【樓市走勢】樓市下滑，究竟香港樓價由高位至今下跌多少？據官方數據資料，樓價指數在2021年9月處於有記錄以來的歷史高位，迄今下跌13.7%。大市向下，指標屋苑樓價難逃「跌勢」。
香港樓市走勢分析
專家分析十大指標屋苑樓價由高位至今下跌情況、箇中原因，以及預測未來這些屋苑樓價走勢。雖然在2021年本港面對新冠病毒困擾，但樓價仍攀至歷史高位。
最新樓價指數較高位跌近14%
據差餉物業估價署資料，私人住宅售價指數在2021年9月報398.1點，及後在2022年3月美國開始加息，步入加息周期，6月樓價指數開始拾級而下。儘管今年首4個月本港社會逐步復常，期間樓價指數累升5.8%，惟之後卻連跌3個月。最新公布7月指數為343.4點，較2021年9月的高位下跌13.7%。
地產代理料整體樓價再跌5%
近期利淡因素仍主導大市，地產代理預期至年底樓價仍持續向下。中原地產亞太區副主席兼住宅部總裁陳永傑指，內地經濟表現不佳，內房爆雷事件需要較長時間解決，而且美國亦可能會再加息，故預計年底樓價再跌5%。
十大屋苑呎價最高跌21%
私人屋苑樓價跟隨大市波動。近期整體樓市下行，私人屋苑樓價亦「遭殃」，十大指標屋苑的樓價自然跟隨大市向下。這些指標屋苑樓價同樣在2021年時達至歷史高位，屋苑成交量多，有指標性。
十大屋苑呎價由高位至今跌幅排名
若果以現時呎價跟2021年高位時相比，這些屋苑跌幅由9.5%至21%不等。本文按照屋苑呎價跌幅多少排名，由跌幅最多的屋苑排先，相關屋苑排名和資料如下：
1. 康怡花園：跌幅21%
- 高位成交實用呎價：18,380元(2021年9月)
- 最新成交實用呎價：14,517元(2023年7月)
康怡花園屋苑資料
| 地區 | 鰂魚涌 |
| 地址 | 康怡康愉街31至45號 |
| 座數 | 32 |
| 單位總數 | 6648個 |
| 單位實用面積 | 461至1142平方呎 |
| 入伙日期 | 1985年12月至1987年6月 |
| 發展商 | 恒隆、新世界、港鐵 |
2. 美孚新邨：跌幅20.7%
- 高位成交實用呎價：14,188元(2021年10月)
- 最新成交實用呎價：11,254元(2023年7月)
美孚新邨屋苑資料
| 地區 | 荔枝角 |
| 地址 | 美孚百老匯街22至24號 |
| 座數 | 99 |
| 單位總數 | 13,115個 |
| 單位實用面積 | 393至2785平方呎 |
| 入伙日期 | 1968年10月至1978年5月 |
| 發展商 | 美孚企業、新世界 |
3. 海怡半島：跌幅18.2%
- 高位成交實用呎價：18,139元(2021年10月)
- 最新成交實用呎價：14,517元(2023年7月)
海怡半島屋苑資料
| 地區 | 鴨脷洲 |
| 地址 | 海怡路6號 |
| 座數 | 34 |
| 單位總數 | 9812個 |
| 單位實用面積 | 513至1338平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年11月至1995年3月 |
| 發展商 | 和黃、港燈、長實 |
4. 太古城：跌幅17.9%
- 高位成交實用呎價：20,334元(2021年9月)
- 最新成交實用呎價：16,697元(2023年7月)
太古城屋苑資料
| 地區 | 鰂魚涌 |
| 地址 | 太古灣道 |
| 座數 | 61 |
| 單位總數 | 12,696個 |
| 單位實用面積 | 440至1819平方呎 |
| 入伙日期 | 1976年12月至1987年5月 |
| 發展商 | 太古 |
5. 沙田第一城：跌幅16.5%
- 高位成交實用呎價：18,411元(2021年9月)
- 最新成交實用呎價：15,378元)(2023年7月)
沙田第一城屋苑資料
| 地區 | 沙田 |
| 地址 | 得利街4號 |
| 座數 | 52 |
| 單位總數 | 10,642個 |
| 單位實用面積 | 282至854平方呎 |
| 入伙日期 | 1980年10月至1987年10月 |
| 發展商 | 恒基、新世界、新鴻基、長實 |
6. 麗港城：跌幅16.3%
- 高位成交實用呎價：15,275元(2021年9月)
- 最新成交實用呎價：12,778元(2023年7月)
麗港城屋苑資料
| 地區 | 藍田 |
| 地址 | 麗港街1號 |
| 座數 | 38 |
| 單位總數 | 8069個 |
| 單位實用面積 | 517至1269平方呎 |
| 入伙日期 | 1990年12月至1994年12月 |
| 發展商 | 長實 |
7. 黃埔花園：跌幅14.07%
- 高位成交實用呎價：17,281元(2021年8月)
- 最新成交實用呎價：14,849元(2023年7月)
黃埔花園屋苑資料
| 地區 | 紅磡 |
| 地址 | 必嘉街121號 |
| 座數 | 88 |
| 單位總數 | 10,285個 |
| 單位實用面積 | 288至1363平方呎 |
| 入伙日期 | 1985年12月至1991年1月 |
| 發展商 | 和黃 |
8. 嘉湖山莊：跌幅14.06%
- 高位成交實用呎價：11,595元(2021年8月)
- 最新成交實用呎價：9965元(2023年7月)
嘉湖山莊屋苑資料
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天湖路1號 |
| 座數 | 58 |
| 單位總數 | 15,852個 |
| 單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年12月至1997年12月 |
| 發展商 | 長實 |
9. 映灣園：跌幅13.5%
- 高位成交實用呎價：13,226元(2021年8月)
- 最新成交實用呎價：11,434元(2023年7月)
映灣園屋苑資料
| 地區 | 東涌 |
| 地址 | 東涌市中心健東路 |
| 座數 | 69 |
| 單位總數 | 5327個 |
| 單位實用面積 | 463至2470平方呎 |
| 入伙日期 | 2002年12月至2011年5月 |
| 發展商 | 和黃、長實、港鐵 |
10. 新都城：跌幅9.5%
- 高位成交實用呎價：18,021元(2021年11月)
- 最新成交實用呎價：16,307元(2023年7月)
新都城屋苑資料
| 地區 | 將軍澳 |
| 地址 | 寶琳貿業路8號 |
| 座數 | 21(共3期) |
| 單位總數 | 6768個 |
| 單位實用面積 | 364至735平方呎 |
| 入伙日期 | 1996年12月至2000年4月 |
| 發展商 | 恒基 |
十大屋苑配套好惟樓齡高
這些指標屋苑優點是交通方便，全部屬於鐵路上蓋或沿線屋苑，而且民生配套設施充裕，選擇多，但樓齡普遍較高，如美孚新邨樓齡達40至50年，是最老牌屋苑，正因如此，可能需要繳付維修費，以及按揭年期未必可以做到最高30年。
港島屋苑呎價跌幅入四甲
經過計算後，跌幅最多的首4個屋苑全部位於市區，其中3個位於港島，包括康怡花園、太古城和海怡半島，餘下一個屋苑是美孚新邨，位於九龍荔枝角。屋苑呎價跌幅達介乎17%至21%，高於大市。
二手樓價因新盤減價向下
陳永傑分析指，近期發展商減價推盤，相比一、二期減幅介乎15%至20%，令這些屋苑樓價受到衝擊，即使下跌20%屬於合理。他續稱，一手樓盤搶去二手市場購買力，令二手成交少；一手盤出現減價戰，亦令二手樓價跟隨一手樓價下跌。其次，陳永傑指出，這些屋苑樓齡高，最高40至50年，以現時通脹計算，裝修費高，佔物業樓價5%，那倒不如買新盤。
移民潮拖低港島屋苑樓價
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出兩個原因。首先，跌幅最多的屋苑位於中產階級人士聚居的地區，如康怡花園、太古城，這些屋苑受到移民潮影響，樓價跌幅多，業主多是中產階級人士，這些屋苑放盤量多。其次，近年本港把經濟主要發展地區北移，如開發北部都會區，與內地多融合，減弱傳統港島區的發展，港島屋苑優勢因而減少。
經濟北移利新界屋苑
在上述排行榜，排最後3個指標屋苑位於新界，可見新界屋苑抗跌力較強。馬耀宗指，近3年新界樓價跌幅不多，因本港經濟重心北移，而且近年有新鐵路貫通新界地區，交通配套改善，港島和九龍地緣優勢不及以往大。陳永傑則解釋，新界屋苑銀碼細，部分買家衡量自己收入，「分紅」少，寧願往新界住遠一些。
美孚新邨有較多投資者入市
若果大市續跌，十大指標屋苑排名不會改變，港島區屋苑呎價跌幅依然較多。馬耀宗預計，受到移民潮影響，至年底港島屋苑樓價再跌6%。至於九龍屋苑樓價走勢，他說，黃埔花園、麗港城所屬地區未有顯著新發展項目，故屋苑樓價跟隨大市走，料跌3%至4%。而美孚新邨有較多投資者入市，料樓價波幅5%以內。
第一城樓價料波幅5%
馬耀宗預期，今年年底，新界區屋苑樓價跌不逾5%，他說，隨着機場客運量上升，多機組人員工作，租務成交增加，亦帶動東涌樓價，預計年底映灣園樓價跌0%至2%。
嘉湖山莊單位成交呎價跌破10,000元
另一個屋苑嘉湖山莊，單位成交呎價跌破10,000元，料可吸納上車人士，年底樓價跌2%至3%。至於沙田第一城，他說，屋苑樓價總值偏低，多投資者入市，易「撈底」，而且樓價走勢緊跟大市，料樓價波幅在5%以內。
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