段時間

最近美國三次議息，未有再加息，予人覺得加息周期完結，之後息口有可能會橫行一段時間。以往美國曾出現加息周期完結後，息口橫行一段時間後才開始減息，本港亦有跟隨減息。如2004年，美國開始加息，直至2006年7月聯邦基金利率加至5.25%後，橫行約14個月才於2007年9月開始減息，當時香港亦跟隨下調最優惠利率。

按揭界指港減息空間不大

明年美國息口走勢備受關注，聯儲局暗示明年可能減息0.75%。不過，即使美國明年開始減息，本港是否隨即跟隨，專家有不同意見。有按揭界人士指要視乎拆息走勢而定。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣指，數據反映美國加息有成效，預期第二季5、6月會有減息決定。

但她分析說，即使美國第二季尾或第三季開始減息，香港是否隨即跟隨仍言之尚早。現時本港一個月同業拆息高企，如果屆時拆息持續高企，反映銀行資金成本高，減息空間不會大。

減息即刺激市場交投

不過，只要本港開始減息，對樓市隨即有利。黃詠欣指，一旦本港減息，市場交投會頻繁，因業主願意減價，而且減息後，供款壓力會減低很多，令市民蠢蠢欲動入市。但她難估計本港減息幅度。然而，有學者則指，香港很大機會跟隨美國減息，但不會對樓市有即時正面效應。

學者料港年中跟美國減息

香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗分析指，其實，美國經濟數據好，如近期美股經常破頂，消費通脹高企，沒有誘因大幅減息，但正如聯儲局表示，不一定等到通脹降至2%才減息，會預早開始減息，故最快明年年中減息，先減息0.25%試水溫，預期本港很大機會跟隨美國減息，最快年中減息。

他解釋，如果美國開始減息0.25%，本港因受制於聯繫匯率而即時跟隨減息，最優惠利率會即時調整。

其他利淡因素主導

馬耀宗續稱，即使本港減息0.25%，樓市不會即時反彈，因首先，現時一手住宅單位潛在供應仍多，未來達11萬個；其次，減息0.25%，借貸息率仍然高於租金回報率，買樓投資不太有着數；再者，本港經濟不太有起色，來港買樓的內地購買力不多，未有實體經濟因素支持。

要減1%樓市才有機反彈

他指出，要減息1%才會對樓市起正面效應，因若果供樓利率減1%，便會拉近借貸成本和租金回報的差距。但他預期，明年本港累積減息1%機會不高，因美國經濟數據仍強勁，不似會減息1%。他說，即使明年減息，本港樓市不會有大反彈，預計全年樓價仍微跌2%至3%。

經過5次加息後，本港現時新造按揭利率為4.125%。而租金回報率最高約3%。若果本港跟隨美國累積減息0.75%，實質按揭利率為3.375%，仍然高於租金回報率。但如果本港累積減息1%，按揭利率減至3.125%，會拉近跟租金回報率差距，有助提高買樓收租意欲，從而增加市場成交。

2024年息口對樓市影響｜最新分析：起碼減息1厘對樓市才有正面效應