利嘉閣按揭：香港仍有加息壓力！解構財務機構Call Loan原因

美國聯儲局連續兩次議息會議按兵不動，維持息率不變。香港銀行龍頭匯豐銀行亦宣布維持最優惠利率(P)於5.875%不變。利嘉閣按揭代理董事總經理黃詠欣認為，是次美國議息會議不加息，屬市場預期之內，但預期本地銀行短線仍有加按息的壓力。

本地銀行短線仍有加按息壓力

黃詠欣指出，現時美國聯儲局暫停加息，是想有更多時間去觀察經濟情況變化，以及市場反應，預計12月美國加息的機會亦不高，相信美息已經見頂，但估計短期內不會調頭減息。至於香港方面，現時一個月港元拆息仍然高企於貼近5厘的水平，同時不論大中小型銀行皆仍要用高息搶存，反映銀行資金成本壓力仍然高，近日有大型銀行針對300萬元以下細額按揭加封頂息，都顯示出本地銀行短線仍有加按息的壓力。

銀行按揭取態較過去審慎

黃詠欣解釋，有大型銀行微調細額按揭的鎖息上限，貸款額300萬元以下的H按鎖息上限(4.225%-4.275%)，較貸款額400萬以上的鎖息上限(4.125%)高0.1%至0.15%，以每100萬元貸款額計，每月供款差58.3元至87.5元。差幅不算太誇張，但亦反映出銀行的按揭取態較過去審慎。

例子：假設: 貸款額100萬元，年期30年

H按鎖息上限	P-2% = 4.125%	P-1.9% = 4.225%	P-1.85% = 4.275%
月供	4,846.5元	4,904.8元	4,934元
差幅	-	+58.3元 +1.2%	+ 87.5元 +1.8%

註; H指HIBOR銀行同業拆息。P指銀行之最優惠利率(P)，現時為6.125%。
上述資料僅供參考並設特定條件，一概以特約銀行/金融機構最終批核作準，或參考金融管理局最新指引作準，並須受金融管理局最新指引規管。

銀行開始部署下年按揭生意

黃詠欣指，大型銀行繼9月上調鎖息上限後，個別銀行10月再針對細額貸款鎖息上限進行微調，這些都一定程度上紓緩了加最優惠利率(P)的壓力，但由於銀行資金成本仍然高，短期內可能仍有個別銀行可能微調按揭優惠或小幅上調封頂息率。她預計，隨着施政報告宣布減辣，發展商再次積極推新盤，樓市氣氛有改善之下，銀行開始部署下年按揭生意，下年初可能會相對提高按揭優惠。

黃詠欣預期本地銀行短線仍有加按息壓力。

小心財務機構call loan

由於預計港銀短線減息機會不大，加上樓市回調，令不少物業估值下調。

黃詠欣提醒，早年選用發展商按揭計劃，或有財務機構一按及二按的人士，要盡早檢視供款息率變化，是否將步入高息期，盡早安排轉按回銀行的按揭計劃，以防出現因物業價值下跌，而被財務機構要求補回樓價差額，又或是call loan的風險。

解構財務機構call loan原因

黃詠欣解釋，由於財務機構批出的按揭貸款與銀行按揭計劃不同，較多數是年期較短的，又或是供息不供本的計劃，原本計劃的目的，是作一個短線的過渡，不是預計借款人如銀行按揭般借20至30年期。其貸款條款中，多數會有寫明是會每年或定期做評估，當於每年評估時，如發現按揭欠款已多於物業估值，例如物業最新估值為400萬元，但未還貸款為450萬元，財務機構便可能會要求借款人補回樓價差額，又或是大幅上調貸款利率，甚或是Call Loan，以平衡風險。