【香港樓市走勢分析2023】轉瞬間，2023年已過了一大半。樓市由第一季回升，到了第二季卻上升乏力，再逐步回軟至今。好不容易又到了第四季，後市走向如何？專家分析，有三大因素左右樓市走勢，包括施政報告、息口和新盤供應，並對第四季樓市持審慎態度，預計樓價最高跌10%。

樓市走勢分析2023｜首8月住宅買賣低位徘徊

今年首8個月住宅市場成交量下跌。據土地註冊處資料，首8個月住宅買賣合約共32,534宗，按年同比微跌0.8%。除了3月錄得6690宗外，其餘月份宗數介乎3000至4000多宗，屬低位徘徊。

中原樓價指數連跌6周近4%

雖然從差餉物業估價署數據，首8個月仍累升1.34%，但其實由5月起指數開始下跌，連跌4個月，累跌4.2%。近月樓價指數持續下跌。中原城市領先指數CCL最新報158.85點，按周跌0.64%，指數創33周新低，重返今年1月時水平。二手成交萎縮，整體樓價持續向下，CCL連跌6周共3.97%。

樓市成交｜一、二手成交量疏落

儘管9月美國未有加息，以及按揭證券公司放寬樓花按揭保險限制，但樓市未有起色。上周六(9月23日)新盤凱和山開售，僅售出兩成單位。而二手指標屋苑交投疏落，綜合地產代理行資料，上周六、日(9月23和24日)僅錄得不足十宗成交。

專家：3個因素左右後市走勢

踏入第四季，樓市走向如何呢？綜合專家意見，有3個因素左右後市走勢，包括施政報告、息口和新盤供應。其中施政報告是當前外界焦點，特別是政府會否調整或撒銷(即減辣或撒辣)3種辣招稅。

1.施政報告：減辣或撒辣與否受關注

施政報告將於10月公布，面對當前樓市下行，政府如何應對備受關注，尤其是不少政商界人士呼籲政府減辣或撒辣，在此先說說辣招措施。早在2010年，政府首度推出「辣招稅」，目的是壓抑正在升溫的樓市。辣招稅包括以下3種：

  1. 雙倍印花稅：凡購買第二間物業的買家或公司名義買家，需繳付從價印花稅稅率15%。
  2. 買家印花稅：這項稅針對非香港永久居民及所有公司，凡這些人士購買香港住宅，需繳付買家印花稅15%。
  3. 額外印花稅：任何以個人或公司名義購買住宅物業，若在購買後36個月內將其轉售，按不同的物業轉售時間繳付額外印花稅，稅率介乎10%至20%不等。

市況欠佳短炒少

直至現在，上述3種辣招稅仍然實行。有學者指，現時市況不好，應該撒銷。香港大學科斯產權研究中心主任鄒廣榮分析指，以額外印花稅為例，原先目的是打擊短期炒賣，但在現時環境下，短炒少，樓價不會長期上升。他說，如果取消額外印花稅，市場供應增多，短暫成交亦增加，但正如早前政府取消非住宅的辣招稅後，非住宅市場曾上升，惟升勢很快結束，因基本因素欠佳。

外資難來港買港樓

至於雙倍印花稅，鄒廣榮指，即使樓市熾熱時，這種辣招稅壓不到樓價升幅，但現時市況不好，應該撒銷。另一種買家印花稅亦可撒銷。他指出，這種稅原本阻止外來需求，但現時內房下跌，外來資金難再來港，故不應再保留買家印花稅。

辣招礙換樓重建步伐

鄒廣榮建議，應回復2010年情況，只保留原先繳交4.25%的從價印花稅。他說，若果不取消辣招稅，樓市會一潭死水，市況更差，成交會疏落，物業估價有困難。同時，辣招稅阻礙換樓和發展商重建步伐，令交投萎縮。

2.息口走勢：美、港兩地有機會加息

另一個主要因素是息口走勢。由去年3月至今，美國已經加息11次，本港亦有跟隨，但沒有跟足。自去年9月至今，本港共加息6次，最近一次在9月初，滙豐、中銀等大型銀行上調新造拆息按揭計劃的封頂息率，由原先3.625厘增加0.5厘，至4.125厘，同時大幅削減現金回贈，加重置業人士供樓負擔。

本港很大機會再加息

雖然美國聯儲局於9月時宣布維持利率不變，但年底前仍有機會加息一次。專家更預期，本港在第四季有機會再加息。鄒廣榮指，美國為壓抑通脹而加息，而香港在第四季很大機會加多一次息，因本港加息步伐滯後。他指出，如果美國加多一次息，本港要跟美國看齊，以維繫聯繫匯率，故本港有加息壓力，預計本港會調高息率0.125%。

料第四季再加H按封頂息率0.25%

仲量聯行主席曾煥平指，若果美國再加息，本港亦會跟隨加息，因現時H按(同業拆息按揭)的封頂息率達至4.125厘，定期存款利率5厘，美元存款利率更高，有很大息差。他預期，本港在第四季再加H按的封頂息率0.25%。

3.新盤供應：發展商續低價推盤

有見市況轉弱，近月發展商以低價推盤。如8月長實推售新盤親海駅II，先後共推出626個單位，折實平均呎價介乎14,000至15,000元，較二手價低，結果悉數沽清。之後發展商再推出親海駅I的219個單位，亦能售出超過九成單位。不過，亦未必每個新盤低價開售，都可以賣得好，如上述提及的屯門凱和山，僅售出推售單位的兩成而已。

發展商低價開盤 出貨意欲大

姑勿論如何，未來發展商都仍然持續以低價開盤。曾煥平表示，發展商仍然持有很多貨，不可以不賣，出貨意欲大。他指出，發展商需要資金回籠，願意以低價推盤，因現時負擔的貸款利息高，有出貨壓力。

二手樓價會持續受壓

況且，賣樓收入不單是還錢，亦可以用作其他用途，如存放在銀行，可享有6厘高息，兩年高息收入，比發展一個項目更好。若果如專家分析，新盤續以低價開售，相信二手樓價會持續受壓。

倘減辣撒辣樓價跌半成

兩位專家對第四季持審慎態度。曾煥平指，樓市已進入下行軌道，即使有利好因素如政府撒銷辣招，最多是樓市下跌幅度放慢而已。他預期，若果政府減辣或撒辣，抵銷加息和新盤低開兩個利淡因素，估計第四季樓價下跌5%。

估計樓價下跌5%至10%

但若果政府不減辣或撒辣，加上加息和新盤低開兩個因素，估計樓價下跌5%至10%。鄒廣榮則預期，若果政府減辣或撒辣，即使加息，樓價企穩。但若果施政報告未有公布調整或撒銷辣招稅，加上本港加息，樓價會下跌5%之內。

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