香港樓市走勢｜政府賣地收入難達標！新推長沙地估值分析

【香港樓市走勢】發展局公布10月至12月賣地計劃，將會招標推售一幅位於大嶼山長沙的住宅地皮，預計可興建約110個單位，並沒有推出商業用地。至於「一鐵一局」繼續有項目推出，港鐵將招標東涌東站第1期物業發展項目，市建局會亦推出九龍城兩個項目，分別為盛德街/馬頭涌道及啟德道/沙浦道項目，提供約1,450伙。連同私人發展及重建項目，預計有7個項目完成補地價，共提供約440伙。綜合不同土地供應來源，料今季可提供約3,200伙私人住宅單位，首3季合共提供約10,150伙，達全年私人房屋供應目標約80%。

香港樓市走勢｜首三季住宅供應量已接近全年供應目標8成

中原測量師張競達表示，今季推出的官地只有一幅，數量雖少，但首三季住宅供應量已接近全年供應目標8成，現時距達標不遠，加上政府有其它土地供應來源，因此不用急於推地。現時樓市正在下行，經濟環境亦不樂觀，息口高企亦影響發展商的投地意欲，政府因應市況適度推地，包括今季不推出商業地，舉措正確。不過，本財年賣地收入只達到全年預測約1成多，明顯落後目標，持續下去將對庫房收入造成隱憂，需要作出對策。

料長沙地每呎樓面地價9,000元

張競達指，本季推出的大嶼山長沙地皮，規模不算大，佔地約20.45萬平方呎，以地積比0.4倍發展計算，可建總樓面約8.18萬平方呎。長沙一帶以豪宅發展為主，預計地皮作低密度豪宅或洋房發展，料每呎樓面地價9,000元，地價約7.3億元。

東涌東站第一期發展項目現交通配套未完善

另港鐵今季會推出東涌東站第一期發展項目，地皮位置臨海，不過現時交通及配套未算完善，加上距竣工仍有一段時間，或令發展商出價有保留，若鐵路站順利落成，項目日後潛力必會提升，估計每呎樓面地價約3,000元。

賣地收入要達標難度極高

美聯物業首席分析師劉嘉輝指出，雖然供應要達標不難，但賣地收入似乎距離目標甚遠，要達標難度極高。賣地為政府的主要收入來源，過去十數年間，地價收入佔政府財政的比重愈來愈大，佔比由2002/03年度至2006/07年度五年間約1成，逐步提升至2017/18年度至2021/22年度超過兩成，賣地收入佔庫房收入比例舉足輕重。

然而，本財年地價收入目標約850億元，惟迄今收入暫錄約156億元(包括啟德地皮及堅尼地城官地合共約70.7億元，連同地政總署公布的補地價收入約27.3億元，以及市場消息指粉嶺及元朗的補地價收入約58億元合計)，即僅佔全年目標約18%，估計全年要達標難度極高。

料連續2年地價收入不達標

劉嘉輝指出，單以本財年上半年官地賣地的3幅住宅地皮中，當中油柑頭地皮最終流標收場；即使上月的啟德住宅地皮成功售出，但地價亦大減至每平方呎僅5,392元，創區內9年半新低；而7月售出的堅尼地城住宅地皮的樓面地價約7,070元，創港島區21年新低。地皮流標，地價下跌，大大減少賣地收入。

值得留意，剛過去的2022/23年度地價收入同樣未能達標，最終只有約699億元，僅達全年目標1,200億元約58%；若本財年地價收入未能達標，即連續2年不達標。

預計發展商入標長沙地態度偏向保守

萊坊高級董事兼估價及諮詢部主管方耀明指出，大嶼山長沙地規模不大，大嶼山和東涌交通配套比以往大大改善，港珠澳大橋，屯赤隧道等，有利大嶼山對外交通。這塊地預計提供110個單位，對增加整體住宅供應及賣地收入幫助不大。在高息環境下，預計發展商入標態度偏向保守。