減辣後二手成交仍偏軟！超級豪宅、納米樓最傷！1類物業仍保值

【樓市走勢】上月下旬施政報告提出為樓市減辣措施後，樓市暫未有太大變化，二手成交仍然偏軟，發展商以低價開盤。專家預期，至年底樓價再跌5%以內，明年再跌5%。至於何時樓市止跌回穩，甚至回升創新高，要視乎未來4個利淡因素會否改善，現時難以估計。目前樓市處於下行軌道，哪類物業跌得最傷？哪類物業仍可保值？專家指，中小型住宅表現稍好，超級豪宅、納米樓最傷。

政府提3項減辣措施

施政報告提出3項減辣措施，包括縮減額外印花稅的適用年期，由三年減至兩年；調低買家印花稅和新住宅印花稅的稅率一半，皆由原先15%減至7.5%；以及修改為外來人才的置業印花稅，由原先實施「先徵後退」，改為「先免後徵」。

上周末十大屋苑成交少於10宗

不過，政府公布減辣後，暫時未對樓市有很大效應。減辣後首個周末周日，十大屋苑交投量仍低於10宗。另外，在一手市場，發展商仍以低價開盤。新盤譽林首批單位折實呎價17,909至22,612元，較近期同區二手樓成交呎價低近20%。

CCL連跌兩周共1.52%

近期樓價走勢持續偏軟。據差餉物業估價署(差估署)資料，今年首9個月私人住宅售價指數累跌0.8%，年初樓價升幅已被蒸發。中原城市領先指數CCL最新報154.64點，按周跌0.35%，連跌2周共1.52%。中原地產指，樓市減辣措施對樓價的影響將會在11月中旬公佈的CCL才開始陸續反映，相信減辣有助提振住宅成交量回升，但短期樓價下跌方向未變。

新盤有助帶動交投上升

專家預期至年底，樓市交投回升，但對樓價走勢有分歧。第一太平戴維斯估值及專業顧問服務董事總經理陳超國指，施政報告剛公布減辣措施不太久，為時尚早，市場未完全消化，過去周末屋苑成交未有太大變化。他說，發展商推售新盤，但求去貨不加價，有助帶動交投上升，如交投上升，沒有必要減價，故預計至年底交投上升，樓價企穩。

專家：料至年底樓價跌不逾5%

香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮則指，政府只減辣不撒辣，對市場不會有效應。他說，發展商會加快賣樓，因憂慮太多存貨，資金成本高，並指現時發展商為促銷新盤，定價低於市價5%至10%，預計至年底市場交投上升，但整體樓價下跌5%以內。

樓市走勢4個利淡因素分析

不過，今年後樓市會否止跌回穩，甚至回升，要視乎利淡因素會否改善。鄒廣榮指，利淡因素持續，估計明年樓價再下跌5%。當前有4個利淡因素，包括息口偏高、內地經濟疲弱、地緣政治緊張，以及未來供應增加。不妨逐一分析這些利淡因素。

1. 高息持續

自去年3月至今，美國已經加息11次，本港亦有跟隨，但沒有跟足。自去年9月至今，本港共加息6次，最近一次在9月初，滙豐、中銀等主要銀行上調新造拆息按揭計劃的封頂息率，由原先3.625%增加0.5%，至4.125%，並大幅削減現金回贈。

本港明年料再加息0.5%

雖然最近11月初美國未有再加息，本港銀行亦維持息口不變，但鄒廣榮預期，未來美國息口難跌回至低息水平。他指出，美國加息，目的是壓抑通脹，因通脹源自美國要跟中國脫鈎，轉在印度、墨西哥採購貨品，成本增加，但質素稍遜。美國跟中國脫鈎不會改變，但不可一下子在貿易上跟中國脫鈎，隨着逐步脫鈎，美國通脹長期處於高位，於是以高息壓抑通脹。

美國息口高企，本港仍有機會再加息。鄒廣榮指，本港息口滯後，預計明年本港仍會加息，料加幅介乎0.25%至0.5%。

2. 內地經濟暫難轉好

另一個因素是近期內地經濟疲弱，影響來港買樓意欲。鄒廣榮指，近期內地出口下跌，房地產難快轉好，預期明年內地經濟仍然疲弱，經濟轉好仍需較長時間。
雖然目前有內地專才來港，但他說，如果有大量內地專才、資金來港，對樓價才有正面作用，惟要經過長時間後才看到這種情況會否出現。

3. 未來私樓供應多

政府早前公布新界北部都會區行動綱領，將會發展3000公頃新發展土地，提供50萬個新住宅單位，相當於現有約40萬個單位，大增逾一倍至約90萬個。陳超國指，未來新增50萬個單位，雖然部分是公營房屋，但未知市場是否可消化大量單位，如引入專才來港，未知可以消化到多少單位，有待觀察。

4. 地緣政治形勢不明朗

近年中國和美國關係緊張，影響經濟。陳超國指，本月中兩國舉行會談，大家關係是否回暖，從而刺激經濟，但暫時看不通。

單一利淡因素改善難挽樓市

專家指，若果以上大部分利淡因素改善的話，樓市會止跌回穩，甚至上升創新高。陳超國分析說，單靠減息因素是不夠的，若果連同內地經濟大幅反彈，更多內地人來港買樓，而且政府調整新供應，不致於出現供過於求的情況，樓市有機會回穩上升。他說，利淡因素要改善，要以年計時間，短期內看不到樓市會出現創新高，長期更難預計。

中小戶樓價硬淨

雖然當前樓市下行，但據差估署資料，今年首9個月，B類單位(實用面積431至752平方呎)樓價指數逆市累升0.6%，可見中小型住宅單位樓價稍硬淨。專家看好這類單位走勢。鄒廣榮指，若果政府增加這類單位供應，有利換樓，相信在未來經濟環境轉好下，這類單位有支持，表現會好過大市。

陳超國亦看好中小型單位走勢。他分析說，這類單位始終有需求，不少人會結婚，亦會有家庭成員長大後需要換樓，若果市道轉好，中小型單位表現亦好。

超豪樓價近5年累跌50%

專家看淡超級豪宅和納米樓。據差估署資料，E類單位(1722平方呎或以上)樓價指數在今年首9個月累跌3.1%，跌幅是5類單位之中第二高。超級豪宅屬於這類單位。陳超國表示，由2019年高峰期至今，超級豪宅樓價已下跌40%至50%，因這段時間較少內地富豪來港買這類物業。他說，超級豪宅樓價會否反彈，要視乎內地經濟是否復甦而定，若果不復甦，這類單位樓價難反彈。

納米樓走勢看淡

另一類物業納米樓(實用面積低於300平方呎)樓價亦跌得多，走勢看淡。據差估署資料，A類單位(431平方呎以下)樓價指數在今年首9個月累跌2.8%。鄒廣榮指，先前這類單位樓價搶得太高，故現今跌得很多，未來一年跌幅仍大。他相信，發展商不會再興建這類納米單位，因去貨較難。

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