樓市展望2024｜減辣後樓價繼續跌！5個樓市見底訊號！準買家必知

【香港樓市展望2024】儘管政府推出調控樓市措施，如減辣，惟樓市暫時未有起色。究竟樓市何時見底？甚麼情況顯示樓市呈現見底訊號？綜合專家意見，雖然有5種情況出現，可以呈現樓市見底訊號，但相信短期內這5種情況難以出現。

近3月樓價指數每月跌幅逾2%

近期無論官方或代理數據，香港樓市仍處於下行軌道。據差餉物業估價署最近公布資料，10月份私人住宅售價指數報321.4點，按月2.16%，連跌6個月，今年首10個月樓價指數累跌約3.97%，近3個月每月跌幅超過2%。

政府減辣後樓價續跌

據中原地產指，中原城市領先指數CCL最新報151.7點，按周跌1.46%，跌幅為14周以來最大。CCL創347周(逾6年半)新低，重返2017年3月底時水平。今周指數是反映10月25日減辣後首周及11月2日美國暫停加息當周的市況。由於政府沒有完全撤辣，而且利率持續高企，買家入市仍然謹慎，二手成交以低價盤為主，整體樓價繼續向下調整。

香港樓市續跌，到底何時見底？專家分析，有5種情況出現，樓市呈現見底訊號。

5個樓市見底訊號

見底訊號（1）租金回報率高於美息
見底訊號（2）買賣增加、租金回調
見底訊號（3）專才來港長遠利樓市
見底訊號（4）新盤不減價開售
見底訊號（5）發展商重新積極投地

見底訊號（1）租金回報率高於美息

首先，租金回報率高於美國長債息率。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮指，樓市見底，不會在長債息率高於租金回報率情況下出現，而是租金回報率回升至高於長債息率水平。但現時長債息率高於租金回報率，租金回報率約2至3厘，長債息率約4厘，不足以出現樓市見底。除非投資物業租金回報率高於長債息率，資金才會流入物業市場。

息口難大幅回落

不過，長債息率難以有很大回落。鄒廣榮分析指，美國息率維持高企，目的是壓抑通脹，主要因美國分散入口貨源，不想太倚靠中國，轉移其他貿易夥伴如墨西哥、印度等，目前墨西哥成為最大貿易夥伴，惟這些入口貨品價格高於中國，令通脹一直上升。這種貿易政策長時間實行，息口難大跌，難以返回先前低息或負利率水平。即使減息，減幅較細，甚至會再加息。

香港樓市或短暫見底

他預期，明年是美國大選，期間加息不會進取，可能會減息，營造良好經濟氣氛，但大選過後，便是另一回事。因此，即使美國減息，本港樓市只會短暫見底而已。

見底訊號（2）買賣增加、租金回調

第二種情況同樣跟租務市場有關，是買賣成交增加，租金回調。香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗指，買家對樓市缺乏信心，轉買為租，令租金上升，但之後買家對樓市回復信心，買賣成交增加，租金回調，或者升幅收窄。他續稱，若果買賣成交在3至6個月內處於升勢，期間租金增幅放緩，多買家入市，這就是樓市見底訊號。

見底訊號（3）專才來港長遠利樓市

第三種情況，是未來有不少內地專才、學生來港發展，對樓市起長遠利好作用。鄒廣榮表示，隨着政府推出吸引人才計劃，以及大學增加外來學生碩士學位，預期未來有不少來自內地專才、學生來港，對房屋需求大。但他續稱，現階段難以評估對樓市效應，因不知道政府推行計劃的進度，亦不知道有多少人來港。

專才租樓扯高租金回報

鄒廣榮說，這些專才來港計劃是長期，要以年計，故暫難評估對樓市所起的。但他相信，這批內地人士來港，對樓市起正面作用，即使這些人士在港租樓，可帶動租務市場，租金回報率可望上升，拉近與美息的差距。

見底訊號（4）新盤不減價開售

第四種情況跟發展商推售樓盤有關。近期發展商以低價推售新盤，如新鴻基地產與港鐵合作發展的天水圍天榮站上蓋項目YOHO WEST，首批單位折實平均呎價10,888元，較去年區內Wetland Seasons Bay3期平23%，亦創6年來全港新盤首批單位均價新低水平。稍後發展商以原價加推單位，累積推售350個單位。

世紀21香港行政總裁吳啟民表示，發展商不肯減價賣樓，反映樓市見底，但現時發展商跟市價出貨，如YOHO WEST屬於天榮站上蓋項目，交通方便，以呎價10,000元開售，吸引一批剛性需求買家買樓。

發展商低價推盤暫難改變

不過，發展商以低價賣樓，這種情況短期內難以改變。鄒廣榮指，在息口趨升下，現時資金成本高，樓價則一直下跌，發展商想盡快清貨，定價不及以往進取，賣價會低於二手市場，吸引買家入市。他說，發展商以低價推盤，反映他們看淡後市，可見樓市仍會持續下跌。

見底訊號（5）發展商重新積極投地

第五種情況是賣地成績，發展商投地取態反映對後市看法。馬耀宗指，近期多幅地皮流標，可見發展商不敢買地，或者覺得地價高，反映發展商看淡後市。如果發展商看淡後市，現時減價賣樓，樓市很難不下跌。

以往地皮流標改用勾地

他說，地皮流標會較低價投地更差。在2002至2003年「沙士」期間，當時賣地曾出現多次流標，於是政府不採用公開拍賣，改用勾地政策。當年改用勾地政策，因先前採用定期公開賣地，地皮賣不出，發展商對後市缺乏信心，令樓價有恐慌性下跌。他建議，今次再有多幅地皮流標，政府不妨改用勾地政策。

馬耀宗說，只要發展商重新積極投地，不會只有一、二家發展商入標，然後流標，這樣反映發展商對後市回復信心，是樓市見底訊號。

過去11月僅售出3幅地

資料顯示，過去11個月，政府及一鐵一局共推出了9個項目，僅售出3幅住宅地，包括荃灣寶豐路、堅尼地城西寧街和啟德第2A區2及3號地皮，以及一幅位於旺角洗衣街與亞皆老街交界大型商業地皮。

6幅地流標

餘下多達6個項目流標，包括赤柱環角道、荃灣油柑頭及東涌第106B區、小蠔灣的第一期發展項目、觀塘市中心第四及第五發展區項目第106B區，以及東涌東站。6幅土地流標，可說是本港土地供應史上出現最多流標次數的一年。