10月25日樓市減辣後，刺激作用未及預期中理想，當中周末的十大屋苑成交表現依然反覆。筆者月中接受一家電視台的直播訪問時便被問到，在11月份的第二個周末，十大屋苑兩天合共只錄得4宗成交，回落幅度何解如此巨大？
樓市走勢2023｜交投基數低導致升跌幅擴大
筆者引用自今年第二季起的數據來解釋，由4月至今，十大屋苑按周交投都處於單位數字至超低雙位數字之間徘徊，期間最少時只有2宗，最多時也只得12宗，因此在超低基數下，經常都會出現幾成甚至倍數式的升跌幅，絕不足為奇。
減辣效應於未來逐漸反映
不過，可看到的是，自減辣後緊接的兩周，十大屋苑周末成交出現連升及重上雙位數的情況，而剛巧上兩周因再有大型新盤低價出擊，所以二手市場再度受壓。筆者認為，減辣效應將會陸續反映出來，估計到年底前，十大屋苑大趨勢會是反覆向好的，逐漸重上雙位數字的交投。
近期樓市4大負面因素
近期二手交投仍顯疲弱，除與多個新盤推出有關外，市場亦有不少負面因素未除。
- 首先息口高企不下，供樓負擔明顯增加，尤其新造按揭更為吃力；
- 其次股市反覆向下尋底，連帶經濟復甦動力受限，影響整體市場氣氛；
- 第三，國際評級構構及一些外資行均唱淡樓市，預期樓價續跌；
- 再者近期接連有2幅住宅地流標，也影響市場參與者的信心及入市動力。
購買力釋放需時
也許讀者目前最關心的問題是：樓市成交量最快何時可以回升？交投要由現水平回升多少才對樓價有支持作用？無疑，近期利淡樓市的因素仍揮之不去，市場需要較多時間去印證減辣的威力，亦需時等待購買力出現。
息口見頂後交投量有望回升
筆者認為，當大家熟悉了減辣後的新操作，並接受息口將在一段時間內維持高企，而調整及計算清楚自己的資產配置及財力後，就會有越來越多之前暫緩的購買力重投市場，希望11月下半月交投將越來越多。倘若12月中本年度美國最後一次議息繼續維持不加息，相信息口可望見頂，屆時準買家入市會更積極；當二手交投重上2,500至3,000宗或以上的水平時，多了買家重投市場，屆時對樓價亦有支持作用。
減辣刺激海外專才入市
說到底，今次減辣的一大亮點是透過專才計劃在港首次置業者可以「先免後徵」的方式入市，這批專才定必成為未來市場的重要購買力。因為海外專才屬於新增人口，有迫切的住屋需求，過往礙於辣稅，很多選擇租樓，但減辣後基本與本地人首置的低稅率無疑，絕對有助刺激專才入市置業的決定。
購買潛力巨大
此外，近兩年樓價從高位已回落約兩成，料可吸引一批專才趁低吸納。根據港府發放的數字，已有逾7萬獲批的專才已抵港，當中只要有15%決定入市置業，已可吸納1.05萬個單位，已相當於今年全年的一手私宅的買賣登記量，可想而知未來這個板塊的潛在爆發力有多大！
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作者簡介：陳海潮是利嘉閣地產研究部主管，專職樓市數據分析，緊貼市況撰寫研究報告。陳氏經常接受電視、電台及報章雜誌等媒體訪問，並亦在多個網上專欄分享樓市走勢。自1981年成立以來，利嘉閣地產除主營代理業務外，亦精闢分析樓市動向，為大眾提供最新最快的地產權威資訊。
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