蝕讓盤成交湧現！分析蝕賣物業背後5個因素＋執平貨兩大注意

當前樓市處於下行軌道，物業樓價大蒸發，不少蝕讓盤湧現。專家分析，業主願意蝕讓放售物業，背後有5個因素。蝕讓盤成交價較原先購入價平一些，執平貨時仍須注意兩個要點。綜合地產代理意見，若果想搵5年內入伙的半新蝕讓盤，可留意兩大地區，涉及區內6個屋苑。

高峰期買樓隨時蝕讓

蝕讓盤是指現時物業二手價平過原先購入價，通常會在樓市下跌時出現。近兩年樓市下滑，若果早於數年前高峰期購入物業，在現時放售，二手價分分鐘會低於原年購入價。

蝕讓賣樓有5大原因

近年業主願意蝕讓求售物業，據香港置業行政總裁馬泰陽分析，有下列5個原因：

業主失業，或被減人工，財政緊絀，惟有蝕讓放售物業。
業主買一手樓，選用建築期付款，到了物業入伙時申請按揭，但樓價下跌，銀行估價不足，未能上會，於是急於蝕讓賣樓。
業主做生意，環境不理想，但急於為員工出糧，於是蝕讓賣樓，用作向員工支付薪水。
政府減辣，把縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年，不少二手盤因而在市場放售，市場貨源增加。在二手市場成交減少的情況下，二手盤爭相放售，令業主蝕讓放售。
業主急於移民，願意蝕讓賣樓。

9年前買樓蝕讓機會高

隨着樓市逐步向下，近期錄得的蝕讓成交個案，部分物業早於7、8年前購入。專家預期，稍後高於8年買入的物業再轉售，亦會蝕讓。馬泰陽指，今年首兩季樓價升幅已被蒸發，預計至年底樓價倒跌5%，故9年前買入的物業再轉售，蝕讓機會很高。若果經濟表現未好轉，以及息口有機會再加，有加息壓力，樓價再跌，於是10年前買入的物業有機會蝕讓。

買樓齡高蝕讓盤要小心

業主願意蝕讓賣樓，固然有自己的原因。但從買家角度，購買蝕讓盤，一如購買一般物業，必須持審慎態度。馬泰陽提出下列兩個注意要點：

留意物業樓齡、景觀、屋內裝修、附近交通民生配套等要素。
留意物業契約狀況，是否有問題，如被釘契、或者是否不足契，特別是物業樓齡愈高，如達30年，更要小心。另外亦要留意物業是否凶宅，或者同層是否有凶宅。

啟德將軍澳多半新盤

若果購買樓齡高的蝕讓盤，留意的事項較多。但如果買新入伙蝕讓半新盤，上述涉及契約問題未必會呈現，風險相對低。若果想搵入伙半新盤，啟德區和將軍澳區是近年兩個新發展區，特別是5年入伙半新盤，這兩區供應始終較多，不乏選擇。畢竟半新盤樓齡新，吸引力較大。

啟德區：二手屋苑樓齡最高僅6年

目前啟德區是一手私人住宅市場的供應重鎮，隨着多個屋苑陸續入伙，現時二手屋苑接近10個。即使最早入伙的啟德一號，樓齡僅6年。現時樓市下滑，近期區內新入伙半新盤錄得二手蝕讓成交個案。綜合區內地產代理資料，11月有兩個屋苑錄得蝕讓成交個案，包括嘉峰匯和嘉匯。

1.嘉峯匯：蝕讓62萬

最新實用呎價：19,717元(10月)
最新蝕讓成交個案：2B座低層C室，實用面積460平方呎，成交價918萬元，實用呎價19,957元。原業主於2020年以980萬元買入，帳面蝕讓62萬元(成交日期：2023年11月)
最新蝕讓放售個案：1B座低層B室，實用面積453平方呎，叫價1000萬元，實用呎價22,075元。原業主於2020年以1059萬元買入，帳面蝕讓59萬元。

上述成交和放售個案由利嘉閣地產提供

嘉峯匯屋苑資料

地區	啟德新區
地址	沐泰街9號
座數	10座
單位總數	1006個
單位實用面積	287至3220平方呎
入伙日期	2021年5月
發展商	嘉華
配套設施	-
校網	小學：34 中學：九龍城區

2. 嘉匯：蝕讓112萬

最新實用呎價：—
最新蝕讓成交個案：9座高層B室，實用面積447平方呎，成交價800萬元，實用呎價17,897元。原業主於2017年以912萬元買入，帳要蝕讓112萬元。(成交日期：2023年11月)

資料提供：中原地產

嘉匯屋苑資料

地區	啟德新區
地址	沐寧街7號
座數	8座
單位總數	900個
單位實用面積	325至2193平方呎
入伙日期	2018年8月
發展商	嘉華
配套設施	住客會所
校網	小學：34 中學：九龍城區

將軍澳區：日出康城多半新盤

將軍澳是另一個新發展區，現時發展趨向成熟。若果想搵新入伙的半新盤，日出康城會較多選擇。整個住宅發展計劃分為13期，預計於2026年全部落成，提供25,500個住宅單位。整個日出康城最早入伙的是第一期首都，於2009年7月入伙。若果想搵5年內入伙半新盤，4A期晉海於2019年入伙，樓齡4年，是最早入伙的半新屋苑。近月這些半新屋苑錄得蝕讓成交。

3. LP6(6期)：蝕讓36.4萬

最新實用呎價：15,278元(10月)
最新蝕讓成交個案：3座低層K室，實用面積307平方呎，成交價435萬元，實用呎價14,169元。原業主於2018年以471.4萬元買入，帳面蝕讓36.4萬元(成交日期：2023年11月)

LP6屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	4座
單位總數	2392個
單位實用面積	306至2712平方呎
入伙日期	2020年5月
發展商	南豐、遠洋集團、港鐵
配套設施	住客會所The Happy Club
校網	小學：95 中學：西貢區

4. Montara(7期)：蝕讓46.2萬

最新實用呎價：16,044元(10月)
最新蝕讓成交個案：2A座中層D室，實用面積363平方呎，成交價545萬元，實用呎價15,013元。原業主於2019年以591.2萬元買入，帳面蝕讓46.2萬元(成交日期：2023年11月)

Montara屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	2座
單位總數	1120個
單位實用面積	346至816平方呎
入伙日期	2021年5月
發展商	港鐵、會德豐
配套設施	住客會所CLUB MONTARA
校網	小學：95 中學：西貢區

5. Sea to Sky(8期)：蝕讓近93萬

最新實用呎價：-
最新蝕讓成交個案：2座高層F室，實用面積466平方呎，成交價685萬元，實用呎價14,700元。原業主於2020年以777.6萬元買入，帳面蝕讓92.6萬元(成交日期：2323年11月)

Sea to Sky屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	3座
單位總數	1422個
單位實用面積	434至1077平方呎
入伙日期	2021年4月
發展商	港鐵、長實
配套設施	住客會所CLUB SE@SIDE
校網	小學：95 中學：西貢區

6. Marini(9A期)：帳面蝕讓近24萬

最新實用呎價：15,421元
最新蝕讓成交個案：3A座48E室，實用面積495平方呎，成交價770萬元，實用呎價15,556元。原業主於2019年以793.8萬元買入，帳面蝕讓23.8萬元(成交日期：2023年11月)

Marini 屋苑資料

地區	將軍澳
地址	康城路1號
座數	2座
單位總數	647個
單位實用面積	348至1305平方呎
入伙日期	2021年5月
發展商	港鐵、會德豐
配套設施	住客會所Club Marini
校網	小學：95 中學：西貢區

上述日出康城成交個案由香港置業提供