樓市走勢2024|受經濟環境及加息等因素影響,2023年香港樓市整體走勢向下,樓價按年錄跌幅,二手市道更靜淡。不過,早前美國「放鴿」暗示明年起或調頭減息,利好因素漸浮現,中原地產代理回顧今年全年及明年樓市走勢預測,料明年樓價有望回升5%。
樓市走勢|2023年住宅樓市回顧
中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指,2023年樓市起局不錯,受惠政府放寬所有防疫措施及通關,社會及經濟邁步復常;樓市第一季「小陽春」帶動下,樓價亦隨之攀升。惟今年美國聯儲局8次議息當中,加息4次,息口上揚增加供樓人士負擔,亦令部份資金轉向定期存款,現時香港存款總額達約15萬億港元,影響買家入市意欲。
再加上於新盤減價戰下,二手交投受壓,中原城市領先指數CCL全年先升後回,整年錄約5%跌幅,樓價下行期間,買家觀望氣氛濃厚,入市意欲低,即使政府於10月底施政報告中減辣亦對整體樓市沒起太大刺激作用,下半年股市明顯回調,令樓市亦欠缺起色。
2023成交量總結︰整體樓宇買賣登記數字
中原地產研究部高級聯席董事楊明儀表示,2023年樓市下行,買賣下跌。2023年首11個月整體樓宇買賣合約登記(包括住宅、車位及工商舖物業)錄54,271宗,預測全年5.8萬宗,或創1991年有紀錄以來的33年歷史新低。
一手私人住宅方面,首11個月錄9,731宗,預測全年約10,500宗,將為2013年9,753宗後的近10年次低水平。至於二手私人住宅方面,首11個月錄27,850宗,預測全年只有約3萬宗,登記量有望創1996年有紀錄以來28年歷史新低。
值得留意是,今年細價上車盤登記量卻增加。2023年價值500萬元或以下的二手私人住宅買賣是唯一錄得升幅的價格類別。
中原城市先指數CCL全年走勢
宗數比例由2022年的27.0%上升至今年首11個月的35.2%。而二手資助房屋買賣(包括自由市場及第二市場),首11個月錄6,487宗,預測全年約6,800宗,將按年升約25%。
樓價方面,中原城市領先指數CCL最新報149.99點,估計2023年底148點,比4月高位跌約12.1%。跌勢與2022年下半年相似,去年底CCL報156.77點,較同年5月高位累跌14.2%。
最新CCL已較2021年8月191.34點歷史高位跌21.6%,料今年底跌幅擴大至約22.7%。樓價跌幅略少於2008年金融海嘯時的23.3%。
樓價下行、上手業主沽貨獲利幅度下跌
2023年樓價首季升幅由市區帶動,港島九龍升逾9%,較新界東西高;次季樓價横行,新界東率先回調;第三季九龍因新盤低價推售受壓,按季跌逾8%,其餘三區亦回軟,港島跌幅較少;第四季港島則跌最多。近期港島樓價跌幅明顯,因為該區業主願意減價出貨所致。
在2023年6至11月的二手成交中,上手2013至2017買入比例較2022年下半年成交大幅下降,主要由於上手2013至2017買入的單位帳面獲利幅度大幅減少,而市場成交均須要業主有較大減幅才獲承接。早年低價買入的業主因仍有可觀賺幅才有條件減價,故上手2008-2012年買入的比例明顯上升,亦是港島樓價於第四季明顯下調的原因。
租金指數料全年錄8%升幅
租金方面,2023年11月中原城市租金指數CRI最新報117.40點,創近4年新高,重上2020年1月時水平。受惠用家需求及專才流入,帶動租金持續向上。今年首11個月CRI累升8.1%,展望短期整體租金維持高企,全年升幅約8%左右。在租金升樓價跌的情況下,CRI回報率連升7個月,10月最新報2.95%,相信年底前將升穿3厘水平,有望創2016年後(近7年)新高。CRI回報率繼續從後追趕H按息的升勢,惟兩者仍有1厘以上的差距。
2024年香港住宅市場預測︰樓市將面對挑戰
陳永傑指,本地經濟放緩,樓市下行調整未完,發展商新盤銷售壓力增加,在加息持續及樓價下跌打擊下,新盤銷情未如理想,拖累貨尾單位升穿2萬個水平,創近20年新高,一手貨尾單位積壓情況逐步惡化,值得警惕。
至於二手市場方面,受一手減價戰影響,二手業主議幅有限,預期交投持續受壓。現時地緣政治局勢較為緊張,金融狀況偏緊,美國和歐洲的通脹仍處於高水平,內地在今年經濟復甦之中表現出一定波動性,內房持續低迷,港股表現亦偏軟,年內累計跌幅超過3000點,投資者對投資市場普遍表現審慎,隨著樓價持續回落,二手蝕讓潮持續。
加息期終結 第一季樓市交投小陽春
然而,隨著上星期美國最新一次議息宣布加息期結束,並表示明年減息三次共0.75厘,相信可為本港樓市注入一支強心針,息口一向是左右買家入市其中一個重大因素,現時息口確定見頂,買家入市動力相應提升,部份更會希望把握樓價低位偷步入市。
明年農曆新年前後是樓市傳統旺季,加上利好消息刺激下,預期樓市第一季即迎來成交量「小陽春」,相信早前累積的購買力及猶豫不決的準買家會加快落實置業決定。
政府搶人才計劃及重啟投資移民
政府近年以搶人才為目標,成立「人才服務辦公室」,積極招攬外地人才,包括推出高端人才通行證計劃及優化原有的人才入境計劃,今年截至11月底,各項輸入人才計劃共收到超過20萬宗申請,獲批來港人士當中已有逾8.1萬人來港工作及定居,再配合最新一份施政報告中「先免後徵」的優惠,相信可持續為樓市注入新動力,政府早前亦宣佈重啟投資移民計劃,並快將公布細節,投資移民人士來港後具居住需要,相信計劃可為樓市注入新資金及入市動力。
受惠內地專才持續湧入,加上今年通關後不少內地、海外學生及外派員工開始回流本港,住屋需求殷切下,租賃市場持續活躍,中原城市租金指數CRI全年升幅約8%左右,租金持續高企帶動租金回報理想,亦成投資者其中一個入市誘因。
2024年上半年樓價有望升5%
陳永傑指,預計政府面對明年首季仍未復甦的樓市,加上銀主盤量及負資產數量高企,有機會於明年初或2月底財政預算案中提出進一步減辣甚至全面撤辣,以免出現金融危機。屆時息口因素憂慮消散,加上減辣措施,預期將帶動明年首季成交量增加,量變質變,有機會帶動樓價亦會從谷底反彈5%。
現時美國已宣佈加息期告終,若明年首季再有減辣措施出台,二手樓價將於上半年見底回升,中原城市領先指數有機會回升約5%至155點。成交量方面,一手發展商為求銷量,仍會以筍價推盤,訂價相當克制,貨尾盤亦會推出各項優惠吸客,刺激銷情,料2024年一手成交量可達15,000宗。二手方面,受惠息口因素及剛性需求持續高企下,部份買家或會於樓價低位偷步入市,料二手成交可達40,000宗。
2024年住宅市場預測
利好因素 | 利淡因素 | |
- | 美國加息週期已完結 明年有機會減息3次 |
一手貨尾量高企 |
- | 政府搶人才及專才計劃 配合「先免後徵」 為樓市注入新動力 |
發展商減價推盤 二手受壓 續爆蝕讓潮 |
- | 政府重啟投資移民計劃 | 外圍經濟環境仍然疲弱 股市偏軟 |
- | 租金穩步上揚 租金回報理想 構成投資者入市誘因 |
銀行亦有銀根危機 |
- | 政府明年初有機會 進一步減辣或撤辣 |
銀主盤、負資產問題 |
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