【樓市走勢】樓市在第一季後開始放緩，本月新盤親海駅以低價開售，更令市況偏淡。市場關注今趟香港樓市何時見底。然而，有專家預期，若果利淡因素未有改善，今明兩年樓價持續向下，估計每年跌5%至10%。但專家對樓市何時見底未有一致看法。
樓市走勢｜4個鐵路沿線屋苑呎價跌近10000元
大市下滑，這股跌勢隨時拖低鐵路沿線屋苑樓價。經過一番搜尋後，有4個鐵路沿線屋苑呎價已跌破或有機會跌破10,000元。如想趁低買樓執平貨的人士，不妨留意。
5至7月樓價指數續跌
雖然根據差餉物業估價署資料，今年上半年本港私人住宅售價指數累升4.3%，但自4月後指數逐步回落，連跌兩個月，6月指數報349點，按月跌0.5%。另外，據中原地產上周公布樓價指數，中原城市領先指數CCL最新報162.88點，按周跌1.54%，跌幅是2022年11月後以來最大。
加息周期 二手成交氣氛淡靜
整體樓價跌幅顯著，是反映7月27日美國和本地主要銀行加息當周的市況。利率持續高企，加上美國重申今年不會減息，二手市場氣氛淡靜，樓價進一步下調。一、二手住宅交投處於低位徘徊。中原地產指，截至8月11日，8月份一手住宅暫錄296宗及34.1億元。
新盤＋二手成交量處低位
預計全月約450宗及50億元，按月分別下跌45.1%及45.5%。估計宗數將創2023年1月後的7個月新低，金額將創2022年12月後的8個月新低。期間，8月份二手住宅暫錄961宗及66.5億元。預計全月約2200宗及160億元，按月分別上升5.8%及下跌6.4%。二手拉鋸局面持續，買賣於二千宗低位徘徊。
利淡因素存在 樓市暫難見底
整體樓市回軟，專家看淡後市走勢。仲量聯行主席曾煥平分析指，自從2022年下半年樓市開始向下，調整期不會很快完結，因影響樓市基本因素仍然存在，如中港兩地經濟表現不理想，以及息口高企，預期這些問題不會在今年內得以解決，故樓市不可能在今年內見底。現時難以估計樓市何時見底。
2023及2024 兩年樓價料各跌10%
他說，今年上半年整體樓價升2%，下半年由現時8月至年底，預計樓價下跌7%至8%，全年樓價下跌5%至10%。上述影響樓市的兩個因素不會在一、二年內改善，預期明年樓市會再跌，跌幅介乎5%至10%。
加息暫未完
曾煥平解釋，美國經濟仍然強勁，聯儲局指通脹壓力仍在，暫時看不到加息完結或減息，即使加息完結，但沒有減息，息口維持現有水平橫行，仍是高息。其次，內地地方債數額大，這個問題需要處理。而且，中國與西方正處於經濟角力，令中國經濟復甦緩慢。香港背靠中國，受影響不在話下。
業主供樓負擔加重
由去年3月至今，美國已經加息11次，本港亦有跟隨，但沒有跟足。自去年9月至今，本港共加息5次，累計達0.875%。現時本港實際按揭利率達至3.625%。跟一年多前相比，供樓負擔無疑加重。
減息令資金再投資「磚頭」
曾煥平說，樓市見底要留待數據好轉，如美國開始減息，但現時難以預期加息何時完結，何時減息，大家只是揣測而已。一旦減息，情況會好一些，減息不止減輕供樓負擔，同時存放在銀行的錢未能享有高息的話，便會重新投資在「磚頭」身上。
窒礙樓市見底的3個原因
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出3個窒礙樓市見底的原因：
- 現時息口高企，看不到今年內美國減息。
- 近期荃灣油柑頭首置項目流標，即使項目發展有限制，惟流標對市場始終有影響，反映發展商對後市缺乏信心，預計區內樓價短期內受壓，樓市跌勢未完。
- 租金回報仍然偏低，現時回報率僅3%左右，但銀行定期利率已達4%至5%。
如2024年停加息 預香港樓市會見底
馬耀宗指，基於上述3個原因，預期今年樓市不會見底。至於明年樓市走勢，他預期，如果明年年中美國停止加息，本港樓市會見底。
部分鐵路盤呎價跌破10,000大關
樓市暫未見底，跌勢持續，本港私人屋苑樓價料受壓，鐵路沿線屋苑也會受牽連。但鐵路盤始終享交通之便，樓價跌幅有限。若果想搵呎價低於10,000元的鐵路盤，確實不易。
4個鐵路沿線屋苑最新呎價資料
綜合市場資料，近月已有大型鐵路沿線屋苑呎價跌破10,000元，另有部分屋苑呎價已有機會跌10,000元大關。這些鐵路沿線屋苑共有4個，包括天水圍嘉湖山莊、屯門大興花園、葵涌新葵興花園，以及荔枝角美孚新邨。相關屋苑呎價及資料如下：
1. 嘉湖山莊
- 鄰近鐵路站：天水圍站
- 最新成交實用呎價：10508元(直至8月13日)
| 地區 | 天水圍 |
| 地址 | 天湖路1號 |
| 座數 | 58 |
| 單位總數 | 15,852個 |
| 單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
| 入伙日期 | 1991年12月至1997年12月 |
| 發展商 | 長實 |
樓市成交紀錄｜7月呎價已跌破10,000元
雖然中原地產網頁最新資料顯示，嘉湖山莊最新成交呎價10,508元，但屋苑不少放盤單位每方呎叫價已低於10,000元，而且在8月6日屋苑呎價為9968元，加上7月整體成交實用呎價為9965元，相信最新呎價可能是個別單位成交價而已，8月呎價很大機會再低於10,000元。隨着屯馬線通車，由天水圍前往市區較以往方便，但需留意交通時間和費用。
2. 大興花園
- 鄰近鐵路站：屯門站
- 最新成交實用呎價：10,472元(直至8月13日)
| 地區 | 屯門北 |
| 地址 | 震寰路11號 |
| 座數 | 15 |
| 單位總數 | 3647個 |
| 單位實用面積 | 394至587平方呎 |
| 入伙日期 | 1989年9月至1994年1月 |
| 發展商 | 大興紡織、恒隆 |
呎價低10,000放盤單位佔23%
大興花園最新成交呎價10,472元，但翻查中原地產網頁資料，現時屋苑放盤量有124個，當中每平方呎叫價低於10,000元的單位約佔23%。同時，亦有單位每平方呎叫價處於10,000元水平。隨着大市向下，不排除未來屋苑平均成交呎價低於10,000元。
3. 新葵興花園
- 鄰近鐵路站：葵興站
- 最新成交實用呎價：11,207元(5月)
| 地區 | 葵涌 |
| 地址 | 大窩口道161至165號 |
| 座數 | 3 |
| 單位總數 | 600個 |
| 單位實用面積 | 440至570平方呎 |
| 入伙日期 | 1983年6月 |
| 發展商 | 港鐵、新鴻基 |
賣地流標或拖低樓價
據中原地產網頁資料，新葵興花園在6、7月未有買賣成交，放盤量僅13個。馬耀宗指，鄰近地區荃灣油柑頭項目流標，令荃灣、葵涌地區樓價受壓，預期屋苑樓價調整幅度較多一些，呎價會跌破10,000元。
鄰近生活配套較「輸蝕」
另外，據了解，屋苑鄰近設有商場，但規模不算大，選擇不多。相反，一站之隔的新葵芳花園，鄰近兩個商場，選擇較多，新葵興花園在這方面較「輸蝕」，故未來成交呎價有機會跌破10,000元，亦不足為奇。
4. 美孚新邨
- 鄰近鐵路站：美孚站
- 最新成交實用呎價：10,755元(直至8月13日)
| 地區 | 荔枝角 |
| 地址 | 美孚百老匯街22至24號 |
| 座數 | 99座(共8期) |
| 單位總數 | 13,115個 |
| 單位實用面積 | 393至2785平方呎 |
| 入伙日期 | 1968年10月至1978年5月 |
| 發展商 | 美孚企業、新世界 |
8月個別戶呎價低於10,000元
雖然屋苑平均成交呎價10,000元以上，但據中原地產網頁資料，部分放盤單位呎價低於10,000元。以往曾有單位成交呎價低於10,000元。據該行引用土地註冊處資料，8月屋苑錄得兩宗呎價低於10,000元的成交個案。其中一個成交單位屬於4期百老匯街81-83號高層81號B室，實用面積1057平方呎，成交價1050萬元，實用呎價9934元。另一個成交單位屬於1期百老匯街9-11號極高層9號C室，實用面積629平方呎，成交價600萬元，實用呎價9539元。
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