【投資入門】新加坡房地產信託基金（REITs）的市場規模大，在亞洲僅次日本的REITs市場。新加坡共有 42 隻公開市場掛牌上市的REITs ，總市值接近 1000 億美元。而S-REITs 是新加坡股票市場的重要組成部分，約佔新加坡交易所市值的 12%。
S-REITs表現比全球房地產投資信託市場好
過去 10 年，S-REITs 的市值以 7% 的複合年增長率持續上升。假若按數量和市值計算，超過 90% 的 S-REITs 在新加坡以外的亞太地區、南亞、歐洲和美國皆擁有物業，甚至有 17 家 S-REITs 的房地產投資組合全部由海外物業組成，這些數據堪見S-REITs的投資標的有着充分的全球地域多樣化。
可惜，在全球利率上升的狀況下，REITs的表現由去年開始，失去在投資界別裏回報穩定之光環，這當然也包括S-REITs。 雪上加霜的是，S-REITs的回報相比新加坡暢旺的住宅物業市場，在過去兩年可謂有著天淵之別。
新加坡住宅房地產市場發展蓬勃，私人住宅物業價格在過往兩年平均上漲超過15%後，同一時段S-REITs 下跌接近5%。即使考慮到 REITs 投資的股息，S-REIT 投資者在 2022 年仍損失了 10.7%。 根據新加坡交易所的數據，S-REITs 平均每年支付 5.0% 的股息。
雖然S-REITs於疫情和加息環節的兩年表現不佳，但實際上它們在全球房地產投資信託市場中表現相對較好，澳大利亞的REITs下跌20.4%，而香港和美國的REITs分別下跌23.7%和24.5%。 相比之下，日本 REITs 的表現稍好，僅下跌 4.8%。
S-REITs重災區為辦公和數據中心
從物業類型板塊來看，S-REITs中的跌市重災區是辦公和數據中心物業，下跌超過 30%。反觀酒店物業卻幾乎實現了收支平衡。 辦公物業受到嚴重打擊，在家工作成為企業的支柱。 相比之下，疫後復常，酒店業房地產表現更好。不同物業板塊，因應不同的環境因素，在同一個經濟體下表現亦可以截然不同，故此，擁有和開拓更多元化的投資組合將有助於保持REITs的韌性。
鑑於利率將保持在高位，很難想像S-REITs 在 2023 年的表現會有所突破，縱然有幾個物業類型板塊的確開始復甦。不過相比於香港，S-REITs的處境還算是看得到曙光。與近年金融市場流行星港對比，一些香港長期處於優勢的領域算是能保持，有些領域如資產管理，新加坡則早已彎道超車，但只看REITs的話，恐怕香港的規模早已被新加坡拋離。
香港房地產神話不再
由於投資者放棄與中國相關的資產，香港REITs的基準指數今年已下跌超過25%，從去年底到最近，標準普爾香港 REIT 指數下跌了 26%。 相比之下，澳大利亞、美國和日本的指數分別上漲了 9%、5% 和 4%。同時，香港房地產市場也明顯打破了只升不跌的神話。第二季度甲級寫字樓空置率甚至達到 15.7%，創下歷史新高。CBD的空置率也攀升至10.1%，首次達到兩位數。 這些發展對香港REITs產生了不利影響。
料投資者會轉向新加坡REITs市場
筆者幾乎看不到任何跡象香港REITs的市場將會在短時間內復甦，無可否認的是，投資者更會轉向新加坡物業投資組合多元化的REITs市場，例如新加坡。據報導，投資資本已流向新加坡。 三井住友 DS 資產管理公司旗下的一隻基金於 7 月底將香港 REITs的配置比上個月削減了 1.3 個百分點，至 9.1%，而新加坡 REITS 的配置則上漲了 0.7 個百分點，至 49.7%。他們認為，縱然現在香港REITs的估值的確存在大幅度折讓，但無論如何也不是時候去撈底投資，不論它們的折扣有多大。反觀，從1月底和2月初公佈的業績來看，S-REITs 的股息收入看起來漸趨穩定。
社區商業地產值得關注
然而，在高利率環境下，獲得高回報的優質房產是一件棘手的事情。 REITs能夠通過提高租金或資產增值計劃去實現有機增長，其表現是值得關注的。另外，能夠開拓新型的物業類別，尤其針對疫情後，人們的零售消費習慣改變，衍生出對社區商業地產的強烈需求。如針對社區購物需求的民生類別零售地產，就如在新加坡流行的熟食中心，這些社區商業地產，都是有價有市，顧客黏性強勁，導致租客韌性高，關鍵就是要有專業的物業管理，是屬於內容先決的投資物業，以確保租金上升，並有著長期的資產增值。
由於這些社區商業類的地產具備更鮮明的社區屬性，對大環境經濟的敏感度未必很高，但同時需要更多的創新思維管理，是進可攻，退可守的物業資產。根據經驗，一線城市的社區商業物業之派息率可達5%，而且非常穩定，適合保險類型的機構投資者，即使經濟環境不佳的情況下，仍然有着防禦性質。筆者望再分享社區商業地產打包成為REITs的可能趨勢。
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作者簡介：盧銘恩是華坊咨詢評估有限公司董事總經理及Asia PropTech創辦人。產業測量師出身，致力將創新科技帶進房地產業界。香港中文大學商學院客座助理教授及香港大學SPACE中國商業學院客席講師，曾獲皇家特許測量師學會(RICS)頒發之傑出成就青年獎，在多達20個國家超過50場房地產會議中擔任講者，主理亞太區多宗房地產投融及資本市場上市項目。
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