公屋2023｜現時本港平均公屋輪候時間長達5.3年，各界提出不同建議加快公屋資源流轉，包括打擊濫用情況。事實上，上年度因濫用或違約而被收回公屋單位的個案超過2,200個，數字較過去4年大增。到底現時公屋租戶在甚麼情況下，會被要求遷離公屋單位？《香港財經時報》帶你了解公屋單位被收回的可能原因。
公屋2023｜濫用或違約回收單位增7成
房屋署署長羅淑佩在房委會公開例會上表示，房委會一直採取多管齊下措施，確保緊絀的公屋資源能更聚焦地分配給較有迫切住屋需要的人士。在2022/23年度，因租戶濫用公屋和違反租約或房屋政策而收回的單位超過2,200個，比過去四年平均每年約1,300個高出接近七成。
長者公屋戶約19萬
羅淑佩續指，當局不時檢視現行的政策，使安排和執行細節更切合社會的期望。對於有委員建議將「富戶政策」下的豁免審查年齡由60歲提高至65歲，她表示，現時公屋全長者戶的住戶大約有接近19萬戶，佔公屋住戶總數的24%。確保公營房屋資源合理運用固然非常重要，但當局亦明白退休及接近退休的人士或需依賴積蓄和資產以維持日後的生活。
憂收緊審查制度或引來反響
若收緊有關豁免安排，部分住戶或會因家庭資產超出限額而要遷離公屋，而他們未必有固定的收入負擔生活開支。另外，社會一般在分配社會資源（包括公營房屋）方面，對長者採取較寬鬆的態度，貿然收緊安排或會引來反響，指政府妄顧長者福利和需要。
未有意提高額外租金水平
另對有委員提及應提高現時額外租金的租金水平。羅淑佩稱，現時家庭入息超逾現行公屋入息限額的住戶，已須繳交倍半至雙倍淨租金／暫准證費另加差，若大幅提升額外租金，公屋富戶須要繳交的租金將接近甚至超過市值租金，令繳交額外租金的富戶的待遇將和繳交市值租金的「定期暫准居住證」持有人相若。「公屋旨在協助無法負擔私人租住單位的人士解決住屋問題，因此向租戶收取高於市值的租金並容許繼續長期居住，未必符合政策原意。」
預計10月落實優化政策
目前所見，房署暫未有意提高公屋住戶審查門檻，不過羅淑佩亦稱，當局會適時檢視政策，以切合社會期望。當局正努力進行準備工作，確保最近修訂的打擊濫用公屋安排，以及優化的「富戶政策」及「加戶政策」能在今年10月順利落實。
收回公屋的3大原因
現時，公屋入戶會被收回單位，主要因為3個原因，包括濫用公屋、嚴重違約，或違反房屋政策如公屋扣分制，這些情況下，房委會會要求租戶遷出：
- 何謂濫用公屋或嚴重違反租約？
- 公屋扣分制如何實行／有何扣分項目？
- 富戶政策下，何種住戶會被要求遷離公屋單位？
5種常見濫用公屋行為
公屋租戶如被證實濫用公屋，或從事嚴重違反租約行為，會遭房屋署終止租約。據房屋署網頁資料，常見濫用公屋行為有以下5種：
- 在單位內進行不法活動（如聚賭、藏毒或藏有私煙等）
- 把單位用作非住宅用途（如營商、貨倉等）
- 虛報資料（如入息、資產、婚姻或家庭狀況等）
- 丟空單位（或逾三個月非經常持續居於單位）
- 分租或轉租單位（不論有沒有租金收入）
公屋扣分制：2年內扣滿16分即須遷出
現行「屋邨管理扣分制」適用於公屋和中轉屋住戶。扣分制涵蓋28項不當行為，違規者將按其行為的嚴重性被扣3、5、7或15分。如公屋/中轉屋住戶在兩年內被扣除的分數累計達16分，其租約/暫准證將被終止。扣分項目可分為「預先警告才扣分」及「違例時立即扣分」兩大類：
預先警告才扣分的項目（3分）
獲預先警告後被扣除3分的違規行為包括：
- 在公眾地方晾曬衣物（房屋署指定地點除外）
- 在窗或露台外掛放地拖
- 在窗、露台或樓宇外牆放置滴水物件
- 抽氣扇滴油
預先警告才扣分的項目（5分）
獲預先警告後被扣除5分的違規行為包括：
- 棄置雜物阻塞走廊或樓梯通道，妨礙清潔工作
- 積存污水導致蚊患
- 造成噪音滋擾
- 冷氣機滴水
預先警告才扣分的項目（7分）
獲預先警告後被扣除5分的違規行為包括：
- 不讓房屋委員會（房委會）或其授權的人士，於其居住單位或於毗連其單位的任何地方，就房委會須負責的工程、或為符合法定要求、或按房委會涵蓋整幢大廈的維修、保養或改善項目進行檢查或施工
- 拒絕維修應由租戶負責保養的喉管或衞生設備
- 損壞雨水/污水管，引致滲水往下層單位
- 在出租單位內積存大量垃圾或廢物，產生難聞氣味，造成衞生滋擾
違例時立即扣分的項目（5分）
- 亂拋垃圾
- 隨地棄置垃圾，如棄置於電梯大堂或無蓋垃圾桶內等
- 未經業主書面同意在出租單位內飼養動物
- 任由攜帶之動物及禽畜隨處便溺，弄污公眾地方
- 在公眾地方煲蠟
- 在屋邨公共地方吸煙或攜帶燃著的香煙
- 在公眾地方非法賭博
違例時立即扣分的項目（7分）
- 高空拋擲破壞環境衞生的物件
- 在公眾地方吐痰
- 在公眾地方便溺
- 在垃圾收集站、樓宇範圍內或其他公眾地方胡亂傾倒或棄置裝修廢料
- 把出租單位用作食物製造工場或倉庫
- 非法擺賣熟食
- 損毀或盜竊房屋委員會 (房委會) 財物
- 把出租單位作非法用途
違例時立即扣分的項目（15分）
- 高空拋擲可造成危險或人身傷害的物件
註：對於高空擲物可能造成嚴重危險或人身傷害的租戶，房委會會引用《房屋條例》發出遷出通知書，終止其租約。
被扣除分數不會提早撤銷
要留意，按扣分制被扣的分數，由觸犯有關不當行為當日起計有效兩年。在兩年有效期內，有關被扣分數不會因租戶轉換戶主或刪減家庭成員戶籍等情況而提早撤銷。如租戶在分數有效期間因受重建等情況影響而調遷單位，其在原居單位的被扣分數，會轉移到新居單位的戶籍上。
嚴重違約行為將直接終止租約
若租戶嚴重違反租約濫用公屋，房屋署將不予警告，終止其租約。因違反租約條款而被終止公屋租約的前租戶及其18歲或以上的家庭成員，由終止租約日期起兩年內，將不合資格申請公屋，而日後亦不會獲編配至地理位置、樓齡和樓層比其之前較佳的單位。
3種嚴重違反租約行為
嚴重違反租約行為包括：
- 把單位分租（不論有沒有租金收入）
- 在單位進行不法活動
- 居住在經證實的另外居所，或逾三個月非經常持續居於單位（「經常持續」一詞按其常義詮釋，審理個案時以合理標準為關鍵尺度）
公屋富戶政策
任何公屋住戶，若被房屋署證實其在香港擁有住宅物業，不論其居住年期、入息及資產水平，皆須遷離其公屋單位。此外，在公屋富戶政策的入息及資產審查下，以下住戶會即時被要求遷離其公屋單位：
- 若公屋住戶的家庭入息超逾現行公屋入息限額5倍，或
- 家庭總資產淨值超逾現行公屋入息限額100倍，或
- 未有在指定日期或之前交回填妥的申報表，或
- 選擇不作出申報
富戶政策下的入息及資產淨值限額
下表由2023年4月1日起生效，超逾以下限額的住戶，即須遷出現居公屋單位：
| 家庭人數 | 每月入息限額 （5倍） |
資產淨值限額 （100倍） |
| 1 | 64,700 | 1,300,000 |
| 2 | 97,750 | 1,960,000 |
| 3 | 122,050 | 2,450,000 |
| 4 | 154,750 | 3,100,000 |
| 5 | 185,900 | 3,720,000 |
| 6 | 213,650 | 4,280,000 |
| 7 | 237,500 | 4,750,000 |
| 8 | 265,650 | 5,320,000 |
| 9 | 293,150 | 5,870,000 |
| 10+ | 319,950 | 6,400,000 |
最遲須在12個內遷走
須遷出公屋單位而有暫時住屋需要的住戶，可申請定期暫准居住證居住於該單位，為期不得超逾12個月。在暫居期間，須繳交相等於雙倍淨租金另加差餉或市值租金的暫准證費，以較高者為準。
預計平均輪候公屋時間可「封頂」
房委會數據顯示，截至2023年6月底，公屋一般申請者的平均輪候時間為5.3年，較一年多前回落約13%之多。平均輪候時間錄得改善的原因，主要是由於過往數季有為數不少的公屋單位可供編配。房屋署指，每季度的平均輪候時間的長短，取決於多項因素，包括可供編配的公屋單位數目、公屋申請者數目、申請者所選地區，以及新建及翻新單位的供應是否與申請者的選區相符等。因此，預計平均輪候時間在未來數季還可能會有反覆的情況，但當局認為，「封頂」的目標是可以實現的。
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