香港樓市走勢｜5個呎價1萬元以下二手屋苑比較！上車客入市3大要點

【香港樓市走勢】樓價續跌，平價盤湧現，呎價1萬元或以下二手放盤增加，按年增加41%，當中以新界西放盤量最多，樓齡高的屋苑如大興花園、嘉湖山莊等較多這類二手盤放售，並有成交。不過，今趟區內連一些樓齡20年或以下屋苑亦出現這種情況，包括栢慧豪園、珀麗灣、溱柏，值得有意上車的人士留意。選擇這些二手盤需注意3大要點。

呎價萬元以下放盤新界西最多

隨着大市持續回軟，呎價1萬元或以下的二手盤放售數量增加。據統計，今年11月，這類放盤量超過2300個，較去年同期上升41%，超過80%來自新界，新界西更佔整體近70%。

新界西樓價累跌4.5%

呎價1萬元或以下的二手盤集中在新界西，因這個區樓價跌幅最大。根據中原城市分區領先指數，由去年底至今年11月26日止，排頭位是新界西樓價指數，累跌4.5%；其次是九龍，累跌4.1%；第三是港島，累跌3.7%；最後是新界東，累跌1.8%。

嘉湖大興呎價跌破「萬元」

在新界西，不少呎價1萬元或以下的二手盤來自樓齡較高的屋苑，天水圍嘉湖山莊、屯門大興花園是區內老牌屋苑，前者樓齡介乎26至32年，後者介乎29至34年，同樣是大型私人屋苑。由於這兩個屋苑樓價不算高，在跌市時較易跌破「萬元」大關。兩個屋苑現時市況和資料如下：

1.嘉湖山莊：近期成交呎價7696元

買賣盤數目：402個
叫價：350萬至1600萬元
實用呎價：6825至22,852元
呎價1萬元以下放盤量：216個
最近呎價不逾萬元買賣成交個案：7期景湖居14座低層C室，實用面積545平方呎，成交價420萬元，實用呎價7696元(註冊日期：2023年12月4日)

嘉湖山莊屋苑資料

地區：天水圍
地址：天湖路1號
座數：58
單位總數：15,850個
單位實用面積：441至1462平方呎
入伙日期：1991年12月至1997年12月
發展商：長實

2.大興花園：最平叫價每呎7830元

買賣盤數目：122個
叫價：336萬至700萬元
實用呎價：7830至13,895元
呎價1萬元以下放盤量：38個

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：2期11座中層D室，實用面積464平方呎，成交價450萬元，實用呎價9698元(註冊日期：2023年11月17日)

大興花園屋苑資料

地區：屯門北
地址：震寰路11號
座數：15
單位總數：3647個
單位實用面積：394至587平方呎
入伙日期：1989年9月至1994年1月
發展商：大興紡織發展、恒隆

單是嘉湖山莊，呎價低於1萬元二手盤已佔全部放盤量54%。至於大興花園，這類二手盤佔整體放盤量31%，也不算少。

20年樓呎價低放1萬

其實，現時樓市下行，何止老牌屋苑成交呎價低於1萬元，即使一些樓齡較新的屋苑，亦有這類二手盤放售和成交。經過一番搜尋，新界西有部分樓齡20年或以下的屋苑出現這種情況，包括天水圍栢慧豪園、元朗溱柏和馬灣珀麗灣。

偏遠地方樓價跌更多

香港置業行政總裁馬泰陽分析說，新界偏遠地方抗跌力一直低，如樓價下跌，新界區樓價跌得急，即使大圍、荃灣等新界一線地區，樓價跌幅較港島和九龍多。如果在新界偏遠二、三線地方，樓價跌得更多。其次，上述樓齡20年以下的屋苑原先買入溢價(連裝修)較附近二手價更貴，現在要放售，最多只是較附近二手價高少少，故出現這種情況。

他以珀麗灣為例子，指馬灣高峰期呎價13,000至14,000元，去年呎價跌至10,000元，現在再跌至9000元，是合理的。

這股「跌勢」蔓延至樓齡20年內的屋苑，以下是相關屋苑資料：

3.栢慧豪園：最新成交呎價近6000

買賣盤數目：91個
放盤叫價：450萬至1550萬元
實用呎價：7873至31,440元
呎價1萬元以下放盤量：9個

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：2期栢慧豪庭7座中層D室，實用面積668平方呎，成交價400萬元，實用呎價5984元(註冊日期：2023年12月4日)

栢慧豪園屋苑資料

地區：天水圍
地址：天恩路2號
座數：8
單位總數：2960個
單位實用面積：455至832平方呎
入伙日期：2007年11月至2010年7月
發展商：長實

4.溱柏：樓齡9年

買賣盤數目：221個
叫價：299萬至1900萬元
實用呎價：8522至17,101元
呎價1萬元以下放盤量：31個

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：6座高層G室，實用面積457平方呎，成交價455萬元，實用呎價9956元(註冊日期：2023年11月24日)

溱柏屋苑資料

地區：元朗
地址：十八鄉公庵路68號
座數：9
單位總數：1620個
單位實用面積：272至1382平方呎
入伙日期：2014年6月
發展商：新世界

5.珀麗灣：最平叫價每呎近8800

買賣盤數目：143個
叫價：478萬至3000萬元
實用呎價：8722至22,222元
呎價1萬元以下放盤量：6個

最近呎價不逾萬元買賣成交個案：3期20座中層C室，實用面積566平方呎，成交價555萬元，實用呎價9806元(成交日期：2023年12月1日)

珀麗灣屋苑資料

地區：馬灣
地址：珀麗路8號
座數：31
單位總數：5290個
單位實用面積：339至1583平方呎
入伙日期：2002年8月至2009年6月
發展商：新鴻基地產

然而，跟嘉湖山莊、大興花園相比，這些屋苑呎價1萬元以下放盤量不多，惟若果市況持續向下，這類二手盤會增加也未定。若果有意購買這類二手盤，要先注意這些屋苑優點和缺點，有以下3點：

1.交通費支出較多

3個屋苑位置稍偏遠。溱柏位於十八鄉，不是市中心，若果想乘西鐵，需要接駁車前往。珀麗灣更位於馬灣，只有4條專營巴士路線和兩條渡輪前往。栢慧豪園位於天水圍，鄰近輕鐵天榮站，需乘輕鐵往西鐵天水圍站。整體而言，3個屋苑交通方便程度一般，要考慮交通費支出會較多。

2.栢慧民生配套稍勝

在3個屋苑當中，雖然栢慧豪園不設有商場，但鄰近商場+WOO嘉湖，分為兩期，是天水圍最大型兼唯一附設電影院的私人發展商場，租戶數目約206個。至於溱柏則設有名為The Green Atrium的小型商場，商場內包括超級市場、連鎖店、中西食肆等，但若果想有更多選擇，便要乘接駁車往市中心。

珀麗灣亦有類似情況，如購物需往珀麗灣臨海廣場，屬於3層高小型商場，當中只有2層設有商舖。珀麗灣碼頭附近沿海亦設有商舖，連同珀麗灣臨海廣場。但難說是否完全滿足到日常所需，需要外求，故需乘巴士往附近青衣或葵芳的商場。在民生配套設施上，栢慧豪園鄰近具規模商場，其餘兩個屋苑只設有小型商場，需要外求，栢慧豪園稍勝。

3.環境較佳

3個屋苑並不位於市中心，好處是環境較佳。跟其餘兩個屋苑相比，珀麗灣位於馬灣，四面環海，屋苑部分單位享有海景，景觀是3個屋苑中最好。其餘兩個屋苑樓景、內園景為主。栢慧豪園部分單位可望見附近天水圍公園。

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