【買樓攻略】發展商向來會提供一些審批較寬鬆的按揭計劃給入息有限或自僱的買家，坊間認為審批簡單程度就如有呼吸就可買樓，故戲稱該等按揭計劃為「呼吸plan」。
買樓攻略：呼吸plan之稱有誤導成份
不過筆者認為，「呼吸plan」之戲稱有誤導成份，包借講法並不準確，畢竟發展商相關財務公司保留最終批核權，亦可要求買家提供收入證明、通過入息審查等方批核按揭，箇中細節值得新盤買家留意。
買新界上車新盤按揭個案分享
以最近一個個案為例，有一位買家計劃買入一個新界上車新盤，但其收入不足以透過銀行上會，我們幫他計過數後，也建議他等收入增加才置業較安全。然而，這位買家堅決要買入單位，因他擔心日後人工升幅未必短期追得上樓價，日後結婚也自住需要，希望現在買入鎖定樓價。
不想影響家人環聯信貸評級
這名買家如果向銀行做按揭，本來可找家人做擔保人，但由於家人將來也有成家立室的置業需要，由於不想影響家人於環聯信貸評級(TU)有記錄，故此路不通。
「呼吸plan」都要過入息審查？
那麼既然買樓是為了結婚做準備，其實可加女朋友名字，兩人一起申請按揭，但買家回覆暫不考慮這做法，因為關係未穩定，希望日後才加名，故欲選擇用發展商提供的按揭計劃。然而當我們於簽訂臨約前提示買家，雖然無需通過壓力測試，惟發展商要求買家提供入息證明作審查，每月供款不能超過入息的一半，買家甚感錯愕。
無需壓力測試 但要入息證明作審查
經詳細了解計劃詳情，買家最終獲批發展商按揭成功上車，但他的經歷側面反映了，「呼吸plan」戲稱帶來不少誤解，後果可大可小。尤其因應加息周期，息率升至較高水平，按揭要求或將更趨緊。
未能提供稅單會受影響
除上述個案外，若買家是自僱人士而未能提供稅單，亦會受影響。銀行一般不會批核按揭予未能提供稅單的自僱人士，這些買家可轉投發展商的按揭計劃。然而，當發展商相關財務公司作入息審查時，除了銀行入數證明，亦有機會要求自僱人士提供強積金供款紀錄。
簽訂臨約前要清楚批核條件及申請手續
總而言之，買家簽訂臨約前，宜直接向發展商及其相關財務公司查詢有關財務計劃的條款及細則，尤其是批核條件及申請手續；切忌輕信地產代理等第三方提供之資料，而貿然簽訂臨約。
轉按唔好等三年後
對於未能通過入息審查買家，加入擔保人是其中一個解決方法，而向銀行與發展商申請按揭的處理略有不同。如申請銀行按揭，銀行會查核擔保人的環聯信貸評級(TU)，批核後按揭資料也會出現在TU。反之，發展商要求未通過入息審查的買家加入擔保人，純粹出於風險管理所需，不會查擔保人TU，惟當買家斷供便會找擔保人償還按揭。
減二手蝕讓個案引致估價不足風險
採用發展商按揭計劃的買家，一般建議兩至三年內轉按至銀行，否則便要負擔高昂的利息。在此買家宜留意，銀行會用市場成交為物業估值及審批按揭，三年後過了鬆綁期，通常會有部分業主在二手市場出售單位，若屆時單位成交價下跌，出現蝕讓個案，銀行估價有機會低於現時買入價，影響了轉按批核金額，到時或要抬錢才能上會。故建議不要等三年才轉按，最多兩年左右便轉至銀行按揭，減低二手市場出現蝕讓個案引致估價不足的風險。
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作者簡介：劉君豪是資深投資銀行家及風險策略主管，Junto共同創辦人，曾於摩根士丹利等不同金融公司工作，並獲邀為香港中文大學的兼職講師，望以自身經驗扭轉地產業界慣例，探討各種置業陷阱，提高樓盤買賣每一個細節透明度，讓準買家上車路上更輕鬆。
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