北部都會區｜元朗洪水橋站料2030年落成、區內樓市走勢分析

【樓市走勢分析】近年政府發展「北部都會區」，一些偏遠的地區被納入都會區範圍。元朗洪水橋是未來「北部都會區」的主力發展區之一，將會成為高端專業服務和物流樞紐，並有鐵路接駁往返內地，預期會帶動區內樓市。本文分析現時區內樓市市況、未來供應、後市預測、以及現時區內配套設施、校網，讓置業人士參考。

洪水橋將成專業物流樞紐

「北部都會區」將分為四大區域，其中高端專業服務和物流樞紐位處洪水橋一帶。政府表示，洪水橋/厦村會以高端專業服務為產業定位，將提供不少於200萬平方米(約2152.8萬平方呎)的商業樓面面積。當局在市中心屯馬線洪水橋站附近已規劃多幅商業及商住用地，預計2026年會完成平整。

70公頃地發展物流

政府在洪水橋/厦村及元朗南已預留超過70公頃工業用地發展物流業，當中大部分可發展作多層現代產業大樓，首批多層現代產業大樓用地，主要作現代物流或及車銷售維修保養用途，短期內會陸續進行招標，最快由2027至28年起陸續提供約72萬平方米(約775萬平方呎)的總樓面面積。

同時，當局將在北部都會區內發展「北都大學教育城」，在洪水橋/厦村、牛潭尾及新界北新市鎮共預留超過60公頃用地，供專上院校發展校園。

洪水橋站料2030年落成

在交通配套設施上，港鐵屯馬線洪水橋站預計2030年落成。另外，政府擬建的「三鐵」當中，包括長約8公里的港深西部鐵路，由洪水橋連接深圳前海。

洪水橋料提供逾6萬伙住宅

隨着政府即將發展基建交通設施，這區將會成為新界西房屋重鎮之一。政府表示，洪水橋/厦村、元朗南、加上區內其他公營房屋項目，預計提供超過14萬住宅單位，就業機會超過29萬個。

資料顯示，洪水橋新發展區共有至少24個住宅地盤，提供約6.1萬個住宅單位。今年6月，政府放寬區內11幅地的地積比率，包括9幅公營房屋及2幅私營房屋用地，9幅公營房屋用地地積比率，由原先5.5或6倍，劃一提高至6.8倍；而2幅私營房屋用地則由原先6倍提高至6.5倍。公營房屋用地提供24,267個單位，私營房屋用地提供2595個單位。

滙都1期成區內大型新盤

早於1980年代初，洪水橋已開始有私人屋苑發展，包括雅樂花園、翠珊園、玉桂園、麗珊園、錦珊園及菁雅居等，皆為中等密度住宅，未有大型高密度屋苑。直至今時今日，尚城是近10年最大型的二手私人屋苑，提供734個單位。但相信未來會被由泛海集團發展的滙都1期所取代。滙都1期是新開售的新盤，位於洪水橋田心路，共有5座，提供1025個單位，單位實用面積介乎350至550平方呎，間隔一房至三房，預計關鍵日期為2025年3月31日。

新盤減價拖累二手市場

洪水橋二手市場一直成交不多，現時適逢大市向下，市況更偏淡。美聯物業聯席區域經理張瑋津表示，以往洪水橋每月二手成交宗數約10至20宗，近一、二年每月二手成交宗數低於10宗。本月至今(直至13日)二手市場未錄得成交。他指出，若果以樓價500萬元來說，買家寧願選擇元朗市中心或天水圍二手盤，較少人揀選洪水橋二手盤。

尚城11月呎價8309元

利嘉閣地產天盛分行經理蕭啟諾指出，近期新盤滙都減價開售，折實呎價11,000元，較半新盤還要低，影響二手市場成交，令二手樓價下跌2%至3%。據區內地產代理指，現時區內二手市場以尚城成交較多，因屋苑伙數多。尚城資料如下：

尚城

買賣盤數目：45個
叫價：528萬至1800萬元
實用呎價：8736至17,758元
11月成交實用呎價：8309元

最近買賣成交個案：8座低層F室，實用面積758平方呎，成交價629.8萬元，實用呎價8309元(註冊日期：2023年11月16日)

尚城屋苑資料

地區	洪水橋北
地址	青山公路洪水橋段600號
座數	44(7座分層大廈，37間洋房)
單位總數	734個
實用面積	510至1576平方呎
入伙日期	2011年5月
發展商	長實
配套設施	住客會所

若減息區內樓價回升5%

代理預期，後市要視乎息口走向而定。蕭啟諾估計，若果明年未有減息，區內樓價平穩，但若果明年減息，至年中樓價可回升3%至5%。

基建交通發展至少10年

未來洪水橋將會成為高端專業服務和物流樞紐，交通基建設施發展，料帶動區內樓價。蕭啟諾分析指，相關設施興建需時，至少10年時間，若果配套設施齊全，估計區內樓價有雙倍升幅，一如啟德新發展區。他說，政府發展「北部都會區」，吸引外區買家入市，一旦港鐵洪水橋站興建好，可帶動區內樓價，升幅難估計。

民生配套設施：倚靠洪福商場

若果買日常所需品或用膳，可前往區內稍具規模的洪福商場。洪福商場鄰近公屋洪福邨公共運輸交匯處，位於新界洪水橋第13區洪元路，於2015年中落成，總商用面積約3.77萬平方呎。商場有14間商舖，包括餐廳、餅店、超級市場、便利店、藥房、醫務診所及自助理財銀行等，另有一個整體出租街市供應各類乾濕貨物。

交通：巴士、小巴往返市區

港鐵洪水橋站預計在2030年落成啟用，如果想方便快捷前往市區或新界其地地區，要等多7年時間。現時可在輕鐵洪水橋站乘輕鐵，再往屯馬線元朗站乘西鐵。還有多條巴士線、專線小巴(由洪水橋或中途上車)前往市區或新界其他地區，相關路線如下：

校網

洪水橋屬於小學72校網，中學屬於元朗區。72校網共有24間學校，全部是男女校，除了天水圍官立小學屬於官立學校外，其餘皆是資助學校。校網內未有學校排在首百大排名榜內，排名最高是順德聯誼總會伍冕端小學，排在200名之內。

北部都會區｜元朗洪水橋站料2030年落成、區內未來樓市走勢分析