中原按揭：料美國明年下半年減息！按揭用家申請貸款兩個注意

美國聯儲局宣布2023年第7次議息結果，公開市場委員會成員一致通過維持聯邦基金利率介乎5.25厘至5.5厘，符合市場預期。匯豐銀行最優惠利率（P）維持不變，新造按息維持主要為4.125%，中原按揭董事總經理王美鳳對香港按揭市場走勢作出最新展望。

預期美國明年下半年開始減息

王美鳳指出，美國維持利率不變符市場預期，以便有更多時間觀察早前累積加息後之滯後作用，美國息率政策仍較取決於通脹走勢、經濟就業狀況等因素，姑勿論年內美國會否再加息一次，市場已預期年底加息周期見頂機會較大，息率將會進入一個橫行階段並維持一段時間，預期美國息率約於明年下半年開始掉頭回落。

美國聯儲局議息結果一覽

息率因素將逐步淡化

港息方面，具指標性的滙豐銀行宣布維持最優惠利率(P)於5.875%不變，王美鳳料其他銀行將陸續跟隨，市場新造按息維持主要為4.125%水平。王美鳳指出，近日與樓按相關的1個月港元拆息回落至5%以下，美息不變的情況下港息亦維持不變，但礙於拆息仍高於市場按揭息率，反映銀行未解除加息壓力，年內按息仍視乎美息及港元拆息變化及銀行資金成本考慮，但由於息率已幾近見頂，預期年內本港按息仍處4厘多水平。相信市場已預期按息會維持現時4厘多附近水平一段時間，故此息率因素對市場影響將會逐步淡化。

港美近期加息及減息周期的累計調整幅度

有銀行微調小額樓按的按揭息率

就市場指有銀行微調小額樓按的按揭息率，王美鳳回應指，過往及現時已有銀行會因應目標客戶類別、按揭金額、及資金成本等考慮因素提供分層按揭息率及優惠，現時市場上平均按揭金額約500萬元，有部份銀行對於較小額的按揭貸款例如是300萬以下按揭額又或200萬以下按揭額的按息略為調高0.1厘至0.15厘，例如銀行提供一般按揭額的現時實際按息低至4.125%，對於小額按揭的息率或上調至4.225%至4.275%。

1個月拆息與新造按息走勢

比較不同銀行按揭息率及優惠

王美鳳指出，在加息周期下，銀行資金成本上升，現時銀行按揭利潤微薄，不難理解銀行會因應自身資金成本及按揭業務策略而將不同按揭金額或客戶類別提供分層息率及優惠。例如市場上銀行或會對於較大按揭金額的個案提供較高現金回贈，又或就提供按揭存款相連戶口(mortgage link)戶口設定最低按揭金額作為條件，按揭用家申請貸款兩個注意，即可就着所需申請的按揭金額在市場上比較不同銀行按揭息率及優惠。