【理財個案】28歲情侶月入共5萬，有兩層內地二線城市收租物業，總市值約180萬，租金回報約2%。正猶豫是否現時賣出一層套現，想5年內買港樓結婚求部署。
理財個案｜28歲情侶月入共5萬可月儲一半
你好，我而家計劃緊置業結婚及提早退休。
本人28歲，與另一半工作穩定，合共月薪約50000，扣除開支及家用，每月可儲25000。有3年股票投資經驗。
有兩層內地樓收租
2層內地二線城市收租物業，總市值約180萬，租金回報約2%。2013年以約40萬購入，預期該地區具長遠發展潛力，每年增值約8-10%，正猶豫是否現時賣出一層套現。
現持有港股美股
港股美股：股票+主要指數ETF，總市值約40萬
- 科技類（eg科網、半導體、電動車）約佔40%
- 傳統金融、醫療、能源、消費品類約佔50-55%
- 另外投資：約5%黃金、白銀ETF+加密貨幣
持倉變動甚少，期望長期穩定增值10-15%。
現金約70萬＋負債約10萬
- 現金約70萬（包括應急資金20萬）等大冧市掃平貨
- 負債約10萬
- 已購買足夠保障的危疾、醫療及人壽保險
理財目標：
- 目標一：預期在5年內以首置、高成數按揭買入香港市值800萬內市區樓作結婚自住之用。
- 目標二：希望40歲前累積1000萬淨資產（當中包括1層香港自住物業）。
我可以用咩方法完成以上目標？
唔該成哥
個案重點：
- 28歲
- 二人月入$50000，可儲$25000
- 2層內地收租物業，總市值約180萬
- 現金約$70萬
重點目標：
- 5年內置業作結婚用
- 是否賣出其中一層內地樓
- 40歲擁$1000萬淨資產
龔成老師分析：建議先處理負債部分
係開始投資計劃前，你要睇你負債部分，如果個息率係較高，你要先處理好，否則會拖低長線投資效果。你現時有足夠現金，如果無特別用途，而負債息較高就要處理。
內地物業租金回報率一般
現時你持有2間內地物業，租金回報率只係一般。雖然你預期有增長力，但由於你計劃5年內要在香港置業，如果再加上這2間內地樓，你成個組合就會偏重於物業類，會有過度集中性風險。
建議你減持其中一個
若果你覺得這2個物業，長線升值能力很理想，你保留都可以。但考慮你有可能出現集中資產風險情況，如果你預期其中一個物業增長力只是中等，建議你減持其中一個，你可以分析那一個長遠的升值能力較低，就賣出這個，將資金投資股票或幫助你日後買樓，都是可取的做法。
需要的首期為$320萬
這刻，你先處理好結婚與置業的目標，之後有閒錢，以及處理好結婚置業後，才處理40歲的理財目標。假設你目標是購買$800萬的物業，做6成按揭，你需要的首期為$320萬，加上雜費及你結婚所需的開支，其實你這刻的資金並不足夠，有可能要你賣出其中一個內地物業，以及在這段時間，保持儲蓄。
就未必做到8成按揭
如果做更高成數按揭，例如7成、8成，雖然你資金會更足夠，但你就未必做到按揭，要睇數年後你的收入以及當時的按揭息率（如果你到時收入$50000，8成按未必做到，7成按就要睇到時的按息）。
假設你做6成按，就要努力在這段時間儲蓄，你們每月能儲$25000，即一年$30萬，5年約$150萬，再賣其中一層內地樓，以及動用你現時部分資產，才能處理到。
不宜太進取去投資
你現時的持股，如果都是一些大型股，以及較有質素的ETF，港股、美股、ETF都可以持有。但你每月儲的$25000，就不宜太進取去投資，因為這些資金你將會買樓及結婚，因此，最好投資一些較穩健，平衡增長型的股票，同時，不建議投資太多，最多只能投入可儲蓄金額的一半，餘下就持有現金。
40萬擁$1000萬淨資產不易
由於置業後，你每月要供樓，所以每月餘下的現金流相對會減少，坦白講，要完成40萬擁$1000萬淨資產並不易，就算計算你擁有物業的權益部分，再計算這段時間你儲蓄及投資增值，再加到時的財富，也差$300萬-$500萬，你有以下幾個可行的方法。
投資增值財富3個可行方法
- 提高收入及增加儲蓄，上述只是假設你們$50000收入，但你年輕，如果收入提高，能儲到的錢就不一樣，可以幫你完成目標。
- 完成置業目標後，可投資一些潛力股類別，如果你能承受風險，想爭取高少少回報，就可考慮這個方法。
- 將目標推後至45歲，因為當你完成置業目標後，假設是現時的5年後，你33歲，距離40歲只有7年，你能儲到的錢不算多，投資的年期也不算長，令你可以滾存到的財富有限，因此，以45歲$1000萬為目標，其實較為合理。
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作者簡介：龔成（龔成Facebook專頁）是財經書作者，至今出版超過10本財經書，包括《股票勝經》、《選股勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》等，過往曾以萬元月薪滾出數百萬，現為股票班導師，身家過千萬元。
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