買樓攻略｜發展商按揭優惠「呼吸plan」是危是機？兩個例子解說

【買樓攻略】近月樓市成交放慢，買家觀望之下，不少新盤為求加快銷情，發展商都會推出不同的按揭優惠，例如提供息率保障、供款假期(於指定期內免息免供)、漸進式按揭，以及免壓測供息不供本計劃等等。

買樓攻略｜發展商按揭優惠「呼吸plan」

不少人形容這類發展商按揭計劃為「呼吸Plan」，買家只要仍有呼吸便可借到錢，事實又是否這樣？選用這類計劃又是否比銀行按揭更慳息？有沒有風險呢？

兩個新盤按揭計劃舉例解說

我們先以近期的兩個新盤按揭計劃作舉例。先計算一下供款假價期計劃是否划算，由於「新按保」計劃(例如400萬元以上做90%按揭)，要現樓才可申請，是以有樓花新盤，發展商會提供最高借90%的「頭+二按」計劃，即是先向銀行做一按，再向發展商借二按，自制「高成數按揭」計劃。

賺盡即供樓價折扣優惠

同時令買家可以賺盡即供樓價折扣優惠。當中發展商二按部分的貸款，多數是分階段計算利息，例如首年免息免供(供款假期)，第2至第3年的息率可能息率為P-2%(現時約為3.875%)，再期後息率會更高，或會升至P+1%(現時約為6.875%)。

樓價折扣較高

以近日一個有同類計劃的樓花新盤作例子，假設客戶購入一個原價約861萬元的單位，即供「頭+二」發展商折扣9%，折實樓價為783萬元，70%做銀行按揭，20%為發展商二按，由於樓價折扣較高，在利率及年期不變的情況下，這個計劃即使二按第4年步入高息期，仍然會較用建期付款計劃每月供款為低約244元(見圖表1)。

轉按靈活性大大降低

這樣計算看似單單二按部分借貴息仍然不算「蝕」，但業主的轉按靈活性大大降低了。例如，若樓價於現水平牛皮不變，2年後若業主想要轉按賺現金回贈，由於發展商二按是要得到首按銀行批準，是以業主不單單轉走一按部分，要同步「甩走」二按才可，可是這類轉走二按的貸款，按保公司接受最高按揭成數僅為80%(626.4萬元)，而業主供款兩年後，尚餘貸款額約676萬元，要轉按便要先補回約49萬元的差額才可以。

例子：購入樓花新盤861萬元

	發展商「頭+二」	2年後轉按回「新按保」計劃	樓花即供銀行按揭	建期付款^ 申請按保
折實樓價	約783萬元 (約9%折扣)	當時估值	約775萬元 (10%折扣)	約835萬元 (3%折扣)
首期	78.3萬元	49.2萬元 #	232.5萬元	83.5萬元
按揭成數	最高90%	最高80% (以當時估值計，同時不能套現)	最高70%	最高90%
息率	頭按： P-2.25% = 3.625% 二按：首年：供款假期第2-3年：P-2% 其後：P+1%	假設封頂息率: P-2.25% = 3.625%	封頂息率: P-2.25% = 3.625%	封頂息率: P-2.25% = 3.625%
月供	首年：$29,347 第2-3年：$32,245 其後：$34,885	$30,027##	$24,740.8	$35129

*以上P 為滙豐銀行所報之最優惠利率，現時為5.875%

^建期付款計劃只有3%樓價折扣，折扣後樓價約835萬元
#假設供款2年後, 剩餘貸款額約675.6萬元，同時單位估值維持於783萬元不變，以783萬元做80%按揭(626.4萬元)，即業主要補回約49.2萬元(675.6萬-626.4萬)才能甩走發展商二按。
##以樓價783萬元做80%按揭(626.4萬元)，再計算28年還款(已供款2年，假設不接長供款期)
資料更新日期為2023年8月1日，以上只供參考，一切條款及細則以貸款機構最終批核及金管局最新指引為準。

免入息證明及壓力測試的按揭計劃

另外，亦有發展商曾推出免入息證明及壓力測試的按揭計劃，更可有首2年半免息免供，的確是「上車易」。不過，這類按揭計劃，一般年期極短，例如只有3年，3年後若發展商不再提供續期的按揭計劃，情況便可能與剛剛提的供款假期有相似風險情況。若樓價於未來2至3年沒有升幅，想由發展商按揭轉回曾行按揭計劃，或要補錢才可以。

或未能順利轉回銀行按揭計劃

除此以外，不少發展商按揭計劃，對申請人入息審批可能較按保公司要求寬鬆，如若業主於發展商按揭期內沒有好好整理入息證明文件，如稅單、糧單、強積金供款紀錄，又或是未有保持良好信貸紀錄等，都可能會影響到未能順利轉回銀行按揭計劃。

入息審查較寬鬆但不一定「包借」

亦要留意，發展商按揭雖說是入息審查較寬鬆，但不一定是「包借」，有部分仍然會要求買家提供一定的證明資料，是以決定購入前，建議先行做好功課，或找專業人士協助分析發展商按揭計劃與銀行計劃的風險成本與利弊，再作出最合適自身情況的決定。

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