財務自由｜買樓收租替代方法！與房託風險不同之處（下）

【買樓收租的替代方法】上次講述了房託的基本概念「財務自由｜買樓收租替代方法！教你分清買樓與房託之別（上）」。這是一個物業組合，投資者收到當中的租金派息。

雖然兩者有相類的地方，但當中亦有不少不同之處，其中一項就是自主性，自己買樓無論在決定權，以及管理方向都會由自己處理；反之，持有房託的小股東則缺乏話事權，只能依靠管理層的決策與管理。

買樓與房託之別

當然兩者間沒有那一個較好，只視乎投資者自己的取向，例如對一個認為買樓是一件麻煩事的人來說，房託當然較優。不過房託相比起自行買樓，用途方面則遠不及，自行買樓除用作投資外，亦能用作自住，又或自行分割創富等，用途方面則較有彈性及有自主性。

而在風險方面兩者亦有不同，自行買樓由於每次的金額大，往往只能集中在一層物業中，這就會面對集中風險。反之房託由於資產龐大，所買入的是多個物業，因此在風險方面會較低。同時，由於自行買樓一般涉及借貸，所以有機會出現負資產的情況，而房託輸到盡亦只是零，可見兩者風險不一。

不過要注意的一點是，房託在股票市場上市，價格會較為波動，例如某房託只持有一個商場，而這商場租金收入穩定，各方亦沒有太大的變化，但由於在股票市場上市，因此價格除自身的情況外，亦會受各種外圍因素影響，例如股市的氣氛、資金流向等，都會對其股價造成影響。

自行買樓的另一不同之處，就是借貸，利用借貸去買樓是大部人都會做的事，以小本創造資產，令回報放大（當然，若不幸樓價下跌，借貸會令虧損放大）。雖然我們買房託時都可以以借貸形式去購買，但始終難以做到自行買樓的效果，這無論在借貸的百分比上，還是息率方面，自行買樓這方面都是較優的。

另外，借貸買房託面對的斬倉風險亦較高，當市況波動時，房託將受多種因素而影響股價，而股價的表現將構成斬倉的可能，因此若屬股價較波動的房託，這方面的風險較高，因此這方法只合較高階的投資者。

相比之下，自行買樓的斬倉風險則不一樣，供款人只要每月依時供樓，就算樓價因外圍因素而大跌，銀行亦不會追差價，斬倉的風險較低。

最後要提提各位，香港房託參差，買入前一定要仔細分析，了解該房持有那些物業，所素如何，並翻查過往的派息情況，從而作出全面的評估。而暫時就個人所見，領展（0823）是其中一隻較優質的，但股價都會波動，因此買入前都要做功課。