【樓市走勢】樓市在第一季後開始放緩,本月新盤親海駅以低價開售,更令市況偏淡。市場關注今趟香港樓市何時見底。然而,有專家預期,若果利淡因素未有改善,今明兩年樓價持續向下,估計每年跌5%至10%。但專家對樓市何時見底未有一致看法。
樓市走勢|4個鐵路沿線屋苑呎價跌近10000元
大市下滑,這股跌勢隨時拖低鐵路沿線屋苑樓價。經過一番搜尋後,有4個鐵路沿線屋苑呎價已跌破或有機會跌破10,000元。如想趁低買樓執平貨的人士,不妨留意。
5至7月樓價指數續跌
雖然根據差餉物業估價署資料,今年上半年本港私人住宅售價指數累升4.3%,但自4月後指數逐步回落,連跌兩個月,6月指數報349點,按月跌0.5%。另外,據中原地產上周公布樓價指數,中原城市領先指數CCL最新報162.88點,按周跌1.54%,跌幅是2022年11月後以來最大。
加息周期 二手成交氣氛淡靜
整體樓價跌幅顯著,是反映7月27日美國和本地主要銀行加息當周的市況。利率持續高企,加上美國重申今年不會減息,二手市場氣氛淡靜,樓價進一步下調。一、二手住宅交投處於低位徘徊。中原地產指,截至8月11日,8月份一手住宅暫錄296宗及34.1億元。
新盤+二手成交量處低位
預計全月約450宗及50億元,按月分別下跌45.1%及45.5%。估計宗數將創2023年1月後的7個月新低,金額將創2022年12月後的8個月新低。期間,8月份二手住宅暫錄961宗及66.5億元。預計全月約2200宗及160億元,按月分別上升5.8%及下跌6.4%。二手拉鋸局面持續,買賣於二千宗低位徘徊。
利淡因素存在 樓市暫難見底
整體樓市回軟,專家看淡後市走勢。仲量聯行主席曾煥平分析指,自從2022年下半年樓市開始向下,調整期不會很快完結,因影響樓市基本因素仍然存在,如中港兩地經濟表現不理想,以及息口高企,預期這些問題不會在今年內得以解決,故樓市不可能在今年內見底。現時難以估計樓市何時見底。
2023及2024 兩年樓價料各跌10%
他說,今年上半年整體樓價升2%,下半年由現時8月至年底,預計樓價下跌7%至8%,全年樓價下跌5%至10%。上述影響樓市的兩個因素不會在一、二年內改善,預期明年樓市會再跌,跌幅介乎5%至10%。
加息暫未完
曾煥平解釋,美國經濟仍然強勁,聯儲局指通脹壓力仍在,暫時看不到加息完結或減息,即使加息完結,但沒有減息,息口維持現有水平橫行,仍是高息。其次,內地地方債數額大,這個問題需要處理。而且,中國與西方正處於經濟角力,令中國經濟復甦緩慢。香港背靠中國,受影響不在話下。
業主供樓負擔加重
由去年3月至今,美國已經加息11次,本港亦有跟隨,但沒有跟足。自去年9月至今,本港共加息5次,累計達0.875%。現時本港實際按揭利率達至3.625%。跟一年多前相比,供樓負擔無疑加重。
減息令資金再投資「磚頭」
曾煥平說,樓市見底要留待數據好轉,如美國開始減息,但現時難以預期加息何時完結,何時減息,大家只是揣測而已。一旦減息,情況會好一些,減息不止減輕供樓負擔,同時存放在銀行的錢未能享有高息的話,便會重新投資在「磚頭」身上。
窒礙樓市見底的3個原因
香港都會大學人文社會科學院助理教授馬耀宗提出3個窒礙樓市見底的原因:
- 現時息口高企,看不到今年內美國減息。
- 近期荃灣油柑頭首置項目流標,即使項目發展有限制,惟流標對市場始終有影響,反映發展商對後市缺乏信心,預計區內樓價短期內受壓,樓市跌勢未完。
- 租金回報仍然偏低,現時回報率僅3%左右,但銀行定期利率已達4%至5%。
如2024年停加息 預香港樓市會見底
馬耀宗指,基於上述3個原因,預期今年樓市不會見底。至於明年樓市走勢,他預期,如果明年年中美國停止加息,本港樓市會見底。
部分鐵路盤呎價跌破10,000大關
樓市暫未見底,跌勢持續,本港私人屋苑樓價料受壓,鐵路沿線屋苑也會受牽連。但鐵路盤始終享交通之便,樓價跌幅有限。若果想搵呎價低於10,000元的鐵路盤,確實不易。
4個鐵路沿線屋苑最新呎價資料
綜合市場資料,近月已有大型鐵路沿線屋苑呎價跌破10,000元,另有部分屋苑呎價已有機會跌10,000元大關。這些鐵路沿線屋苑共有4個,包括天水圍嘉湖山莊、屯門大興花園、葵涌新葵興花園,以及荔枝角美孚新邨。相關屋苑呎價及資料如下:
1. 嘉湖山莊
- 鄰近鐵路站:天水圍站
- 最新成交實用呎價:10508元(直至8月13日)
地區 | 天水圍 |
地址 | 天湖路1號 |
座數 | 58 |
單位總數 | 15,852個 |
單位實用面積 | 441至1462平方呎 |
入伙日期 | 1991年12月至1997年12月 |
發展商 | 長實 |
樓市成交紀錄|7月呎價已跌破10,000元
雖然中原地產網頁最新資料顯示,嘉湖山莊最新成交呎價10,508元,但屋苑不少放盤單位每方呎叫價已低於10,000元,而且在8月6日屋苑呎價為9968元,加上7月整體成交實用呎價為9965元,相信最新呎價可能是個別單位成交價而已,8月呎價很大機會再低於10,000元。隨着屯馬線通車,由天水圍前往市區較以往方便,但需留意交通時間和費用。
2. 大興花園
- 鄰近鐵路站:屯門站
- 最新成交實用呎價:10,472元(直至8月13日)
地區 | 屯門北 |
地址 | 震寰路11號 |
座數 | 15 |
單位總數 | 3647個 |
單位實用面積 | 394至587平方呎 |
入伙日期 | 1989年9月至1994年1月 |
發展商 | 大興紡織、恒隆 |
呎價低10,000放盤單位佔23%
大興花園最新成交呎價10,472元,但翻查中原地產網頁資料,現時屋苑放盤量有124個,當中每平方呎叫價低於10,000元的單位約佔23%。同時,亦有單位每平方呎叫價處於10,000元水平。隨着大市向下,不排除未來屋苑平均成交呎價低於10,000元。
3. 新葵興花園
- 鄰近鐵路站:葵興站
- 最新成交實用呎價:11,207元(5月)
地區 | 葵涌 |
地址 | 大窩口道161至165號 |
座數 | 3 |
單位總數 | 600個 |
單位實用面積 | 440至570平方呎 |
入伙日期 | 1983年6月 |
發展商 | 港鐵、新鴻基 |
賣地流標或拖低樓價
據中原地產網頁資料,新葵興花園在6、7月未有買賣成交,放盤量僅13個。馬耀宗指,鄰近地區荃灣油柑頭項目流標,令荃灣、葵涌地區樓價受壓,預期屋苑樓價調整幅度較多一些,呎價會跌破10,000元。
鄰近生活配套較「輸蝕」
另外,據了解,屋苑鄰近設有商場,但規模不算大,選擇不多。相反,一站之隔的新葵芳花園,鄰近兩個商場,選擇較多,新葵興花園在這方面較「輸蝕」,故未來成交呎價有機會跌破10,000元,亦不足為奇。
4. 美孚新邨
- 鄰近鐵路站:美孚站
- 最新成交實用呎價:10,755元(直至8月13日)
地區 | 荔枝角 |
地址 | 美孚百老匯街22至24號 |
座數 | 99座(共8期) |
單位總數 | 13,115個 |
單位實用面積 | 393至2785平方呎 |
入伙日期 | 1968年10月至1978年5月 |
發展商 | 美孚企業、新世界 |
8月個別戶呎價低於10,000元
雖然屋苑平均成交呎價10,000元以上,但據中原地產網頁資料,部分放盤單位呎價低於10,000元。以往曾有單位成交呎價低於10,000元。據該行引用土地註冊處資料,8月屋苑錄得兩宗呎價低於10,000元的成交個案。其中一個成交單位屬於4期百老匯街81-83號高層81號B室,實用面積1057平方呎,成交價1050萬元,實用呎價9934元。另一個成交單位屬於1期百老匯街9-11號極高層9號C室,實用面積629平方呎,成交價600萬元,實用呎價9539元。
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